Epidemia koronawirusa a czynsz w galeriach handlowych (nowelizacja specustawy)

Aktualizacja

Autopoprawka wprowadzona do nowelizacji, którą uchwalił Sejm przewiduje zamiast obniżki czynszów wygaszenie umów najmu.

"Umowy najmu albo inne umowy o korzystanie z powierzchni w tych galeriach powinny zostać czasowo wygaszone, aby najemcy i wynajmujący nie byli zobowiązani do wzajemnych świadczeń, generujących dla obu stron koszty w tym okresie" - czytamy w uzasadnieniu przedmiotowej poprawki.

Zgodnie z  tymi przepisami w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Jeśli oferta nie zostanie złożona w terminie 3 m-cy od dnia zniesienia zakazu, umowy będą uważane za niewygaszone czasowo. Przepis o czasowym wygaśnięciu umów powinien obowiązywać od dnia ogłoszenia zakazu, tj. od nie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego i ustanowienia zakazu, natomiast przepis o powinności złożenia oferty od dnia zniesienia tego zakazu. Co istotne, wprowadzane rozwiązanie nie pozbawi stron korzystania z innych rozwiązań wynikających z prawa zobowiązań, określonych w Kodeksie cywilnym, w przypadku ograniczenia swobody działalności gospodarczej.

Czasowy zakaz handlu z powodu koronawirusa

W związku z ogłoszeniem na terenie Polski stanu zagrożenia epidemicznego, a później stanu epidemii wprowadzono szereg ograniczeń w prowadzeniu działalności. W obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² czasowo zakazano handlu detalicznego sprzedawcom, których przeważająca działalność polega na handlu:

• wyrobami tekstylnymi,
• wyrobami odzieżowymi,
• obuwiem i wyrobami skórzanymi,
• meblami i sprzętem oświetleniowym,
• sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi,

a także prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.

Wprowadzenie takiego zakazu miało na celu zapobieganie gwałtownemu rozprzestrzenianiu się COVID-19.

Co z czynszem za najem?

W praktyce powstało jednak pytanie: czy najemcy lokali w galeriach handlowych powinni płacić czynsz. Jeśli tak, to w jakiej wysokości?

Opinie są tu podzielone.

Mecenas Michał Romanowski z kancelarii Romanowski i Wspólnicy przekonuje, iż prawny nakaz zamknięcia sklepów powoduje, że najemca nie może korzystać ze sklepu zgodnie z celem zawarcia umowy najmu uzgodnionym przez wynajmującego i najemcę. „Jeżeli wynajmujący nie jest w stanie udostępnić powierzchni handlowej w celu prowadzenia w niej sprzedaży przez najemcę, to znaczny, że nie wykonał swojego zobowiązania, a więc po stronie najemcy nie powstaje obowiązek zapłaty czynszu” – podkreśla prawnik. Przedstawiciele Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług mówią zatem: „Jeśli nie możemy handlować, nie powstaje obowiązek zapłaty czynszu i opłat, bo celem dla którego zostały zawarte umowy z galeriami jest zapewnienie prowadzenia handlu w galeriach przez najemców”. ZPPUiH przypomina, iż zgodnie z art. 495 w związku z art. 475, a także 354, 65 i 353 k.c. zakaz handlu z powodu koronawirusa oznacza niemożliwość następczą spełnienia świadczenia przez wynajmującego, a w konsekwencji wygaśnięcie zobowiązania między wynajmującym i najemcy co najmniej na czas trwania zakazu. Innymi słowy, najemca nie może żądać od wynajmującego udostępnienia działającego sklepu, a wynajmujący nie może żądać zapłaty czynszu i innych opłat.

Innego zdania są eksperci RetaiI Institute, którzy przekonują, że wysokość czynszu w obiektach handlowych powinna być negocjowana w indywidualnych rozmowach właścicieli obiektu z najemcami. Obie organizacje powinny dostać symetryczne wsparcie rządu tak aby wywiązać się ze swoich zobowiązań. Zdaniem RetaiI Institute proponowana przez rząd abolicja czynszowa dla najemców w wysokości 90 proc. stawek najmu łamie zasady równości wobec prawa.

Polecamy: Uprawnienia rodziców w pracy

Warto pamiętać, iż część umów zawiera zapisy, które pozwalają na czasowe zawieszenie płatności czynszu. „Jeżeli takiego zapisu nie ma, najemcy mogą powołać się na tzw. klauzulę siły wyższej. Nie jest to pojęcie zdefiniowane w polskim prawie, natomiast dotyczy ono zdarzeń nieprzewidzianych i takich, którym nie można było zapobiec. Niewątpliwie najemcy nie mieli wpływu zarówno na epidemię, jak i wynikające z niej ograniczenia. Jednak każdorazowo w takim przypadku najemca będzie musiał wykazać, na ile one wpłynęły na działalność, uniemożliwiły mu korzystanie z lokalu i spowodowały spadek przychodów do tego stopnia, że nie jest w stanie zapłacić czynszu – mówi dla agencji informacyjnej Newseria.pl adwokat Marcin Cieśliński z Kancelarii BCLA Bisiorek Cieśliński i Wspólnicy. „Są również inne rozwiązania, które – znając rynek nieruchomości – będą zapewne w praktyce stosowane. Jestem przekonany, że wynajmujący będą z własnej inicjatywy proponowali najemcom różnego rodzaju aneksy do umów czy porozumienia, na mocy których te płatności będą odraczane na jakiś czas, dopóki najemcy nie uzyskają płynności finansowej, bądź też w ogóle częściowo umarzane – przekonuje adwokat.

W polskim prawie istnieje również klauzula rebus sic stantibus, określona w art. 357¹ Kodeksu cywilnego. Jest ona wyjątkiem od zasady pacta sunt servada. Regułę tę stosuje się w wyjątkowych sytuacjach, gdy z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidziały przy zawarciu umowy. W takich przypadkach sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet rozwiązanie umowy.

Obniżka czynszu dla najemców - nowelizacja specustawy

„Brak możliwości prowadzenia działalności ze względu na wprowadzone zakazy lub nakazy w prowadzeniu działalności przez najemców powierzchni w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m², podporządkowanie się przepisom prawa w tym przypadku może być przejawem siły wyższej wpływającej na możliwość realizacji zobowiązań zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę. Oznacza to, że strony umowy nie ponoszą odpowiedzialności za niewykonanie umowy (…) Zmiana okoliczności wywołana wprowadzeniem zakazu działalności w dużych obiektach handlowych, jako nagła i całkowicie niezależna od stron, uzasadnia znaczące zmniejszenie czynszu w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii” – czytamy w uzasadnieniu do projektu przyjętej przez rząd nowelizacji tzw. specustawy dotyczącej koronawirusa.

Obecnie projekt jest przedmiotem prac sejmowych.

Projektowane przepisy przewidują obniżenie o 90% czynszu za okres gdy najemca lokalu nie prowadził działalności w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub epidemii, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy rozwiązanie.

Zgodnie z nowelizacją specustawy w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii najemca taki nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Nie jest on zatem zobowiązany do naprawienia szkody poprzez zapłatę kary umownej lub odszkodowania, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy było wynikiem wprowadzonego ograniczenia lub zakazu prowadzenia działalności.

Co istotne, sąd będzie mógł inaczej oznaczyć wysokość świadczenia najemcy, jeżeli będą tego wymagały względy słuszności. Sąd powinien wydać taką decyzję po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego.

Zdaniem projektodawcy standardowa wysokość obniżki czynszu uwzględnia fakt, iż wynajmujący nie może przeznaczać powierzchni na aktywne wykonywanie określonych rodzajów działalności, może jednak na przykład przechowywać czy zapewniać ochronę mienia najemcy. Najemca zaś nie prowadząc działalności nie osiąga żadnych związanych z nią przychodów. Celem obniżki – jak czytamy w uzasadnieniu - jest zatem zapewnienie sprawiedliwego rozłożenie ciężarów między stronami umowy najmu wynikającymi ze stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

Przedmiotowe przepisy mają wejść w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j. t. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.);

Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia13 marca 2020 r.w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz. U. z 2020 r., poz. 433);

Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20marca 2020 r.w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. z 2020 r., poz. 491);

Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (etap legislacyjny: Sejm).

Polecamy serwis: Umowy