REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Epidemia koronawirusa a czynsz w galeriach handlowych (nowelizacja specustawy)

Wioleta Matela-Marszałek
Autorka licznych publikacji o tematyce prawnej
W związku z ogłoszeniem na terenie Polski stanu zagrożenia epidemicznego, a później stanu epidemii w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 czasowo zakazano handlu detalicznego niektórym sprzedawcom./Fot. Shuttertock
W związku z ogłoszeniem na terenie Polski stanu zagrożenia epidemicznego, a później stanu epidemii w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 czasowo zakazano handlu detalicznego niektórym sprzedawcom./Fot. Shuttertock
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Czasowy zakaz handlu w galeriach handlowych postawił pod znakiem zapytania wysokość płaconego przez najemców czynszu. Nowelizacja specustawy przeciw koronawirusowi przewiduje obniżenie wysokości takiego czynszu o 90 procent.

Aktualizacja

REKLAMA

Autopoprawka wprowadzona do nowelizacji, którą uchwalił Sejm przewiduje zamiast obniżki czynszów wygaszenie umów najmu.

REKLAMA

"Umowy najmu albo inne umowy o korzystanie z powierzchni w tych galeriach powinny zostać czasowo wygaszone, aby najemcy i wynajmujący nie byli zobowiązani do wzajemnych świadczeń, generujących dla obu stron koszty w tym okresie" - czytamy w uzasadnieniu przedmiotowej poprawki.

Zgodnie z  tymi przepisami w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Jeśli oferta nie zostanie złożona w terminie 3 m-cy od dnia zniesienia zakazu, umowy będą uważane za niewygaszone czasowo. Przepis o czasowym wygaśnięciu umów powinien obowiązywać od dnia ogłoszenia zakazu, tj. od nie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego i ustanowienia zakazu, natomiast przepis o powinności złożenia oferty od dnia zniesienia tego zakazu. Co istotne, wprowadzane rozwiązanie nie pozbawi stron korzystania z innych rozwiązań wynikających z prawa zobowiązań, określonych w Kodeksie cywilnym, w przypadku ograniczenia swobody działalności gospodarczej.

Czasowy zakaz handlu z powodu koronawirusa

W związku z ogłoszeniem na terenie Polski stanu zagrożenia epidemicznego, a później stanu epidemii wprowadzono szereg ograniczeń w prowadzeniu działalności. W obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 czasowo zakazano handlu detalicznego sprzedawcom, których przeważająca działalność polega na handlu:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  • wyrobami tekstylnymi,
  • wyrobami odzieżowymi,
  • obuwiem i wyrobami skórzanymi,
  • meblami i sprzętem oświetleniowym,
  • sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi,

a także prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.

Wprowadzenie takiego zakazu miało na celu zapobieganie gwałtownemu rozprzestrzenianiu się COVID-19.

Co z czynszem za najem?

W praktyce powstało jednak pytanie: czy najemcy lokali w galeriach handlowych powinni płacić czynsz. Jeśli tak, to w jakiej wysokości?

Opinie są tu podzielone.

REKLAMA

Mecenas Michał Romanowski z kancelarii Romanowski i Wspólnicy przekonuje, iż prawny nakaz zamknięcia sklepów powoduje, że najemca nie może korzystać ze sklepu zgodnie z celem zawarcia umowy najmu uzgodnionym przez wynajmującego i najemcę. „Jeżeli wynajmujący nie jest w stanie udostępnić powierzchni handlowej w celu prowadzenia w niej sprzedaży przez najemcę, to znaczny, że nie wykonał swojego zobowiązania, a więc po stronie najemcy nie powstaje obowiązek zapłaty czynszu” – podkreśla prawnik. Przedstawiciele Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług mówią zatem: „Jeśli nie możemy handlować, nie powstaje obowiązek zapłaty czynszu i opłat, bo celem dla którego zostały zawarte umowy z galeriami jest zapewnienie prowadzenia handlu w galeriach przez najemców”. ZPPUiH przypomina, iż zgodnie z art. 495 w związku z art. 475, a także 354, 65 i 353 k.c. zakaz handlu z powodu koronawirusa oznacza niemożliwość następczą spełnienia świadczenia przez wynajmującego, a w konsekwencji wygaśnięcie zobowiązania między wynajmującym i najemcy co najmniej na czas trwania zakazu. Innymi słowy, najemca nie może żądać od wynajmującego udostępnienia działającego sklepu, a wynajmujący nie może żądać zapłaty czynszu i innych opłat.

Innego zdania są eksperci RetaiI Institute, którzy przekonują, że wysokość czynszu w obiektach handlowych powinna być negocjowana w indywidualnych rozmowach właścicieli obiektu z najemcami. Obie organizacje powinny dostać symetryczne wsparcie rządu tak aby wywiązać się ze swoich zobowiązań. Zdaniem RetaiI Institute proponowana przez rząd abolicja czynszowa dla najemców w wysokości 90 proc. stawek najmu łamie zasady równości wobec prawa.

Polecamy: Uprawnienia rodziców w pracy

Warto pamiętać, iż część umów zawiera zapisy, które pozwalają na czasowe zawieszenie płatności czynszu. Jeżeli takiego zapisu nie ma, najemcy mogą powołać się na tzw. klauzulę siły wyższej. Nie jest to pojęcie zdefiniowane w polskim prawie, natomiast dotyczy ono zdarzeń nieprzewidzianych i takich, którym nie można było zapobiec. Niewątpliwie najemcy nie mieli wpływu zarówno na epidemię, jak i wynikające z niej ograniczenia. Jednak każdorazowo w takim przypadku najemca będzie musiał wykazać, na ile one wpłynęły na działalność, uniemożliwiły mu korzystanie z lokalu i spowodowały spadek przychodów do tego stopnia, że nie jest w stanie zapłacić czynszu – mówi dla agencji informacyjnej Newseria.pl adwokat Marcin Cieśliński z Kancelarii BCLA Bisiorek Cieśliński i Wspólnicy. „Są również inne rozwiązania, które – znając rynek nieruchomości – będą zapewne w praktyce stosowane. Jestem przekonany, że wynajmujący będą z własnej inicjatywy proponowali najemcom różnego rodzaju aneksy do umów czy porozumienia, na mocy których te płatności będą odraczane na jakiś czas, dopóki najemcy nie uzyskają płynności finansowej, bądź też w ogóle częściowo umarzane – przekonuje adwokat.

W polskim prawie istnieje również klauzula rebus sic stantibus, określona w art. 3571 Kodeksu cywilnego. Jest ona wyjątkiem od zasady pacta sunt servada. Regułę tę stosuje się w wyjątkowych sytuacjach, gdy z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidziały przy zawarciu umowy. W takich przypadkach sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet rozwiązanie umowy.

Obniżka czynszu dla najemców - nowelizacja specustawy

„Brak możliwości prowadzenia działalności ze względu na wprowadzone zakazy lub nakazy w prowadzeniu działalności przez najemców powierzchni w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, podporządkowanie się przepisom prawa w tym przypadku może być przejawem siły wyższej wpływającej na możliwość realizacji zobowiązań zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę. Oznacza to, że strony umowy nie ponoszą odpowiedzialności za niewykonanie umowy (…) Zmiana okoliczności wywołana wprowadzeniem zakazu działalności w dużych obiektach handlowych, jako nagła i całkowicie niezależna od stron, uzasadnia znaczące zmniejszenie czynszu w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii” – czytamy w uzasadnieniu do projektu przyjętej przez rząd nowelizacji tzw. specustawy dotyczącej koronawirusa.

Obecnie projekt jest przedmiotem prac sejmowych.

Projektowane przepisy przewidują obniżenie o 90% czynszu za okres gdy najemca lokalu nie prowadził działalności w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub epidemii, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy rozwiązanie.

Zgodnie z nowelizacją specustawy w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii najemca taki nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Nie jest on zatem zobowiązany do naprawienia szkody poprzez zapłatę kary umownej lub odszkodowania, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy było wynikiem wprowadzonego ograniczenia lub zakazu prowadzenia działalności.

Co istotne, sąd będzie mógł inaczej oznaczyć wysokość świadczenia najemcy, jeżeli będą tego wymagały względy słuszności. Sąd powinien wydać taką decyzję po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego.

Zdaniem projektodawcy standardowa wysokość obniżki czynszu uwzględnia fakt, iż wynajmujący nie może przeznaczać powierzchni na aktywne wykonywanie określonych rodzajów działalności, może jednak na przykład przechowywać czy zapewniać ochronę mienia najemcy. Najemca zaś nie prowadząc działalności nie osiąga żadnych związanych z nią przychodów. Celem obniżki – jak czytamy w uzasadnieniu - jest zatem zapewnienie sprawiedliwego rozłożenie ciężarów między stronami umowy najmu wynikającymi ze stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

Przedmiotowe przepisy mają wejść w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j. t. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.);

Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia13 marca 2020 r.w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz. U. z 2020 r., poz. 433);

Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20marca 2020 r.w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. z 2020 r., poz. 491);

Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (etap legislacyjny: Sejm).

Polecamy serwis: Umowy

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sąd Apelacyjny: Rolnik musi zapłacić ok. 120 tys. zł sąsiadom za smród z chlewni. Minister rolnictwa: to podważa sens rolnictwa, konieczne nowe przepisy

Rolnik, hodowca trzody chlewnej z Grodziska k. Łodzi ma zapłacić ok. 120 tys. zł sąsiadom, którzy przed sądem poskarżyli się na przykre zapachy docierające do ich posesji z jego chlewni. Taki wyrok wydał we wrześniu br. Sąd Apelacyjny w Łodzi, o czym pierwszy poinformował portal farmer.pl. Wieś jest miejscem produkcji rolnej i rolnik, który hoduje zwierzęta, nie może płacić odszkodowania za nieprzyjemne zapachy - ocenił minister rolnictwa Czesław Siekierski komentując ten wyrok. Zapowiedział przygotowanie przepisów prawnych "na szczeblu krajowym", które zapobiegną takim sytuacjom w przyszłości.

Sejm: Bez wniosku osoby niepełnosprawnej. Od 30 września tylko z zaświadczeniem. Zasiłek pielęgnacyjny (215,84 zł) [Przedłużanie orzeczeń o niepełnosprawności]

Posłowie koalicji rządowej złożyli projekt nowelizacji przepisów o przedłużaniu ważności orzeczeń o niepełnosprawności. Głównym celem nowelizacji jest umożliwienie osobom niepełnosprawnym w wieku do 16-lat przedłużenie ważności orzeczeń. Ale równie ważna jest nowa zasada, że osoba niepełnosprawna starając się o przedłużenie prawa do np. zasiłku pielęgnacyjnego nie musi składać żadnego wniosku. Sprawa jest wszczynana z urzędu na podstawie zaświadczenia przedstawionego przez osobę niepełnosprawną.

Wynagrodzenie chorobowe a zasiłek chorobowy 2024 - różnice: wysokość, terminy, składki, podatek, podstawa wymiaru

Wynagrodzenie chorobowe jak i zasiłek chorobowy to świadczenia pieniężne, które przysługują ubezpieczonemu za czas niezdolności do pracy spowodowanych:
- chorobą, 
- odosobnieniem w związku z chorobą zakaźną, 
- wypadkiem w drodze do pracy lub z pracy, 
- chorobą przypadającą w czasie ciąży,
- poddaniem się niezbędnym badaniom lekarskim przewidzianym dla kandydatów na dawców komórek, tkanek, narządów oraz poddaniem się zabiegowi pobrania komórek, tkanek i narządów.

Świadczenia te różnią się przede wszystkim okresem niezdolności do pracy ale również stroną je finansującą oraz oskładkowaniem i opodatkowaniem danego świadczenia.

Czy oskładkowanie umów cywilnoprawnych da wyższe emerytury w przyszłości? Polacy w to nie wierzą, chcą renegocjacji KPO

Aż 71,5% Polaków nie wierzy, że przyszła państwowa emerytura pozwoli im na godne życie, wynika z najnowszych badań dla Useme.com. Za to coraz więcej rodaków zaczyna oszczędzać na emeryturę poza systemem ZUS. Co więcej, Polacy oczekują od rządu renegocjacji z Komisją Europejską kamienia milowego KPO dot. oskładkowania umów cywilnoprawnych.

REKLAMA

12 rat dla powodzian. Rząd pomoże spłacić kredyt hipoteczny, ale szykuje też ulgi dla powodzian w spłatach innych zobowiązań

Rząd zapowiedział możliwości wsparcia dla kredytobiorców poszkodowanych w wyniku powodzi. Rozwiązanie zakłada, że Fundusz Wsparcia Kredytobiorców spłaci 12 rat kredytu hipotecznego dla powodzian. Rząd pracuje też nad wprowadzeniem ulg dla powodzian w spłatach także innych zobowiązań – nie tylko tych hipotecznych.

Zasiłek opiekuńczy na zdrowe dziecko. Do 60 dni w roku. ZUS przypomina, który rodzic może dostać te pieniądze. Sprawdź zasady

Zasiłek opiekuńczy na zdrowe dziecko. Do 60 dni w roku. ZUS przypomina, że każdy może dostać te pieniądze. Jest to informacja szczególnie istotna dla osób z terenów dotkniętych powodzią, na których zajęcia w przedszkolach i szkołach zostały zawieszone.

ZUS: Świadczenia na zalanych terenach wypłacane są na bieżąco

Rzecznik Prasowy ZUS Paweł Żebrowski poinformował, że Zakład Ubezpieczeń Społecznych na bieżąco wypłaca świadczenia na terenach dotkniętych powodzią, w tym 14 emerytury. Obecnie około 85 proc. emerytów w ZUS otrzymuje emeryturę bezpośrednio na rachunek bankowy

MON: Ubrać szpiega - kwoty na zakup cywilnego ubrania przez funkcjonariuszy Służby Wywiadu Wojskowego

Zmieni się wysokość równoważnika pieniężnego i kwota na zakup ubrania typu cywilnego w zamian za umundurowanie przyznawanego funkcjonariuszom Służby Wywiadu Wojskowego. W Ministerstwie Obrony Narodowej trwają prace nad nowelizacją przepisów.

REKLAMA

Rewolucja w szkołach! Czy biologia, chemia i geografia znikną ze szkół podstawowych? MEN stawia sprawę jasno

Rewolucja w szkołach! Czy biologia, chemia i geografia znikną ze szkół podstawowych? Ministerstwo Edukacji Narodowej stawia sprawę jasno. Założenia dotyczące profilu absolwenta przedszkola i szkoły podstawowej są już przygotowane.

Lex Kamilek: Niespójne przepisy powodują problemy organizacyjne w szkołach. Środowisko pedagogiczne skupia się na biurokracji

Ustawa Kamilka, lub inaczej lex Kamilek, wywołała pewne zamieszanie w kręgach m.in. nauczycieli i dyrektorów szkół. Ich wątpliwości budzi m. in. przepis o konieczności przedstawienia zaświadczenia z Krajowego Rejestru Karnego. Ten fragment ustawy pozostawia szerokie pole do interpretacji.

REKLAMA