Dyskryminacja najemców na rynku najmu mieszkań. Jak sobie z nią radzić?

Dyskryminacja na rynku najmu mieszkań. Skąd się bierze i kogo dotyka? Jakich najemców szukają wynajmujący?

Dziś pozyskanie najemcy dla właścicieli mieszkań nie sprawia trudności. Zawsze na wolne mieszkanie pojawi się kilka chętnych osób. Dlatego nie jest dziwnym, że w takiej sytuacji gdy jest wybór, wynajmujący dokonuje go przez pryzmat własnych korzyści. Najlepszy najemca to taki, który płaci i ma solidne zaplecze w postaci stałego dochodu. Im więcej płacących-zarabiających osób zamieszka pod jednym dachem, tym stabilniejsza sytuacja dla właściciela mieszkania.
Dlatego dwie dorosłe, pracujące osoby są bardziej atrakcyjne niż samodzielna mama z dwojgiem dzieci, ale z jedną pensją. Oczywiście na ocenę sytuacji wpływa indywidualne podejście danego właściciela mieszkania i jego uprzedzenia, czasem stereotypy, to jednak są pewne grupy osób, którym realnie jest trudniej. W szczególności mniejsze szanse na bycie wśród wybranych na lokatorów mają samodzielne mamy, obcokrajowcy, większe rodziny, osoby ze zwierzętami domowymi, a nawet studenci. Skąd taka dyskryminacja?

Ustawa o ochronie praw lokatorów (pełna nazwa: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) pozwala nierzetelnym najemcom na wielomiesięczne zaleganie z czynszem.

Art. 11. Ustawy o ochronie praw lokatorów ….

1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 [...]

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4. [...]

Dodatkowo, w niektórych przypadkach, pomimo zakończonej umowy najmu, a nawet wyroku co do eksmisji najemcy właściciel będzie musiał przez kolejne miesiące “utrzymywać” niepłacących, gdyż są grupy osób, których nie można usunąć z mieszkania bez zapewnienia innego lokalu.

Art. 14. Ustawy o ochronie praw lokatorów ….

1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

[...]

4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
3) obłożnie chorego,
4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Oczywiście, dla osób mających legalne źródła dochodu np. z tytułu umów o pracę czy działalności - niepłacenie czynszu w terminie może skończyć się koniecznością zapłacenia dodatkowo jeszcze kosztów sądowych czy komornika, dlatego nie opłaca się “nie płacić”. Zdarzyć się jednak może, że ktoś znajdzie się w trudnej sytuacji życiowej, po prostu nie będzie mieć pieniędzy na regulowanie rachunków, i ciężko od takiej osoby będzie odzyskać zaległe opłaty. Stąd bierze się właśnie ocena najemców przez wynajmujących oraz niechęci związanych z oddaniem kluczy od lokalu osobom, z którymi wiązać się może większe ryzyko.

Co zrobić, aby poprawić swoją atrakcyjność jako najemca?

Rynek to ciągłe ścieranie się sił pomiędzy popytem a podażą. Kiedy podaż jest ograniczona, a popyt przekracza dostępne zasoby to zarówno wzrastać będą ceny (choć oczywiście wzrosty są ograniczone siłą nabywczą najemców) jak i też pojawi się trudność związana z “upolowaniem” oczekiwanego mieszkania. Czy w tej sytuacji najemcy będący wśród mniej atrakcyjnych lokatorów mogą poprawić swoje szanse na wynajem mieszkania? Tak, można spróbować zwiększyć swoje szanse, korzystając z poniższych rozwiązań.

Najem okazjonalny. Coraz więcej wynajmujących oczekuje lub jest zainteresowanych zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Konstrukcja tej umowy ułatwia wyprowadzkę lokatora po zakończeniu umowy najmu - czy to w wyniku jej zakończenia czy w związku z wypowiedzeniem np. ze względu na zaległości najemcy. Warto więc, jako najemca, przygotować się do tej formy umowy. Będzie nam potrzebne oświadczenie, które złożymy u notariusza, a także adres pod który będziemy mogli się wyprowadzić w przypadku zakończenia najmu. Jeśli nie mamy takiego adresu, możemy go kupić w formie usługi. Tak więc jako najemcy przygotujmy się na konieczność poniesienia dodatkowych kosztów jak opłacenie czynności notarialnych, ewentualnie tłumacza, jeśli będzie konieczny oraz zdobądźmy oświadczenie właściciela innego lokalu, który zapewni dach nad głową w razie naszej wyprowadzki. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego zwiększa bezpieczeństwo wynajmującego. Szczególnie ważne, że w przypadku osób z dziećmi lub obcokrajowców nie dojdzie do długotrwałego zajmowania mieszkania przez lokatora pomimo zakończonej umowy najmu.

Wyższa kaucja lub zapłata z góry. Jeśli właściciel obawia się zniszczeń mienia przez zamieszkujące z nami zwierzęta, albo że nie będzie nas stać na opłaty - zaproponujmy wyższą kaucję. Zazwyczaj stanowi ona równowartość jednomiesięcznego czynszu. Dwu lub trzykrotność tej kwoty może pomóc zwiększyć zaufanie wynajmującego. Podobną rolę może odegrać zapłata z góry za kilka miesięcy lub nawet za rok. Ba, w przypadku rocznej wpłaty może się okazać, że jeszcze będziemy mogli uzyskać jakąś obniżkę.

Pokazanie źródła dochodów. Deklaracja podatkowa, zestawienie z księgowości firmy czy potwierdzenie kwoty wynagrodzenia pozwalają zwiększyć naszą wiarygodność w oczach właściciela i pokazać mu, że stać nas na regulowanie rachunków za mieszkanie. Jeśli nasze dochody pozwalają nam na wynajem lokum za żądaną cenę, zadeklarujmy gotowość do ujawnienia naszych wpływów. To postawi nas zdecydowanie w lepszym świetle, niż innych najemców. Dodatkowo można skorzystać z potwierdzenia naszej wiarygodności finansowej przez wyspecjalizowany podmiot, który po zbadaniu (podobnie, jak bada się zdolność kredytową) wyda potwierdzenie takiej wiarygodności np. w formie “Certyfikatu najemcy”.

Referencje od poprzedniego wynajmującego. Jeśli nasz wcześniejszy najem przebiegał bezproblemowo możemy prosić o referencje dla nas jako najemcy z możliwością ich potwierdzenia przez kolejnego właściciela mieszkania, u którego będziemy chcieli zamieszkać. To może być dokument w formie pisemnej lub choćby e-mail z uwzględnieniem kontaktu do osoby udzielającej rekomendacji. Referencje z poprzedniego mieszkania poprawią naszą wiarygodność i pomogą w zdobyciu zaufania.

Umowa zawarta przez wiarygodnego płatnika. Umowa zawarta z osobą pracującą (rodzicem) zamiast dzieckiem studentem albo z pracodawcą zamiast lokatorem lub poręczenie umowy najmu, przez taką osobę, której wiarygodność finansowa nie budzi wątpliwości, to kolejny pomysł na poprawę swoich szans na rynku najmu.

Wynajem pokoju zamiast mieszkania. Coraz powszechniejszą opcją są pokoje na wynajem. Korzystanie z tej formy najmu pozwala zamieszkać przy mniejszym budżecie a także na rynku pokoi i kwater jest mniejsza dyskryminacja, co wynika z innych przepisów, którym podlegają. Wadą oczywiście jest dzielenie mieszkania lub domu z innymi współlokatorami, co może w pewnych sytuacjach mieć pewne uciążliwości.

Korzystanie z usług agenta. Zlecenie poszukiwania agentowi nieruchomości zdecydowanie pomaga w poszukiwaniach. Jest to usługa odpłatna, dlatego nie każdy z takiej możliwości chce lub może skorzystać, to jednak warto wiedzieć, że agenci nieruchomości współpracują ze sobą, wymieniając się ofertami o dostępnych ofertach mieszkań do wynajmu, a część z tych opcji nawet nie pojawia się na rynku. Takie “oferty spod lady” rozchodzą się pomiędzy współpracującymi agentami i ich klientami. Dodatkowo agent nieruchomości pomoże lepiej zaprezentować nas przed wynajmującym a także zajmie się organizacją wszelkich formalności związanych z najmem mieszkania.

Czy są szanse na rychłe zmiany na rynku najmu?

Niestety jest wiele czynników, które pozwalają sądzić, że sytuacja na rynku najmu nie ulegnie poprawie na rzecz najemców w najbliższych czasach. Osoby z Ukrainy w znaczącej mierze zadomowiły się w naszym kraju. Dzieci uczą się, dorośli pracują. Kiedy wojna się zakończy może okazać się, że ich domostwa nie nadają się do eksploatacji lub po prostu spodobają im się warunki życia w Polsce. Część osób oczywiście powróci do siebie, ale część zostanie a do mieszkających tu żon dołączą mężowie, którzy podczas wojny nie opuścili swojego kraju.

Od pewnego czasu deweloperzy ograniczyli nowe inwestycje, co w konsekwencji spowoduje mniej mieszkań oddawanych do użytkowania w najbliższych latach. Polskie miasta, wg danych Eurostatu, należą do najbardziej przeludnionych w Europie, a deficyt mieszkaniowy określany jest nawet na 2 miliony lokali. Zahamowanie budownictwa spowoduje, że jedyną szansą na usamodzielnienie się młodych będzie wynajem. Więc na ten rynek napływać będą wciąż kolejni chętni.

Dodatkowo wysokie stopy procentowe, które mają odzwierciedlenie w racie kredytu ale też i ograniczają możliwości kredytowania własnego M także będą powodować, że najem stanie się jeszcze bardziej powszechną formą zamieszkania.

Dlatego znaczących zmian na rynku najmu w stosunku do obecnej sytuacji nie należy się spodziewać. Ba, wyższe koszty eksploatacyjne, które będą wynikiem podwyżek prądu, gazu, wody czy ogrzewania sprawią, że wydatki na wynajem mieszkania mogą być wkrótce jeszcze większe.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości