Umowa przedwstępna – przepisy, orzecznictwo, przykłady

• Czym jest umowa przedwstępna
• Umowa przedwstępna a umowa zawierana pod warunkiem
• Zobowiązanie do zawarcia umowy
• Czy dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej?
• Podsumowanie

Czym jest umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest instytucją, która umożliwia stronom przygotowanie się oraz zobowiązanie się do zawarcia konkretnej umowy w przyszłości. Nie zawsze zawarcie umowy w obecnym momencie jest dogodne dla kontrahentów. Mogą istnieć różne przeszkody faktyczne, prawne, które to poważnie utrudniają. 

Kluczowe znaczenie dla umowy przedwstępnej mają przepisy art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 389 kc:

Art. 389 § 1 kc: Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. 

Umowa przedwstępna dotyczy innej umowy, a mianowicie tej, która ma być dopiero za jakiś czas zawarta przez strony. Istotne jest także wyznaczenie czasu zawarcia przyszłej umowy. Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wskazanym w treści zawartej już umowy przedwstępnej. Jeżeli w tych zapisach nie będzie wskazanego tego terminu to obowiązuje termin wskazany przez tą stronę umowy, która jest uprawniona do żądania zawarcia umowy. Gdyby obie strony umowy były do tegoż uprawnione to obowiązuje termin wyznaczony wcześniej przez jedną ze stron. Jeżeli zaś upłynie rok czasu od dnia zawarcia umowy przedwstępnej i nigdzie, przez nikogo nie zostanie wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej to nie będzie już można żądać zawarcia tej umowy. Dlatego też należy pamiętać, iż ważnym jest nie tylko samo zawarcie umowy przedwstępnej, ale także wskazanie konkretnego terminu np. daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Można to uczynić w treści zawartej umowy albo poprzez złożenie stosownego oświadczenia przez uprawnionego. Konieczność wyznaczenia terminu w ciągu jednego roku wynika z przepisów prawa. Wydaje się, że prawodawca słusznie wprowadził ten wymóg, ponieważ umowa przedwstępna nie powinna być umową abstrakcyjną, lecz realnie kierować ku zawarciu docelowej umowy. 

Umowa przedwstępna a umowa zawierana pod warunkiem

Należy odróżnić od siebie umowę przedwstępną od umowy zawieranej pod warunkiem. Są to zupełnie inne stosunki zobowiązaniowe. Pierwsza z nich odnosi się bardziej do zamiarów, planów poszczególnych podmiotów ukierunkowanych na zawarcie określonej umowy. Natomiast w drugiej oświadczenia stron są już ostateczne, a jedynie ich skuteczność zależy od tego czy spełni się określony warunek, czyli zdarzenie przyszłe i niepewne. W razie spełnienia się tego zdarzenia umowa musi być wykonana i nie ma potrzeby składania kolejnych oświadczeń. 

Przegląd prasy i portali na INFOR.PL Subskrybuj nas na YOUTUBE!

Zobowiązanie do zawarcia umowy

Zawarcie umowy przedwstępnej to nie tylko przygotowanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale także zobowiązanie do jej zawarcia. W razie ewentualnej odmowy jej zawarcia strona może ponieść konsekwencje prawne. Zgodnie bowiem z treścią art. 390 § 1 k.c.:

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. 

Tak zatem osoba, której odmówiono zawarcia umowy może dochodzić naprawienia szkody. Warto podkreślić, iż to uprawnienie przysługuje jednak tylko w razie zaistnienia szkody na skutek odmowy zawarcia oczekiwanej umowy. Powstanie takiej szkody należy wykazać. 

Ponadto, należy przytoczyć również § 2 wspomnianego przepisu, którego treść brzmi:

Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. 

W określonych sytuacjach można sądownie żądać tego by ta druga strona umowy, która odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, tą umowę jednak zawarła. Jest to dość silne uprawnienie, ale przysługuje tylko wtedy gdy zawarta już wcześniej umowa przedwstępna spełnia wszystkie wymagania, które są potrzebne do tego by umowa przyrzeczona mogła być ważnie zawarta. Jednym z takich wymagań może być na przykład forma aktu notarialnego, która wymagana jest do ważności umowy przenoszącej własność nieruchomości. Wydanie przez sąd wyroku zobowiązującego tą drugą stronę umowy (która nie wykonała umowy przedwstępnej) do zawarcia umowy przyrzeczonej, po prostu z chwilą uprawomocnienia się zastępuje to oświadczenie tego drugiego kontrahenta o zawarciu umowy. Nie trzeba więc nikogo już fizycznie zmuszać do złożenia podpisu na umowie. 

W świetle doktryny prawniczej wydaje się, że osoba uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 k.c. nie musi skorzystać z tego uprawnienia, a zamiast tego może dochodzić naprawienia szkody z art. 390 § 1 k.c. 

Warto także przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego z dnia 09 maja 2001 roku, sygn. IV CKN 955/00, zgodnie z którym „Zrzeczenie się roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej nie pozbawia możliwości dochodzenia przez stronę uprawnioną roszczenia odszkodowawczego”. 

Czy dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej?

Można się także zastanawiać nad tym, czy dopuszczalne prawnie jest zawarcie umowy przedwstępnej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej. Stanowisko dopuszczające taką możliwość można oprzeć na przykład na zasadzie swobody umów. Jeżeli bowiem dwie strony dobrowolnie zobowiązują się do zawarcia drugiej umowy przedwstępnej i w ten sposób nie naruszają ani prawa, ani zasad współżycia społecznego to na podstawie swobody kontraktowania powinni mieć do tego prawo. Przeciwne stanowisko może być uzasadnione natomiast między innymi tym, że takie rozwiązanie mogłoby być sprzeczne z naturą i istotą samej umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna służy bowiem zawarciu jakiejś konkretnej umowy np. sprzedaży nieruchomości, a nie zobowiązaniu się do zawarcia następnej umowy przedwstępnej, która nie jest ze swej istoty ostateczną, docelową umową.

Zgodnie jednak z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2010 roku, sygn. II CSK 219/10 „Dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej.”

W kontekście zbycia nieruchomości warto przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 21 lipca 2016 roku, sygn. I Aca 205/16, zgodnie z którym: „Zgoda małżonka potrzebna jest nie tylko do dokonania czynności prawnej prowadzącej bezpośrednio do zbycia nieruchomości, ale również czynności wstępnych, a więc zawarcia umowy przedwstępnej”. 

Podsumowanie

Podsumowując, umowa przedwstępna jest ważną umową. Pomimo tego, że sama w sobie nie jest jeszcze zawarciem docelowej umowy, a tylko przygotowaniem się do tego, skutkuje ona określonymi prawnymi zobowiązaniami, których brak wykonania może wywołać określone konsekwencje prawne. Uprawnienia i zobowiązania z umowy przedwstępnej zależą od jej treści oraz formy. Dlatego też należy bardzo dokładnie, wnikliwie przeanalizować wszystkie te elementy przed podpisaniem umowy przedwstępnej. 

Radca prawny dr Kamil Lorek 

Bibliografia:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964 Nr 16, poz. 93, tj. Dz. U. 2023 poz. 1610;
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 09 maja 2001 roku, sygn. IV CKN 955/00;
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2010 roku, sygn. II CSK 219/10;
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 21 lipca 2016 roku, sygn. I Aca 205/16;
5. Czachórski W., Zobowiązania. Zarys wykładu, Wydawnictwo Lexis Nexis, Warszawa 2009 r.;
6. Gniewek E., Machnikowski P. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2023 r.
7. Czachórski W., Zobowiązania. Zarys wykładu, Wydawnictwo Lexis Nexis, Warszawa 2009 r.