Skarbówka potwierdza: dożywocie bez podatku dochodowego, ale uważaj na PCC i pułapkę przy rozwiązaniu umowy

• Podatek dochodowy: fiskus nie może ustalić przychodu
• Fundamentalna uchwała NSA jako kotwica orzecznicza
• PCC: podatek nieuchronny, zwolnień brak
• Rozwiązanie umowy: pułapka podatkowa
• Praktyczne wnioski dla stron transakcji
• Powołane interpretacja podatkowa i orzecznictwo

Podatek dochodowy: fiskus nie może ustalić przychodu

Zawarcie umowy dożywocia przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości od dawna budziło wątpliwości. Skoro jest to odpłatne zbycie rozumowano to powinno podlegać opodatkowaniu 19-proc. podatkiem PIT, tak jak przy klasycznej sprzedaży. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 stycznia 2026 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.907.2025.2.JS) jest jednak korzystna dla podatników.

Sprawa dotyczyła małżeństwa, które w czerwcu 2025 r. kupiło dom i planowało w 2026 r. przepisać go synowi w drodze dożywocia. Syn miał zapewnić rodzicom dożywotnie utrzymanie, opiekę lekarską i pokrycie kosztów pogrzebu. Wnioskodawczyni słusznie zauważyła, że pięcioletni okres ochronny jeszcze nie upłynął, i obawiała się, że transakcja będzie opodatkowana. Dyrektor KIS uznał to stanowisko za nieprawidłowe.

MF

„Planowane przez Panią zbycie nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego nawet w sytuacji, gdy nastąpi przed upływem pięciu lat”

stwierdził organ, wskazując, że nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach wynikających z art. 19 ustawy o PIT.

Sedno problemu tkwi w konstrukcji umowy. Przy klasycznej sprzedaży przychód to wartość rynkowa nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie. Przy dożywociu ceny nie ma nabywca zobowiązuje się do świadczeń osobistych (wyżywienie, ubranie, mieszkanie, opieka, pogrzeb), których łączna wartość ani czas trwania nie są możliwe do ustalenia w chwili podpisania aktu notarialnego.

Fundamentalna uchwała NSA jako kotwica orzecznicza

Organ podatkowy nie wymyślił tej konstrukcji sam. Interpretacja z 14 stycznia 2026 r. wprost odwołuje się do uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14), która rozstrzygnęła tę kwestię raz na zawsze dla potrzeb podatku dochodowego. NSA uznał wówczas, że choć umowa dożywocia stanowi odpłatne zbycie, to nie jest możliwe zastosowanie przy niej zasad ustalania przychodu przewidzianych w ustawie o PIT. Brak możliwości obliczenia podstawy opodatkowania oznacza brak podatku nie dlatego, że ustawodawca przewidział zwolnienie, lecz dlatego, że mechanizm obliczeniowy po prostu nie działa.

Uchwała ta jest wiążąca dla wszystkich składów orzekających NSA i w praktyce zdominowała późniejszą linię interpretacyjną organów skarbowych. Wcześniejsze interpretacje, które przyjmowały opodatkowanie 19-proc. PIT i odsyłały do ulgi mieszkaniowej jako wyjścia awaryjnego, należy uznać za nieaktualne.

PCC: podatek nieuchronny, zwolnień brak

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tu fiskus nie ma wątpliwości: umowa dożywocia jest wprost wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e) ustawy o PCC jako czynność podlegająca opodatkowaniu. Stawka wynosi 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, a podatek pobiera i odprowadza notariusz sporządzający akt.

W interpretacji Dyrektora KIS z 25 lutego 2026 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.749.2025.1.ASZ) także zajęto takie stanowisko. Wnioskodawczyni twierdziła, że jako małżonka nabywcy powinna korzystać ze zwolnienia, a kancelaria notarialna niesłusznie naliczyła jej podatek. Dyrektor KIS był innego zdania.

Sprawa dotyczyła nabycia przez żonę od męża udziału 1/2 w nieruchomości mieszkalnej w drodze umowy dożywocia. Wnioskodawczyni powołała się na art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o PCC, który jej zdaniem wyłącza tę czynność z opodatkowania, i na orzecznictwo uznające dożywocie za czynność zbliżoną do tych podlegających podatkowi od spadków i darowizn. Organ odrzucił obydwa argumenty.

„Ustawodawca nie przewidział żadnych zwolnień ani wyłączeń z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawieranych umów dożywocia” napisał Dyrektor KIS. Przywołany przez wnioskodawcę przepis art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o PCC w ogóle nie istnieje, co organ skrupulatnie wytknął. Małżeńskie powiązanie stron transakcji nie daje żadnej ulgi w PCC nie ma odpowiednika „zerowej grupy podatkowej”, która funkcjonuje przy dziedziczeniu i darowiznach w najbliższej rodzinie.

Dodatkowo interpretacja z 29 lipca 2025 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.225.2025.1.KK) potwierdziła, że umowa dożywocia nie korzysta ze zwolnień przewidzianych dla gruntów rolnych, o ile nie spełnia warunków typowej umowy sprzedaży. Zwolnienia w PCC mają charakter ścisły i nie podlegają rozszerzającej wykładni.

Rozwiązanie umowy: pułapka podatkowa

Strony zawierające umowę dożywocia powinny wiedzieć, że jej późniejsze rozwiązanie rodzi własne, odrębne skutki podatkowe. Z interpretacji z 8 lutego 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.509.2023.2.BD) i późniejszych orzeczeń wynika, że raz zapłaconego PCC nie można odzyskać. Zwrot nie przysługuje nawet wtedy, gdy umowa zostaje zgodnie rozwiązana przez obie strony.

Jeszcze poważniejsze konsekwencje dotyczą podatku dochodowego. Mechanizm jest następujący: jeżeli strony rozwiążą umowę dożywocia, nieruchomość wraca do pierwotnego zbywcy i właśnie ten moment powrotu własności organ może potraktować jako nowe nabycie. Skutek jest dotkliwy: pięcioletni termin, po którego upływie sprzedaż nieruchomości jest wolna od 19-proc. PIT, zaczyna biec od początku, nie od daty pierwotnego zakupu, lecz od daty ponownego przejęcia nieruchomości po rozwiązaniu dożywocia.

Tabela: Skutki podatkowe umowy dożywocia: zestawienie

Aspekt	PIT	PCC
Opodatkowanie	Brak (niemożność ustalenia przychodu)	2 proc. wartości rynkowej
Kto płaci?	Nikt (brak podatku)	Nabywca (opiekun)

Praktyczne wnioski dla stron transakcji

Umowa dożywocia jest podatkowo opłacalna przede wszystkim dla zbywcy: dożywotnika. Nie płaci on podatku dochodowego niezależnie od tego, jak długo był właścicielem nieruchomości i jak wysoka byłaby jej wartość rynkowa. To odróżnia dożywocie od klasycznej darowizny dla dziecka, która, jeśli zostanie zbyta przed upływem pięciu lat, może oznaczać obowiązek podatkowy po stronie obdarowanego.

Kosztuje natomiast nabywcę nieruchomości - opiekuna. Podatek PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości jest nieuchronny i musi zostać pobrany przez notariusza przy podpisaniu aktu. Przy nieruchomości wartej 600 000 zł oznacza to 12 000 zł dodatkowego kosztu transakcji. Żadne więzy rodzinne, w tym małżeństwo czy pokrewieństwo pierwszego stopnia, nie otwierają drogi do zwolnienia.

Przypominamy, że w skomplikowanych stanach faktycznych warto rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną przed podjęciem decyzji.

Powołane interpretacja podatkowa i orzecznictwo

- interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 stycznia 2026 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.907.2025.2.JS) ; z 25 lutego 2026 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.749.2025.1.ASZ) i z 20 maja 2025 r. (sygn. 0114-KDWP.4011.4.2025.1.ASZ)

- uchwała NSA z 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14)