Kupujesz ziemię na powiększenie gospodarstwa rolnego? Nie zawsze unikniesz PCC

• Zakup ziemi rolnej a PCC
• Zwolnienie z PCC: jakie warunki?
• Użytki rolne to nie to samo co grunty rolne
• Na co zwrócić uwagę
• Powołane interpretacje podatkowe

Zakup ziemi rolnej a PCC

Zakup ziemi to dla wielu rolników kluczowy element strategii rozwoju gospodarstwa. Gdy transakcja dotyczy gruntów rolnych, przepisy przewidują atrakcyjne zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Warunki są jednak ściśle określone, a ich spełnienie bywa trudniejsze, niż się wydaje. Zwłaszcza gdy nabywana nieruchomość obejmuje różne kategorie gruntów. Potwierdza to najnowsza interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Zwolnienie z PCC: jakie warunki?

Kwestię reguluje art. 9 pkt 2 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem zwolniona z PCC jest sprzedaż własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku transakcji zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne o powierzchni nie mniejszej niż 11 ha i nie większej niż 300 ha. Nabywca musi prowadzić to gospodarstwo przez co najmniej pięć lat od dnia nabycia. Zwolnienie stanowi pomoc de minimis w rolnictwie w rozumieniu rozporządzenia Komisji (UE) nr 1408/2013.

Stawka PCC od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc. wartości rynkowej. Przy zakupie gruntów za kilkaset tysięcy złotych kwota podatku jest więc odczuwalna — tym bardziej opłaca się wiedzieć, kiedy zwolnienie przysługuje, a kiedy nie.

Użytki rolne to nie to samo co grunty rolne

Sprawa, którą rozstrzygnął Dyrektor KIS w interpretacji z 25 marca 2026 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.764.2025.2.AD), dotyczyła małżonków prowadzących wspólne gospodarstwo rolne. Planowali oni nabyć udział w nieruchomości obejmującej działki sklasyfikowane w ewidencji gruntów jako użytki rolne, lasy oraz nieużytki. Nieruchomość miała zostać włączona do istniejącego gospodarstwa, które po powiększeniu przekroczyłoby próg 11 ha. Małżonkowie deklarowali prowadzenie gospodarstwa przez co najmniej pięć lat i mieścili się w limitach pomocy de minimis. Wnioskodawcy stali na stanowisku, że zwolnienie obejmuje całą transakcję. Fiskus zgodził się z nimi tylko częściowo.

1. Kluczowa definicja - gospodarstwo rolne

Ustawa o PCC odsyła w zakresie pojęcia „gospodarstwo rolne” do ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Zgodnie z jej art. 1 opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają wyłącznie grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Art. 2 ust. 1 tej ustawy definiuje gospodarstwo rolne jako obszar takich gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy.

Jakie konkretnie grunty zaliczają się do użytków rolnych? Odpowiedź daje rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. W § 9 ust. 1 pkt 1 wymienia ono: grunty orne (R), łąki trwałe (Ł), pastwiska trwałe (Ps), sady (S), grunty rolne zabudowane (Br), grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr), grunty pod stawami (Wsr) oraz grunty pod rowami (W). Natomiast nieużytki (N) zostały wymienione w odrębnym punkcie - jako osobna kategoria gruntów rolnych, ale już nie jako użytki rolne. Lasy z kolei należą do zupełnie innej grupy użytków gruntowych.

2. Skutki podatkowe — dwa reżimy w jednej transakcji

Dyrektor KIS uznał, że skoro gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym stanowią wyłącznie użytki rolne, to zwolnienie z art. 9 pkt 2 ustawy o PCC może objąć jedynie tę część transakcji, która dotyczy nabycia udziału w użytkach rolnych. Nabycie udziałów w nieużytkach oraz gruntach leśnych podlega natomiast opodatkowaniu PCC według stawki 2 proc. na zasadach ogólnych.

Stanowisko wnioskodawców zostało zatem uznane za prawidłowe w części dotyczącej użytków rolnych i za nieprawidłowe w odniesieniu do nieużytków oraz lasów.

Na co zwrócić uwagę

Interpretacja potwierdza utrwaloną linię orzeczniczą organów podatkowych, zgodnie z którą klasyfikacja gruntów w ewidencji gruntów i budynków ma decydujące znaczenie dla możliwości zastosowania zwolnienia z PCC. Rolnicy planujący zakup nieruchomości, w skład których wchodzą różne rodzaje gruntów, powinni przed transakcją dokładnie przeanalizować wypis z rejestru gruntów, obliczyć wartość rynkową poszczególnych kategorii gruntów, zweryfikować limity pomocy de minimis oraz upewnić się, że po powiększeniu powierzchnia gospodarstwa wyniesie od 11 do 300 ha.

Warto też pamiętać, że obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. W przypadku nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego to notariusz jako płatnik pobiera PCC. Powinien więc prawidłowo rozdzielić podstawę opodatkowania między część zwolnioną i opodatkowaną.

Powołane interpretacje podatkowe

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 marca 2026 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.764.2025.2.AD.