Skarbówka potwierdza: posiadanie części budynku nie pozbawia prawa do zwolnienia podatkowego

• Stan faktyczny: darowizna z problemem
• Czym jest „prawo własności budynku"?
• Rozstrzygnięcie: zwolnienie przysługiwało, nadpłata do odzyskania
• Praktyczna wskazówka
• Źródło:

Stan faktyczny: darowizna z problemem

Wnioskodawca i jego małżonka w 2025 r. kupili pierwsze wspólne mieszkanie własnościowe z rynku wtórnego. Podczas sporządzania aktu notarialnego nabywca rzetelnie poinformował notariusza o okoliczności, która wzbudziła wątpliwości: w 2007 r. otrzymał w darowiźnie działkę gruntową zabudowaną m.in. połową budynku mieszkalnego. Owa część miała ponad kilkadziesiąt lat, była zbudowana w technologii drewniano-murowanej, pozbawiona bieżącej wody, kanalizacji i instalacji gazowej, ogrzewana wyłącznie piecem kaflowym. Co istotne, wejście do niej prowadziło od strony sąsiedniej działki, a nie od strony darowanej nieruchomości. Od momentu darowizny aż do 2021 r. zamieszkiwał tam wuj darczyńcy, zachowując prawo do dożywotniego korzystania z lokalu. Podatnik nigdy faktycznie nie mógł z niej korzystać ani swobodnie nią dysponować.

W 2021 r. wuj przeniósł się do Domu Pomocy Społecznej, a działka została sprzedana. Gdy w 2025 r. wnioskodawca stanął przed notariuszem przy zakupie pierwszego mieszkania, ten powziąwszy wątpliwości co do przeszłości majątkowej nabywcy pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości.

Czym jest „prawo własności budynku"?

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania reguluje art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191). Przepis zwalnia od PCC sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Warunkiem jest by kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w nich (poza udziałem do 50 proc. nabytym w drodze dziedziczenia).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej sięgnął do definicji zawartej w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.). Zgodnie z nią budynek mieszkalny jednorodzinny to obiekt wolno stojący albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. Posiadana przez wnioskodawcę połowa budynku nie spełniała tej definicji nie była ani samodzielna konstrukcyjnie, ani funkcjonalnie odrębna.

Organ interpretacyjny zaznaczył ponadto, że wnioskodawca nie był współwłaścicielem całego budynku w rozumieniu prawa cywilnego — posiadał jedynie tę fizyczną część działki, na której znajdowała się połowa obiektu. Nie można mu było zatem przypisać prawa własności budynku mieszkalnego ani udziału w takim prawie.

Rozstrzygnięcie: zwolnienie przysługiwało, nadpłata do odzyskania

Dyrektor KIS potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskodawcy we wszystkich pięciu kwestiach wskazanych we wniosku. Organ stwierdził wprost, że przy zakupie mieszkania w 2025 r. podatnikowi przysługiwało zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ponieważ notariusz, działający jako płatnik, pobrał podatek nienależnie, podatnikowi przysługuje prawo złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty na podstawie art. 75 § 1 Ordynacji podatkowej. Przepis ten pozwala kwestionować zasadność lub wysokość podatku pobranego przez płatnika.

Praktyczna wskazówka

Interpretacja ma istotne znaczenie dla osób, które w przeszłości nabywały nieruchomości gruntowe zabudowane jedynie fragmentem budynku np. wskutek podziałów geodezyjnych, darowizn obejmujących niesamodzielne obiekty lub nabycia tylko jednej działki spośród kilku tworzących wspólną zabudowę. Samo figurowanie w akcie notarialnym słów „część budynku mieszkalnego" nie wyklucza zwolnienia z PCC. Decydujące jest to, czy nabyta część stanowiła funkcjonalnie i konstrukcyjnie odrębną całość i czy nabywcy przysługiwało prawo własności budynku lub udział w tym prawie, a nie jedynie własność gruntu z posadowioną na nim częścią obiektu. Podatnicy, którzy w analogicznej sytuacji zapłacili podatek od czynności cywilnoprawnych, mogą rozważyć złożenie wniosku o stwierdzenie nadpłaty.

Źródło:

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 marca 2026 r., sygnatura 0111-KDIB2-2.4014.438.2025.2.MM.