Co ukrywają reklamy o gwarantowanym zysku? Ostrzeżenie UOKiK!

• Obietnice bez pokrycia
• Klauzule zakwestionowane przez UOKiK
• Kosztowne milczenie
• Ile mogą wynieść kary
• Czego nie mówią reklamy. Lista kontrolna dla inwestora
• To nie pierwsza interwencja

Inwestycja, która „sama na siebie zarabia", to jedno z najczęściej powtarzanych haseł na rynku nieruchomości wakacyjnych. Prezes UOKiK Tomasz Chróstny zakwestionował sposób, w jaki bywa ono sprzedawane konsumentom. W komunikacie z 20 lipca 2026 r. urząd poinformował o zarzutach i postępowaniach wobec przedsiębiorców uczestniczących w oferowaniu i obsłudze inwestycji condo- i aparthotelowych. Kluczowe zastrzeżenie jest jednak takie, że to dopiero zarzuty i wszczęte postępowania, a nie stwierdzenie naruszenia. O tym, czy do niego doszło, przesądzi dopiero decyzja kończąca postępowanie, od której przedsiębiorcy przysługuje odwołanie do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Warto na wstępie uporządkować pojęcia. Condohotel i aparthotel to określenia rynkowe, a nie odrębne typy nieruchomości zdefiniowane w przepisach. W praktyce nabywca kupuje najczęściej lokal niemieszkalny w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji, który następnie przekazuje wyspecjalizowanemu operatorowi do wykorzystywania w systemie hotelowym; operator wynajmuje lokal i wypłaca właścicielowi czynsz. Takie lokale mają charakter komercyjny i w większości przypadków ich nabywcy nie są objęci ochroną przewidzianą w tzw. ustawie deweloperskiej. Obejmuje ona lokale użytkowe zasadniczo wtedy, gdy ich sprzedaż jest powiązana z objętą ustawą sprzedażą lokalu mieszkalnego, na przykład garażu kupowanego razem z mieszkaniem.

Obietnice bez pokrycia

Zarzuty wprowadzania konsumentów w błąd co do ryzyka, kosztów i wysokości zysku otrzymały spółki Linea Mare (inwestycja Linea Mare Pobierowo) oraz Beskid Resort Properties (inwestycja Mercure Szczyrk Resort). Zdaniem urzędu obie zachęcały do zakupu lokali hasłami sugerującymi stały dochód – z reklamową roczną stopą zwrotu na poziomie 8 proc. Obietnica ta nie odnosiła się jednak do konkretnych wyliczeń i pomijała czynniki realnie wpływające na opłacalność: podatki oraz opłaty za utrzymanie nieruchomości.

– Obietnica wysokich zysków nie powinna przesłaniać kosztów i ryzyka. Inwestycja w condo- czy aparthotel nie daje gwarancji zysku – jej opłacalność zależy od wielu czynników, m.in. zainteresowania wynajmem, sezonowości i kosztów utrzymania nieruchomości – wskazuje prezes UOKiK Tomasz Chróstny.

Kolejne zastrzeżenie urzędu dotyczy sposobu informowania o sytuacji właściciela po zakończeniu współpracy z operatorem. Umowy z operatorami zawierane są na czas określony, niekiedy na wiele lat – jako przykład UOKiK podaje okres dziesięciu lat. Mogą jednak zakończyć się także wcześniej, choćby w razie upadłości operatora. Dopóki umowa obowiązuje, właściciel otrzymuje czynsz i ponosi część kosztów. Po jej wygaśnięciu ustaje obowiązek operatora do wypłacania umówionego czynszu, a właściciel nadal ponosi koszty związane z lokalem i udziałem w nieruchomości wspólnej. Musi też samodzielnie zorganizować dalsze wykorzystanie apartamentu, znaleźć nowego operatora albo pozostawić lokal niewynajęty. UOKiK zarzuca przedsiębiorcom, że konsumenci nie byli o tym dostatecznie informowani przy zawieraniu umowy i nie mogli ocenić długofalowego ryzyka – w tym tego, czy i w jakiej wysokości będą płacić za utrzymanie części wspólnych, takich jak basen, strefa spa czy windy.

Klauzule zakwestionowane przez UOKiK

Osobny wątek to postanowienia umowne stosowane przez zarządców lokali – spółki Linea Mare Operator oraz Beskid Resort Properties. Prezes urzędu wszczął postępowanie w sprawie uznania ich za niedozwolone; na tym etapie nie zostały one jeszcze prawomocnie za takie uznane. Zakaz stosowania niedozwolonych postanowień we wzorcach umów wynika z art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, który odsyła do art. 385¹ § 1 kodeksu cywilnego.

Zakwestionowane klauzule nakładały na konsumenta obowiązek udzielenia zarządcy pełnomocnictwa do podejmowania niemal wszystkich decyzji dotyczących nieruchomości, w tym przekraczających tzw. zwykły zarząd. W praktyce oznaczało to, że właściciel lokalu nie mógł samodzielnie uczestniczyć w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej ani głosować nad uchwałami, choćby dotyczącymi wynagrodzenia samego zarządcy. Sprzeciw wobec działań zarządcy mógł skutkować karą 1000 zł za każdy dzień albo wstrzymaniem wypłaty czynszu. Cofnięcie udzielonego wcześniej pełnomocnictwa groziło z kolei rozwiązaniem umowy najmu. Zdaniem urzędu to forma nacisku, która ma zniechęcać konsumentów do obrony własnych interesów i może naruszać zarówno ich prawa, jak i dobre obyczaje.

Kosztowne milczenie

Trzeci front to postępowania wobec dwóch kolejnych spółek – nie w związku z treścią ofert, lecz z powodu nieudzielenia wymaganych informacji. Chodzi o Haveno Estate (inwestycja Brzegova Residence w Mikołajkach) oraz Zdrojowa Invest2 (inwestycja Zdrojowa Invest w Dźwirzynie). Urząd kilkakrotnie zwracał się do nich o wzorce umów, warunki najmu, zasady finansowania budowy i stosowane hasła marketingowe. Pierwsza spółka miała zignorować wezwania, druga – udzielić lakonicznych, niepełnych odpowiedzi. Obowiązek przekazania koniecznych informacji i dokumentów na żądanie Prezesa UOKiK wynika z art. 50 ustawy, a sankcję za jego niedopełnienie przewiduje art. 106 ust. 2 pkt 2.

Ile mogą wynieść kary

Za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz za stosowanie niedozwolonych postanowień wzorców umów Prezes UOKiK może nałożyć karę do 10 proc. obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Za nieudzielenie żądanych informacji albo udzielenie informacji nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd kara może wynieść do 3 proc. tak liczonego obrotu. Są to ustawowe maksima. Samo wszczęcie postępowania nie przesądza ani o nałożeniu kary, ani o jej wysokości.

Czego nie mówią reklamy. Lista kontrolna dla inwestora

Sprawa dobrze pokazuje, że przed podpisaniem umowy warto ustalić kilka kwestii, których reklama zwykle nie porusza:

• kto faktycznie gwarantuje wypłatę czynszu i czym ta gwarancja jest zabezpieczona,
• co dzieje się po wygaśnięciu umowy operatorskiej – kto przejmuje koszty i ryzyka,
• kto ponosi wydatki na remonty, wyposażenie oraz utrzymanie części wspólnych,
• czy reklamowany procent liczony jest od ceny netto, ceny brutto czy wartości lokalu bez wyposażenia,
• czy właściciel może samodzielnie korzystać z apartamentu i przez jaką część roku.

To nie pierwsza interwencja

Obecne postępowania wpisują się w wieloletnią aktywność urzędu w sektorze inwestycji alternatywnych. Już w 2019 r. UOKiK i Komisja Nadzoru Finansowego wydały wspólne ostrzeżenie przed ryzykiem związanym z inwestowaniem w aparthotele i condohotele, a zagrożenia te były tematem ogólnopolskiej kampanii społecznej „Policz i nie przelicz się!". W ostatnich latach prezes urzędu prowadził kolejne postępowania i wydawał decyzje dotyczące m.in. wprowadzania konsumentów w błąd co do bezpieczeństwa inwestycji i wysokości zysków. Lista podmiotów objętych tymi działaniami jest długa – a lipcowe zarzuty pokazują, że urząd zamierza ją wydłużać.