Kupujesz pierwszy dom w stanie surowym? Skarbówka nadal żąda 2 proc. PCC, choć NSA stanął po stronie podatników

• Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie – przypomnienie zasad
• O co pytała podatniczka
• Fiskus: bez formalnego zakończenia budowy nie ma zwolnienia
• Problem w tym, że NSA orzekł inaczej
• Co możesz zrobić, jeśli kupujesz (lub kupiłeś) dom w budowie
• Powołane interpretacje i orzecznictwo:

Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie – przypomnienie zasad

Od 31 sierpnia 2023 r. osoby kupujące swoje pierwsze lokum na rynku wtórnym (czyli tam, gdzie transakcja podlega PCC, a nie VAT) nie płacą 2-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolniona z podatku jest sprzedaż, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Warunek: kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży ani wcześniej nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w nich. Gdy nabywców jest kilku – na przykład małżonkowie – warunki zwolnienia muszą spełniać wszyscy. Wyjątek przewidziano dla udziału nieprzekraczającego 50 proc., nabytego w drodze dziedziczenia – taki udział nie odbiera prawa do zwolnienia. Przy cenach nieruchomości rzędu 600–800 tys. zł mówimy o oszczędności 12–16 tys. zł. Jest o co walczyć.

O co pytała podatniczka

Sprawa rozstrzygnięta w interpretacji z 7 lipca 2026 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.231.2026.2.BZ) wyglądała typowo. Podatniczka kupiła z mężem od osoby prywatnej nieruchomość z budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym. Notariusz – który przy umowie zawieranej w formie aktu notarialnego jest płatnikiem PCC – pobrał przy akcie 2 proc. podatku. Budynek miał dziennik budowy, ale w momencie zakupu budowa nie została formalnie zakończona: nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy ani nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie. Małżonkowie kupowali swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną – kobieta miała wcześniej jedynie udział w nieruchomości poniżej 50 proc., odziedziczony, a więc niewykluczający zwolnienia.

Podatniczka zapytała, czy transakcja podlegała PCC i czy może odzyskać pobrany przez notariusza podatek. Jej zdaniem – tak: kupowała pierwszy dom, budynek zaprojektowano i realizowano jako mieszkalny, a przepis nie mówi nic o stanie zaawansowania budowy.

Fiskus: bez formalnego zakończenia budowy nie ma zwolnienia

Dyrektor KIS uznał stanowisko podatniczki za nieprawidłowe. Argumentacja jest dobrze znana z wcześniejszych interpretacji:

• ustawa o PCC nie definiuje pojęć „budynek" i „budynek mieszkalny jednorodzinny", więc trzeba sięgnąć do Prawa budowlanego,
• budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek „służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych", czyli – zdaniem organu – taki, w którym można legalnie zamieszkać,
• do użytkowania domu można zaś przystąpić dopiero po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i braku jego sprzeciwu w ciągu 14 dni (art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego), a w przypadkach wskazanych w ustawie – po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Co ciekawe, KIS nie kwestionował, że obiekt w stanie surowym zamkniętym spełnia konstrukcyjne cechy budynku – ma fundamenty, dach i przegrody. Uznał jednak, że przed formalnym zakończeniem budowy budynek nie może legalnie służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a więc nie jest jeszcze budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Zdaniem KIS zwolnienie nie przysługuje – na gruncie tej interpretacji organ nie widzi więc podstaw do uznania pobranego PCC za nadpłatę.

Co istotne, odziedziczony udział poniżej 50 proc. nie był w tej sprawie żadnym problemem – jedyną przeszkodą okazał się stan budynku.

Problem w tym, że NSA orzekł inaczej

Interpretacja jest kontynuacją restrykcyjnej linii, którą fiskus prezentuje od końca 2023 r. Tyle że ta linia zaczyna przegrywać w sądach. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 stycznia 2026 r. (sygn. akt III FSK 964/25) uznał, że sprzedaż budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie surowym może korzystać ze zwolnienia z PCC, jeżeli budynek jest nabywany w celu zaspokojenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych – niezależnie od tego, czy w dacie zakupu budowa została formalnie zakończona.

NSA zwrócił uwagę, że organ interpretacyjny nie może zastępować ustawodawcy i dopisywać do przepisu warunków, których w nim nie ma. Ustawa wymaga jedynie, by przedmiotem sprzedaży był budynek mieszkalny i by było to pierwsze lokum kupującego. O formalnym zakończeniu budowy art. 9 pkt 17 ustawy o PCC milczy. Zdaniem NSA znaczenie mają przeznaczenie i funkcja mieszkalna budynku oraz cel jego nabycia – brak formalnego zakończenia budowy nie powinien sam w sobie wykluczać zwolnienia. Podobny, korzystny dla podatników kierunek widać też w orzeczeniach wojewódzkich sądów administracyjnych.

Trzeba jednak pamiętać, że wyrok NSA zapadł w innej, choć analogicznej sprawie – i nie wiąże KIS bezpośrednio przy rozpatrywaniu kolejnych wniosków. Lipcowa interpretacja pokazuje, że dyrektor KIS z tej furtki korzysta i podtrzymuje dotychczasową wykładnię. Dla podatników oznacza to jedno: skarbówka będzie odmawiać zwolnienia na etapie interpretacji, a sprawiedliwości trzeba szukać przed sądem administracyjnym.

Co możesz zrobić, jeśli kupujesz (lub kupiłeś) dom w budowie

• Planujesz zakup? Licz się z możliwością pobrania 2 proc. PCC przez notariusza, który przy umowie sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego jest płatnikiem podatku. Notariusze z ostrożności stosują wykładnię organów podatkowych – warto jednak przed transakcją przedstawić im dokumentację budowlaną i zwrócić uwagę na korzystne orzecznictwo.
• Podatek został pobrany? Możesz złożyć do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty (art. 75 § 1 Ordynacji podatkowej), powołując się m.in. na wyrok NSA z 23 stycznia 2026 r. Prawo do złożenia wniosku wygasa co do zasady z końcem piątego roku, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku – jeżeli PCC pobrano w 2026 r., masz więc zasadniczo czas do 31 grudnia 2031 r.
• Urząd odmówił? Od decyzji naczelnika urzędu skarbowego możesz w ciągu 14 dni wnieść odwołanie do dyrektora izby administracji skarbowej – za pośrednictwem naczelnika, który wydał decyzję. Dopiero ostateczną decyzję organu odwoławczego można zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
• Chcesz interpretacji dla własnej sprawy? Opłata wynosi 40 zł od każdego opisanego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przy obecnej linii KIS licz się jednak z odpowiedzią negatywną – interpretację możesz następnie zaskarżyć bezpośrednio do WSA w terminie 30 dni od jej doręczenia, za pośrednictwem dyrektora KIS.
  

Powołane interpretacje i orzecznictwo:

– interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 7 lipca 2026 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.231.2026.2.BZ

– wyrok NSA z 23 stycznia 2026 r., sygn. akt III FSK 964/25