Nie przepłać PCC, kupując działkę. Skarbówka potwierdza niższą stawkę, ale są warunki

• Czego dotyczyła sprawa
• Co potwierdziła skarbówka
• Uwaga na altanę i nasadzenia
• Kto płaci i w jakim terminie

Czego dotyczyła sprawa

Podatniczka 16 czerwca 2026 r. kupiła u notariusza prawo do działki w ROD. Była to tzw. pusta działka – bez nasadzeń i bez obiektów w rodzaju altany czy domku narzędziowego. Od transakcji zapłaciła PCC w wysokości 1 proc., a następnie – dla pewności – wystąpiła o interpretację z pytaniem, czy zastosowała właściwą stawkę.

Co potwierdziła skarbówka

Dyrektor KIS uznał jej stanowisko za prawidłowe. Przeniesienie prawa do działki w ROD to nie sprzedaż nieruchomości, lecz sprzedaż „innych praw majątkowych" w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o PCC – a dla tej kategorii stawka wynosi 1 proc. (interpretacja KIS z 25 sierpnia 2026 r., sygn. 0111-KDWB.4014.76.2026.2.AZE).

Logika jest prosta. Działkowiec nie jest właścicielem gruntu, więc nie może go sprzedać – przenosi jedynie prawo do działki wynikające z ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. A skoro przedmiotem umowy jest samo prawo majątkowe, a nie nieruchomość ani rzecz, to zastosowanie ma niższa z dwóch stawek PCC.

Uwaga na altanę i nasadzenia

I tu zaczynają się warunki. Interpretacja z 25 sierpnia 2026 r. dotyczyła wyłącznie „pustej" działki. Co dzieje się przy działce zagospodarowanej, KIS wyjaśnił natomiast w innej, lipcowej interpretacji, sygn. 0111-KDWB.4014.19.2026.2.AZE. Jeżeli wraz z prawem do działki nabywca przejmuje nasadzenia, urządzenia lub obiekty, które – zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy o ROD – jako wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca stanowią jego własność, są one dla celów PCC traktowane jak rzeczy, których sprzedaż jest objęta stawką 2 proc. Samo prawo do działki pozostaje natomiast innym prawem majątkowym opodatkowanym stawką 1 proc.
Jak stwierdzono w tej interpretacji:
"Stawka 1% ma zastosowanie tylko do sprzedaży praw majątkowych natomiast na podstawie ww. umowy doszło do sprzedaży praw majątkowych (prawa do działki) oraz rzeczy (nasadzeń, urządzeń i obiektów), przy czym wartość prawa majątkowego nie została w umowie wyodrębniona, zatem należało zastosować stawkę 2%."

Kluczowe jest więc wyodrębnienie wartości. Jeżeli umowa wskazuje osobno wartość prawa do działki oraz wartość nasadzeń, urządzeń i obiektów, do poszczególnych składników można zastosować właściwe im stawki – odpowiednio 1 i 2 proc. Jeżeli natomiast strony podadzą tylko jedną łączną wartość, art. 7 ust. 3 pkt 1 ustawy o PCC nakazuje zastosowanie najwyższej stawki, czyli 2 proc., do całej wartości. Tak właśnie KIS rozstrzygnął w lipcowej interpretacji.

Kto płaci i w jakim terminie

Podatek płaci kupujący, a obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy – nie z chwilą jej zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe. Umowa o przeniesienie prawa do działki jest zawierana w wymaganej ustawą formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, a nie w formie aktu notarialnego. Dlatego notariusz nie jest tu płatnikiem PCC – płatnikiem jest on wyłącznie przy czynnościach dokonywanych w formie aktu notarialnego. Rozliczenie spada więc na kupującego: musi on sam złożyć deklarację PCC-3 do swojego urzędu skarbowego i zapłacić podatek w ciągu 14 dni.

Trzeba też pamiętać o realnej wycenie. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa, a nie kwota wpisana „na oko". Jeżeli urząd uzna, że wartość zaniżono, wezwie do jej podwyższenia, a przy dalszym sporze może powołać biegłego. Gdy ustalona przez biegłego wartość przekroczy zadeklarowaną o więcej niż 33 proc., koszt opinii obciąży podatnika – obok dopłaty podatku wraz z odsetkami.

Powołane interpretacje:

– interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 25 sierpnia 2026 r., sygn. 0111-KDWB.4014.76.2026.2.AZE

– interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 3 lipca 2026 r., sygn. 0111-KDWB.4014.19.2026.2.AZE