Mieszkania z licytacji komorniczej. Czy to się opłaca?

• Klatkowy chów w Warszawie 
• Mieszkania w największych polskich miastach coraz droższe 
• Co z tymi, dla których takie ceny to absolutny kosmos? 
• Jak to jest z tą licytacją komorniczą mieszkania
• Jak wziąć udział w licytacji?
• Tak się przebija ofertę na licytacji

Blisko pięćset tysięcy złotych, najmniej tyle trzeba teraz zapłacić za kawalerkę w Warszawie i to poza centrum miasta. – Za dwadzieścia dziewięć metrów kwadratowych mojego upragnionego M, w dzielnicy Włochy, zapłaciłem 430 tysięcy złotych. Dla mnie to majątek – mówi Aleksander z Nowego Sącza, który po skończeniu studiów na krakowskiej Akademii Górniczo-Hutniczej znalazł dobrą pracę w stolicy.  

Klatkowy chów w Warszawie 

- Przez trzy lata gnieździłem się w mikroskopijnym pokoju, w mieszkaniu wynajmowanym przez cztery osoby. W stolicy ironicznie nazywa się to „klatkowym chowem”. Robiłem wszystko, żeby się z tej klatki uwolnić –  opowiada Aleksander. - Pracuję jako projektant w firmie budowlanej za niezłą pensję. Odkładałem każdy grosz. Miałem to szczęście, że rzutem na taśmę załapałem się na rządowy program "Bezpieczny kredyt 2 proc." Pomogli mi też rodzice, którzy dołożyli mi pieniędzy, na wkład własny, który trzeba było mieć. 

Aleksander mieszkanie kupił rok temu. Teraz jego M jest już warte o wiele więcej, bo ceny mieszkań ciągle idą w górę. 

Mieszkania w największych polskich miastach coraz droższe 

Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny, w lutym w największych miastach Polski średnia cena metra kwadratowego  mieszkania wyniosła na obu rynkach 15,4 tysięcy złotych. W grupie miast od 100 tys. do 500 tys. mieszkańców i w grupie do 100 tys. mieszkańców ceny ukształtowały się na poziomie odpowiednio 9,3 tys. złotych oraz 8,7 tys. złotych za metr kwadratowy.

W lutym ceny w ujęciu miesięcznym spadały w większości dużych miast. W czterech spośród  sześciu, spadały w ujęciu miesięcznym, ale poza Gdańskiem spadek nie przekroczył 1 proc. W ujęciu miesięcznym ceny wzrosły w Poznaniu i w Gdańsku. Relatywnie niskie zmiany w ujęciu miesięcznym świadczą o większej stabilizacji rynku niż w 2023 roku i na początku 2024 roku – wskazuje Polski Instytut Ekonomiczny.  

Co z tymi, dla których takie ceny to absolutny kosmos? 

Czy hitem staną się licytacje komornicze? Dzięki nim można kupić mieszkanie, dom lub działkę nawet o 50 proc. taniej -  wyjaśniają eksperci zajmującej się windykacją firmy Intrum. 

W największych miastach Polski próżno obecnie szukać ofert zakupu z ceną poniżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Tymczasem, według popularnego portalu finansowego ceny wywoławcze mieszkań dostępnych na licytacjach komorniczych są od 20 procent do nawet 55 proc. niższe ! Dla wielu stają się więc one realną, a często i jedyną opcją zakupu własnej nieruchomości – wskazuje Natasza Ebertowska, ekspert Intrum.

Jak to jest z tą licytacją komorniczą mieszkania

Licytacja to procedura sprzedaży przez komornika majątku dłużnika. Żeby do tego doszło, konieczne jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Wierzyciel musi złożyć do komornika odpowiedni wniosek wraz z tytułem wykonawczym, na przykład orzeczeniem sądu. Następnie ten próbuje skontaktować się z dłużnikiem w celu wezwania do uregulowania swoich należności.

Jeśli mimo tego, zobowiązania dalej nie są spłacane, następuje zajęcie dochodów oraz oszczędności danej osoby. Kiedy środki nie wystarczają na pokrycie zadłużenia, komornik zajmuje pozostałą własność dłużnika. Mogą to być właśnie nieruchomości.

- Właściciel lokalu ciągle może jednak uniknąć wystawienia go na licytację. Dostaje wezwanie do spłaty wierzytelności, na którego uregulowanie ma dwa tygodnie od jego otrzymania – tłumaczy specjalistka. - Jeśli dłużnik nie spłaci swoich należności – dopiero wtedy rozpoczyna się cała procedura związana z uruchomieniem egzekucji z nieruchomości i doprowadzeniem do jego licytacji. Sam proces jest wydłużony w czasie, a podczas niego nadal podejmowane są kroki mające zapewnić polubowne rozwiązanie sprawy – zaznacza Natasza Ebertowska.

Kolejny krok należy do wierzyciela. Musi wystąpić do komornika z wnioskiem o wycenę lokalu, który po jej przeprowadzeniu szacuje wartość zajętego mienia. Dopiero po tym kroku może odbyć się licytacja. Jej datę oraz miejsce wyznaczają sąd i komornik.

Jak wziąć udział w licytacji?

Komornik na co najmniej dwa tygodnie przed datą rozpoczęcia licytacji musi to podać do publicznej wiadomości. Najczęściej dzieje się to w formie ogłoszenia na stronie internetowej komornika. Dzięki temu każdy zainteresowany może zobaczyć nieruchomość, zapoznać się z aktami postępowania egzekucyjnego oraz wziąć udział w licytacji.

W ogłoszeniu jest data i miejsce licytacji, informacje, kiedy można obejrzeć lokal, także jaka jest jego szacowana wartość, cena wywoławcza oraz warunki, jakie musi spełnić osoba chcąca dokonać zakupu. Cena wywoławcza podczas pierwszej licytacji stanowi minimum trzy czwarte szacowanej wartości lokalu. Podczas drugiej licytacji spada do minimum dwóch trzecich wartości. Dodatkowo w ogłoszeniu podawany jest też termin składania ofert, wadium oraz oczywiście miejsce i data licytacji. Gdy jesteśmy zainteresowani kupnem mieszkania z licytacji, warto śledzić odpowiednie portale z ogłoszeniami.

Po wyborze interesującego nas lokalu należy wpłacić wadium we wskazanej wysokości. Kwota ta ma być zabezpieczeniem dla sądu, by na licytacji pojawiły się tylko osoby, które są realnie zainteresowane zakupem. Wadium zwracane jest po zakończeniu licytacji wszystkim tym, którzy jej nie wygrali. W przypadku osoby, która zaoferowała najwyższą cenę i tym samym wygrała przetarg - zostaje ono zaliczone na poczet zapłaty.

Tak się przebija ofertę na licytacji

Na licytacji trzeba pojawić się wraz z dowodem tożsamości. Komornik pod nadzorem sędziego rozpoczyna jej przebieg od ceny wywoławczej. Każdy uczestnik może przebijać oferty poprzedników - muszą one jednak być większe o co najmniej jeden procent ceny wywoławczej. Licytacja kończy się, kiedy po powtórzeniu trzy razy kwoty przez komornika, nikt jej nie przebił.

- Ktoś, kto nabył nieruchomość, otrzymuje przybicie. Jest to postanowienie wydawane przez sąd. Teraz pozostaje czekać jedynie, aż decyzja się uprawomocni. Po tym czasie resztę kwoty należy opłacić w ciągu czternastu dni – tłumaczy ekspertka Intrum. - Termin ten może zostać wydłużony maksymalnie do jednego miesiąca. Jeśli zwycięzca nie ureguluje zapłaty - traci wpłacone wadium.

- Ostatnim krokiem jest wydanie przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności do nieruchomości do nabywcy. Dzieje się to poprzez odpowiedni wpis do księgi wieczystej. Po jego uprawomocnieniu wszystkie hipoteki, jakie ciążyły na nieruchomości, zostają usunięte. Samo uczestnictwo w licytacji nie jest więc trudne - wymaga jedynie wpłacenia wadium oraz stawienia się w odpowiednim miejscu i czasie. Jednak dopełnienie wszelkich formalności już po zakupie może stanowić wyzwanie - szczególnie kiedy robimy to po raz pierwszy – wyjaśnia Natasza Ebertowska.

Największą zaletą licytacji komorniczych jest możliwość kupna nieruchomości na preferencyjnych warunkach finansowych. Dodatkowo lokale kupione w ten sposób nie są obciążone długami poprzedników. Kiedy jednak rozważamy taki zakup, koniecznie sprawdźmy wszystkie dokumenty. Dzięki temu upewnimy się, że na mieszkaniu nie ciążą np. podpisane umowy dożywocia lub najmu, co mogłoby skutkować niechcianymi lokatorami. Do licytacji powinniśmy więc dobrze się przygotować. Jednym ze sposobów na zdobycie informacji jest spotkanie się z komornikiem prowadzącym sprawę, ponieważ ten posiada wszystkie niezbędne dokumenty i dokładne przyjrzenie się stanowi nieruchomości.