Koszty wynajmu mieszkań - styczeń 2026 r. (największe miasta). Zakup mieszkania staje się tańszy niż najem

• Jaki był 2025 rok na rynku wynajmu mieszkań
• Zakup mieszkania staje się tańszy niż najem
• Dostępność warszawskich mieszkań na wynajem znacznie gorsza niż w Wiedniu, Berlinie czy Paryżu
• Kluczowa relacja popytu i podaży

Jaki był 2025 rok na rynku wynajmu mieszkań

Rok 2025 był kolejnym z rzędu, w którym koszty najmu w większości miast zmieniały się jedynie nieznacznie. Dla przykładu, w IV kw. 2024 r. koszt najmu mieszkania o powierzchni 30 m² we Wrocławiu wynosił 2 382 zł miesięcznie. Rok później, czyli w IV kw. 2025 r., było to 2 400 zł, co oznacza wzrost o zaledwie 18 zł. Co ciekawe, mimo tego wzrostu koszt najmu był nadal nieco niższy niż w IV kw. 2022 r. W praktyce stawki najmu w IV kw. 2025 r. zwykle były zbliżone do poziomu sprzed trzech lat.

Przed rokiem stawki najmu były bardzo atrakcyjne na tle wysokich rat kredytów hipotecznych. Silne wzrosty cen mieszkań w 2024 r. oraz wysokie stopy procentowe sprawiały, że raty kredytowe były znacznie wyższe niż koszty najmu.

W 2025 r. sytuacja na rynku kredytów hipotecznych zaczęła się jednak dynamicznie zmieniać. Obniżki stóp procentowych oraz marż kredytowych spowodowały, że średnie oprocentowanie spadło z 7,4% do ok. 5,7% obecnie. W tym samym czasie ceny mieszkań pozostawały stabilne. W rezultacie przeprowadzka z mieszkania najmowanego do własnego stało się wyraźnie łatwiejsza.

Zakup mieszkania staje się tańszy niż najem

W przypadku małych mieszkań (do 35 m²) już w 7 z 17 badanych miast rata kredytu (przy wkładzie własnym 10%, na 30 lat) jest niższa niż koszt najmu. Dla przykładu w Łodzi najem mieszkania o powierzchni 30 m² kosztuje przeciętnie 1 765 zł miesięcznie, podczas gdy rata kredytu na takie samo mieszkanie wynosi 1 573 zł. Przeniesienie się z najmu do własnego lokalu oznacza więc oszczędność 191 zł miesięcznie. W 6 miastach rata jest tylko nieznacznie wyższa od kosztu najmu. Raty wyższe o ponad 100 zł od kosztu najmu występują jedynie w Krakowie, Warszawie i Katowicach.

Ta korzystna sytuacja dotyczy jednak głównie małych mieszkań. W przypadku lokali średniej wielkości (35–60 m²) oraz dużych (powyżej 60 m²) rata kredytu wciąż jest zazwyczaj wyraźnie wyższa niż koszt najmu. Warto jednak dodać, że w 2025 r. różnica ta zauważalnie się zmniejszyła.

Dla mieszkania o powierzchni 50 m² przeprowadzka z najmu do własnego lokalu podnosi miesięczne wydatki przeciętnie o 12%, a w przypadku mieszkania o powierzchni 70 m² – aż o 23%. Przekłada się to na konkretne kwoty. Przykładowo we Wrocławiu przy 50 m² miesięczny koszt wzrasta o 432 zł, a przy 70 m² – o 833 zł.

Dostępność warszawskich mieszkań na wynajem znacznie gorsza niż w Wiedniu, Berlinie czy Paryżu

Kosztom najmu warto przyjrzeć się nie tylko w porównaniu z wysokością rat kredytowych, ale również w relacji do dochodów. Sprawdziliśmy, jaki odsetek przeciętnego dochodu netto pochłania wynajęcie 2-pokojowego mieszkania poza centrum miasta w stolicach krajów UE.
W Warszawie na ten cel trzeba przeznaczyć 43% dochodu. To wynik zbliżony do Pragi i Madrytu. W większości stolic krajów UE sytuacja jest jednak korzystniejsza – Warszawa zajmuje dopiero 18. miejsce na 27 badanych miast. W pięciu stolicach udział kosztów najmu w dochodach nie przekracza 30%: w Wiedniu, Rydze, Helsinkach, Tallinnie i Berlinie. Na drugim biegunie znajduje się Lizbona, gdzie koszt najmu pochłania aż 79% dochodu. Drugie miejsce od końca zajmuje Dublin (48%), a trzecie – maltańska Valletta (47%).

Podsumowując, koszty najmu w Warszawie w relacji do zarobków nie są ani wyjątkowo wysokie, ani szczególnie niskie. Są natomiast nieco wyższe niż średnia dla stolic krajów UE, która wynosi 38%.

Kluczowa relacja popytu i podaży

Na koniec zastanówmy się, co czeka rynek najmu w 2026 r. Kluczowe będzie to, czy podaż mieszkań na wynajem wzrośnie szybciej niż popyt. Przy większej podaży i braku silnego impulsu popytowego możliwa jest presja na łagodne obniżki czynszów lub co najmniej kontynuacja ich stabilizacji.

Potencjalnym czynnikiem zwiększającym podaż mogłoby być przesunięcie części lokali z najmu krótkoterminowego do długoterminowego. Taki scenariusz mogą wywołać bardziej restrykcyjne regulacje ograniczające najem krótkoterminowy.
Dodatkowo w 2026 r. istotną rolę może odegrać scenariusz zmian migracyjnych. W przypadku zakończenia wojny za naszą wschodnią granicą część obywateli Ukrainy mogłaby wrócić do swojego kraju. Oznaczałoby to wyprowadzkę z najmowanych mieszkań i pojawienie się na rynku większej liczby lokali. W takim wariancie presja na spadek stawek najmu byłaby wyraźnie silniejsza.