Kupiłeś mieszkanie na rynku wtórnym? Skarbówka cię prześwietli i możesz mieć spore kłopoty

• Podatek od czynności cywilno-prawnych przy kupnie mieszkania
• Kto poddany kontroli skarbowej w pierwszej kolejności
• Podatek od czynności cywilnoprawnych: co to jest

Jest jedna grupa szczęśliwych nabywców nowego lokum, którzy przez skarbówkę są brani pod lupę w sposób szczególny.

Podatek od czynności cywilno-prawnych przy kupnie mieszkania

Wśród wielu opłat, na które musi być przygotowany każdy, kto kupuje mieszkanie na rynku wtórnym – czyli nie nowe, od dewelopera, ale od poprzedniego właściciela – jest podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC, którego wysokość zależy od wartości mieszkania.

Sprawca wzmożonej kontroli skarbówki wśród kupujących mieszkania jest przede wszystkim wzrost cen mieszkań, dosłownie z miesiąca na miesiąc na niepotykaną dotąd skalę.
Te wzrosty są rzędu 2 proc., co przy sumie transakcji liczonej w setkach tysięcy złotych robi dużą różnicę.

Dla przykładu. Według danych analityków zajmujących się rynkiem mieszkaniowym, tylko w ciągu pół roku – od czerwca 2023 do grudnia 2023, średnia cena 50-metrowego mieszkania w dużych polskich miastach wzrosłą o 70 224 zł. Dla uproszczenia przyjmijmy 70 tys. zł.

Jeśli podatnik kupując mieszkanie w grudniu podał cenę czerwcową takiego mieszkania, skarbówka będzie miała roszczenie o 1 400 zł – podatek od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży mieszkania wynosi bowiem 2%, szczegóły dalej – uszczuplenia w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Trzeba będzie więc wyjaśnić, skąd się ta różnica wzięła. Ten obowiązek nie będzie spoczywał na notariuszu, który pobrał PCC, ale na kupującym, bo to on jest podatnikiem a notariusz w tym przypadku tylko poborcą tego podatku.

Kto poddany kontroli skarbowej w pierwszej kolejności

Jedna grupa kupujących mieszkanie na rynku wtórnym może mieć z urzędem skarbowym w sprawie wysokości podstawy wymiaru podatku od czynności cywilno-prawnych szczególny problem.
Chodzi o kupujących mieszkanie od poprzedniego właściciela za gotówkę.

I to nie o źródło legalności dochodów, z których zakup został poczyniony chodzi – a przynajmniej nie tylko o to, bo ta kwestia niezmiennie jest przedmiotem starannej uwagi urzędów skarbowych.
Tym razem przede wszystkim chodzi o podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilno-prawnych, czyli o wartość transakcji.

Dlaczego akurat kupujących za gotówkę jest trudnie? W przypadku osób, które przy takiej umowie kupna posiłkuję się kredytem hipotecznym jest łatwiej o tyle, że procedury pozyskania środków z takiego kredytu wymagane praktycznie przez każdy bank, przewidują wycenę kupowanego mieszkania przez rzeczoznawcę – tak zwany operat; bez tego bank kredytu nie udzieli.
W przypadku kredytobiorców hipotecznych wyjaśnienia z fiskusem będą łatwiejsze – wystarczy kopię owego operatu wyciągnąć z archiwum. Choć nie zawsze będzie to finał sprawy. Przy rażących różnicach w cenach skarbówka może bowiem drążyć temat, sprawdzając czy kwota wartości podana w wycenie rzeczoznawcy nie rozmija się z rynkiem. A wszystko to za sprawą szczegółowych przepisów o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa, a przyjęcie niższej wartości powoduje zaniżenie kwoty należnego podatku i konieczność jego uzupełnienia wraz z odsetkami. Organ podatkowy może w ciągu pięciu lat – od końca roku, w którym zawarto umowę sprzedaży – wezwać podatnika do podwyższenia wartości przedmiotu tej umowy, jeśli stwierdzi, że nie odpowiada ona wartości rynkowej.

W przypadku sporu między organem podatkowym a podatnikiem, co do wartości rynkowej, organ określi ją, uwzględniając opinię biegłego lub – przedstawioną przez podatnika – wycenę rzeczoznawcy.
Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona na podstawie jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Warto znać przepisy o PCC w komplecie.

Podatek od czynności cywilnoprawnych: co to jest

Stroną umowy sprzedaży, która podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych – PCC, może być każdy z nas.
PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży zawierane okazjonalnie, zazwyczaj przez tych, którzy nie są przedsiębiorcami i nie zajmują się zawodowo działalnością handlową.

Czym jest umowa sprzedaży? To porozumienie zawarte między dwiema stronami, na mocy którego jedna z nich (sprzedawca) zobowiązuje się przenieść własność rzeczy i wydać ją drugiej stronie (kupującemu), a kupujący zobowiązuje się tę rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Zawarcie umowy sprzedaży następuje z chwilą uzgodnienia wzajemnych zobowiązań przez sprzedawcę i kupującego, w szczególności przez określenie: kto komu sprzedaje, co sprzedaje oraz za jaką cenę.

Zwykle przedmiotem umów sprzedaży objętych PCC są:

• nieruchomości: grunty (działki budowlane, działki rekreacyjne, działki rolne), budynki, lokale mieszkalne oraz użytkowe
• używane rzeczy ruchome, takie jak: samochody, motocykle, motorowery, przyczepy, pojazdy i maszyny rolnicze, sprzęt RTV
• prawa majątkowe, np.: użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawa autorskie, udziały (akcje) w spółkach kapitałowych, wierzytelności.

Stawki podatku od umowy sprzedaży:

• 2% – od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym
• 1% – od umowy sprzedaży innych praw majątkowych Jeżeli nabywca nie wyodrębnił wartości zakupionych rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki podatku, wówczas poda- tek pobiera się według stawki najwyższej, od łącznej ich wartości.

Jeśli umowę sprzedaży zawierasz u notariusza, to u niego płacisz podatek. Umowy zakupu działki, mieszkania, garażu albo pomieszczenia użytkowego – trzeba podpisać u notariusza.

Czym jest podstawa opodatkowania? To kwota, od której nalicza się podatek. Generalnie powinna ona odzwierciedlać wartość rynkową sprzedawanych rzeczy i praw majątkowych. Podatek płaci się zawsze od wartości rynkowej nabywanej rzeczy lub prawa majątkowego – nawet, jeśli w umowie ustala się inną cenę.

Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, uwzględniając ich miejsce położenia, stan i stopień zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Oznacza to, że nie zawsze cena zapłacona przez kupującego stanowić będzie podstawę opodatkowania, gdyż w konkretnym przypadku może ona odbiegać od wartości rynkowej przedmiotu umowy.