Nowy program najmu senioralnego – kto i na jakich warunkach będzie mógł z niego skorzystać?

• Nowy program najmu senioralnego – opublikowano projekt ustawy
• Nowy program najmu senioralnego – kto będzie mógł z niego skorzystać?
• Nowy program najmu senioralnego – na czym dokładnie ma polegać?
• Mieszkanie dla seniora, które nie będzie ograniczało jego samodzielności, zamiast pokoju w DPS-ie – kiedy można spodziewać się uruchomienia nowego programu najmu senioralnego?
• Jest jeszcze inny projekt (poselski), który ma poprawić warunki mieszkaniowe osób starszych, wprowadzając możliwość zawarcia przez seniora „umowy o dożywocie” z gminą

Nowy program najmu senioralnego – opublikowano projekt ustawy

W dniu 12 września 2025 r. w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów został opublikowany projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (nr z wykazu: UD239), którego celem jest wprowadzenie nowego programu najmu senioralnego, w ramach którego osoby starsze – zamiast trafiać do domów pomocy społecznej (DPS) – będą mogły zamieszkać w przestrzeni, która nie będzie ograniczać ich samodzielności.

Jak wynika z uzasadnienia projektu – proponowane przez rząd rozwiązanie ma być odpowiedzią na wyzwania dotyczące lokalnej polityki mieszkaniowej na rzecz osób starszych. Skierowane jest ono do osób starszych, doświadczających trudności z opuszczeniem mieszkania i związanej z tym utraty samodzielności. Sytuacja taka, w wielu przypadkach, utrudnia codzienne funkcjonowanie, a w skrajnych przypadkach – prowadzi nawet do izolacji społecznej. „Zapewnienie takim osobom dostępu do mieszkań pozbawionych tej bariery, pozwoli na poprawę jakości ich życia i umożliwi im dłuższe zachowanie niezależności w miejscu zamieszkania bez konieczności pobytu w domach pomocy społecznej. Zamiana mieszkania na bardziej funkcjonalne i pozbawione barier architektonicznych, bezpośrednio wpłynie na poprawę sytuacji osób starszych. Mniejsze ryzyko upadków, wygodniejszy dostęp do infrastruktury gminnej oraz możliwość swobodnego opuszczania mieszkania zwiększą ich aktywność fizyczną i psychiczną. Dzięki temu osoby starsze będą mniej narażone na problemy zdrowotne wynikające z braku ruchu oraz izolacji społecznej, co przełoży się na ich lepszy dobrostan psychofizyczny.” – argumentują autorzy projektu. Proponowane rozwiązanie, ma tym samym zmniejszyć zapotrzebowanie na usługi opieki długoterminowej (szczególnie opieki instytucjonalnej w DPS-ach) poprzez umożliwienie samodzielnego i niezależnego życia osobom starszym.

Nowy program najmu senioralnego – kto będzie mógł z niego skorzystać?

Nowy program najmu senioralnego, będący przedmiotem projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ma być skierowany do osób, które ukończyły 60 rok życia i które:

1. są jedynymi właścicielami mieszkania lub jedynymi posiadaczami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które/y:
2. 1. nadaje się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny oraz
   2. znajduje się na 4 kondygnacji nadziemnej lub wyższej, w budynku niewyposażonym w windę,
2. w okresie od dnia złożenia do gminy wniosku o zawarcie umowy najmu senioralnego, do dnia zawarcia umowy najmu senioralnego lokalu – zamieszkiwały samodzielnie w lokalu, o którym mowa w pkt 1 powyżej,
3. nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu niż lokal, o którym mowa w pkt 1 powyżej,
4. wynajmą gminie, na czas nieoznaczony, lokal, o którym mowa w pkt 1 powyżej, a zawarta z gminą umowa o ww. wynajem, będzie uwzględniała prawo gminy do podnajmowania lokalu należącego do osoby starszej.

Nowy program najmu senioralnego – na czym dokładnie ma polegać?

Nowy program najmu senioralnego, z którego będą mogły skorzystać osoby, spełniające łącznie ww. kryteria, ma polegać na tym, że w zamian za wynajęcie swojego mieszkania (które położone jest na 4 lub wyższym piętrze w budynku bez windy) – osoby starsze, otrzymają od gminy inne mieszkanie, dostosowane do ich potrzeb. Ma to rozwiązać coraz częściej spotykany problem tzw. „więźniów czwartego piętra”, polegający na tym, że osoby starsze – których jest w Polsce coraz więcej (obecnie osoby starsze w Polsce stanowią blisko 9,9 mln osób, czyli 26,3% ludności kraju, a według prognozy GUS – do 2050 r., udział ten ma zwiększyć się do ok. 40%) – zamieszkują na wysokich kondygnacjach w budynkach niewyposażonych w windy, co uniemożliwia im samodzielne funkcjonowanie (zwłaszcza jeżeli posiadają problemy w poruszeniu się, a w szczególności w pokonywaniu schodów) z powodu braku możliwości opuszczenia mieszkania. Trudności w realizacji podstawowych czynności dnia codziennego, jakimi są zakupy, spacer czy po prostu wyjście z mieszkania, spowodowane barierami architektonicznymi, prowadzą nierzadko do „uwięzienia” osób starszych, które mogłyby wieść niezależne życie. Brak możliwości opuszczenia miejsca zamieszkania związany jest z kolei z narastającą izolacją, zmniejszeniem aktywności, a w konsekwencji – szybszym pojawieniem się niesprawności i potrzeby wsparcia z zewnątrz.

Taka sytuacja powoduje konieczność zapewnienia osobom starszym określonych usług świadczonych nieformalnie lub w formie usług w ramach systemu pomocy społecznej. Zgodnie z art. 50 ust. 3 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej – osobom starszym przysługuje pomoc w formie usług opiekuńczych lub specjalistycznych usług opiekuńczych. Jednym z zakresów wskazanych w ustawie jest m.in. zapewnienie kontaktów z otoczeniem, którego nie można realizować, jeżeli ww. ograniczenia występują w miejscu zamieszkania. Z kolei, jeżeli osoba starsza z powodu wieku i/lub choroby nie może samodzielnie funkcjonować w codziennym życiu i nie można zapewnić jej ustawowej pomocy w formie usług opiekuńczych (np. z uwagi na ww. ograniczenia), wówczas – ograniczenie to, może być głównym powodem do wnioskowania o umieszczenie osób starszych w domach pomocy społecznej.

Obecnie gminy mogą wynajmować mieszkanie komunalne osobom starszym, ale tylko tym, które nie posiadają prawa własności do swojego mieszkania. Takiej możliwości, nie mają jednak osoby posiadające mieszkanie na własność, przez co często pozostają one „więźniami” swoich mieszkań.

„Proponowane rozwiązanie w formie najmu senioralnego, ma zapewnić takim osobom dostęp do mieszkań bardziej funkcjonalnych i pozbawionych barier architektonicznych. Mniejsze ryzyko upadków, wygodniejszy dostęp do infrastruktury gminnej oraz możliwość swobodnego opuszczania mieszkania zwiększy ich aktywność fizyczną i psychiczną. Dzięki temu, osoby starsze będą mniej narażone na problemy zdrowotne wynikające z braku ruchu oraz izolacji społecznej, co z kolei ma przełożyć się na ich dobrostan psychofizyczny.” Rozwiązanie to, ma również zmniejszyć zapotrzebowanie na usługi opieki długoterminowej (szczególnie opieki instytucjonalnej w DPS-ach) poprzez umożliwienie samodzielnego i niezależnego życia osobom starszym. Możliwość zamiany mieszkania na bardziej dostosowane do potrzeb, ma pozwolić na dłuższe funkcjonowanie w znanym otoczeniu, bez konieczności rezygnowania z dotychczasowego stylu życia.

Mieszkanie dla seniora, które nie będzie ograniczało jego samodzielności, zamiast pokoju w DPS-ie – kiedy można spodziewać się uruchomienia nowego programu najmu senioralnego?

Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (nr z wykazu: UD239), który zakłada wprowadzenie nowego programu najmu senioralnego, w dniu 12 września 2025 r. został dopiero opublikowany w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów i skierowany do uzgodnień międzyresortowych, opiniowania i konsultacji publicznych, które potrwają do 3 października 2025 r. Czeka go zatem jeszcze długa droga przez niemalże cały proces legislacyjny (tj. prace nad jego ostatecznym kształtem na poziomie rządu, a następnie – prace w Sejmie i Senacie), zanim finalnie trafi do podpisu na biurko Prezydenta. Na chwilę obecną, w projekcie przewidziano, że nowe przepisy miałyby wejść w życie z dniem 1 stycznia 2026 r., ale czy tak się rzeczywiście stanie – zależy od przebiegu dalszych prac nad projektem.

Jest jeszcze inny projekt (poselski), który ma poprawić warunki mieszkaniowe osób starszych, wprowadzając możliwość zawarcia przez seniora „umowy o dożywocie” z gminą

Innym projektem (w tym przypadku poselskim, ale który ma poparcie ministry rodziny, pracy i polityki społecznej Agnieszki Dziemianowicz-Bąk) nad którym trwają już prace w Sejmie, jest projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy nr 1318), który przewiduje wprowadzenie specjalnej ochrony dla „osób starszych” (powyżej 60 roku życia) poprzez umożliwienie gminie wykupu od nich mieszkania, z jednoczesnym zawarciem umowy najmu na czas nieoznaczony w tym samym lokalu.

Jak wynika z uzasadnienia projektu ww. ustawy – „pojawił się poważny problem społeczny dotyczący seniorów. Osoby, które ukończyły 60. rok życia, często samotne i dysponujące niewielkimi świadczeniami, bywają ofiarami wyłudzeń, pod pozorem pomocy przenoszą własność mieszkania na nieuczciwe podmioty (red.: W wielu przypadkach seniorzy nawet nie są świadomi przeniesienia własności nieruchomości i żyją z błędnym przekonaniem, iż użytkowane przez nich lokale wciąż stanowią ich własność). Jednocześnie wielu starszych właścicieli (red.: nieruchomości) żyje na granicy ubóstwa, mają cenny lokal, lecz brakuje im pieniędzy na codzienne potrzeby. Obowiązujące dziś przepisy nie pozwalają gminie kupić ich mieszkania w rozłożeniu płatności na raty, bo wsparcie z Funduszu Dopłat trzeba rozliczyć w ciągu zaledwie 60 dni, co praktycznie uniemożliwia elastyczne uregulowanie ceny.” Co więcej – z powodu możliwości wykupu, w przeszłości, przez miliony Polek i Polaków mieszkań z zasobu komunalnego lub spółdzielczego za ułamek wartości nieruchomości – wiele seniorów posiada mieszkania na własność, co jednak nie jest świadectwem ich dobrych zarobków w czasie aktywności zawodowej (i w konsekwencji wysokiej emerytury). Powszechnym zjawiskiem staje się sytuacja, w której seniorka bądź senior będący właścicielem mieszkania o dużej wartości, nie może sobie pozwolić na zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych, a w tym m.in. kosztów ogrzewania czy energii elektrycznej w tym mieszkaniu. Wielu seniorów nie chce zwracać się o pomoc finansową do swoich bliskich, aby nie stanowić dla nich „obciążenia” lub po prostu ich nie posiada, stąd – pomimo dysponowania sporym majątkiem – jesień swojego życia, przeżywa w biedzie.

Z powyższych względów – autorzy projektu proponują wprowadzenie specjalnej ochrony dla osób starszych. „Osoba starsza”, zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 11 września 2015 r. o osobach starszych – ma zostać zdefiniowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jako osoba, która ukończyła 60 rok życia) i od ww. osób – gmina ma mieć możliwość wykupu mieszkania z jednoczesnym zawarciem umowy (na warunkach najmu komunalnego) w tym samym lokalu. Oznacza to, że senior nadal będzie mógł mieszkać „u siebie”, ale otrzyma wypłatę ceny mieszkania, jednorazowo lub w maksymalnie 240 miesięcznych ratach. W takiej umowie – nie będą stosowane żadne progi dochodowe, nie będzie dokonywana weryfikacja majątkowa ani nie będzie obowiązywał rygor powierzchniowy nieruchomości, ale prawo najmu mieszkania lub domu objętego „umową o dożywocie” zawartą z gminą, nie będzie przechodziło na spadkobierców, co będzie zabezpieczało interes gminy.

Zgodnie z powyższym – w projekcie przewidziano dodanie do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego art. 21d w następującym brzmieniu: Nabywając do mieszkaniowego zasobu gminy lokal mieszkalny od osoby starszej, w umowie przenoszącej własność tego lokalu, gmina może zobowiązać się do wynajęcia tej osobie wskazanego lokalu mieszkalnego należącego do mieszkaniowego zasobu gminy, w tym lokalu nabywanego w ramach tej umowy. Do umowy najmu zawieranej z osobą starszą w wyniku realizacji ww. zobowiązania, nie stosuje się art. 21 ust. 3 pkt 1 w zakresie kryterium wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego oddanie w najem lokalu należącego do mieszkaniowego zasobu gminy, art. 21a-21c oraz art. 691 kodeksu cywilnego. W ustawie z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych przewidziano natomiast dodanie w art. 3 ust. 3a w brzmieniu: Jeżeli przedmiotem przedsięwzięcia (...) są lokale mieszkalne nabywane na zasadach, o których mowa w art. 21d ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, finansowego wsparcia udziela się w przypadku, gdy zapłata ceny następuje w nie więcej niż 240 ratach miesięcznych, płatnych od dnia przeniesienia własności lokalu na gminę.

Jednocześnie – posłowie Lewicy proponują, aby z budżetu państwa dofinansowywać gminom do 50 proc. takiego zakupu z Funduszu Dopłat. Tym sposobem – samorządy poprawiłyby swoje zasoby lokalowe, a seniorzy zyskali bezpieczne źródło dodatkowych środków bez ryzyka oszustwa. Nowy mechanizm wykupu mieszkań od seniorów przez gminy (z możliwością zamieszkiwania w lokalu, w dalszym ciągu, przez seniora, który zawrze z gminą taką „umowę o dożywocie”) – w ocenie autorów projektu – stworzyłby seniorom bezpieczną poduszkę finansową i zapobiegał dramatycznym przypadkom utraty dachu nad głową, jednocześnie dając gminom tańszą niż budowa drogę do poszerzenia zasobu lokalowego.

Więcej na temat ww. projektu, można dowiedzieć się z poniższego artykułu:

Aktualnie (a konkretnie – 10 czerwca 2025 r.) projekt ten został skierowany do I czytania w sejmowej Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki. Prawidłowe zapisy. Przykładowe wzory

Podstawa prawna:

• Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (nr z wykazu: UD239)
• Ustawa z dnia 11 września 2015 r. o osobach starszych (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1705 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1214)
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy nr 1318)