Specjalna ochrona dla „osób starszych” (powyżej 60 roku życia) przed wyłudzeniami mieszkań przez nieuczciwe osoby – do Sejmu trafił projekt ustawy, który ma rozwiązać istniejący problem

• Umowa o dożywocie, którą seniorzy zawierają celem zapewnienia sobie dożywotniego utrzymania (w zamian za pozbycie się całego swojego majątku) – czym jest?
• Do Sejmu trafił projekt ustawy, który ma zapewnić ochronę osób starszych przed wyłudzeniami mieszkań przez nieuczciwe osoby
• Jaki jest obecny etap prac nad projektem i kiedy nowe przepisy mogłyby wejść w życie?

Umowa o dożywocie, którą seniorzy zawierają celem zapewnienia sobie dożywotniego utrzymania (w zamian za pozbycie się całego swojego majątku) – czym jest?

Umowa o dożywocie, którą senior może zawrzeć ze swoim krewnym lub z dowolną inną osobą, została uregulowana w art. 908-916 kodeksu cywilnego i polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (przez seniora, na drugą stronę umowy, czyli – krewnego lub dowolną inną osobę) – nabywca (czyli ten krewny lub dowolna inna osoba) zobowiązuje się zapewnić zbywcy (seniorowi) dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że w braku odmiennych ustaleń w ww. umowie – krewny seniora lub dowolna inna osoba, z którą zawarł on umowę o dożywocie, powinien:

• przyjąć go do swojego domu,
• dostarczać mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał,
• zapewniać mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz
• sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Należy przy tym podkreślić, że – umowa o dożywocie, w związku z tym, że skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości, będzie ważna tylko pod warunkiem, że zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

Do Sejmu trafił projekt ustawy, który ma zapewnić ochronę osób starszych przed wyłudzeniami mieszkań przez nieuczciwe osoby

W dniu 15 maja 2025 r., przez grupę posłów Lewicy, do Sejmu został wniesiony poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (znak: RPW/16338/2025), który przewiduje wprowadzenie specjalnej ochrony dla „osób starszych” (powyżej 60 roku życia) poprzez umożliwienie gminie wykupu od nich mieszkania, z jednoczesnym zawarciem umowy najmu na czas nieoznaczony w tym samym lokalu.

Jak wynika z uzasadnienia projektu ww. ustawy – „pojawił się poważny problem społeczny dotyczący seniorów. Osoby, które ukończyły 60. rok życia, często samotne i dysponujące niewielkimi świadczeniami, bywają ofiarami wyłudzeń, pod pozorem pomocy przenoszą własność mieszkania na nieuczciwe podmioty (red.: W wielu przypadkach seniorzy nawet nie są świadomi przeniesienia własności nieruchomości i żyją z błędnym przekonaniem, iż użytkowane przez nich lokale wciąż stanowią ich własność). Jednocześnie wielu starszych właścicieli (red.: nieruchomości) żyje na granicy ubóstwa, mają cenny lokal, lecz brakuje im pieniędzy na codzienne potrzeby. Obowiązujące dziś przepisy nie pozwalają gminie kupić ich mieszkania w rozłożeniu płatności na raty, bo wsparcie z Funduszu Dopłat trzeba rozliczyć w ciągu zaledwie 60 dni, co praktycznie uniemożliwia elastyczne uregulowanie ceny.” Co więcej – z powodu możliwości wykupu, w przeszłości, przez miliony Polek i Polaków mieszkań z zasobu komunalnego lub spółdzielczego za ułamek wartości nieruchomości – wiele seniorów posiada mieszkania na własność, co jednak nie jest świadectwem ich dobrych zarobków w czasie aktywności zawodowej (i w konsekwencji wysokiej emerytury). Powszechnym zjawiskiem staje się sytuacja, w której seniorka bądź senior będący właścicielem mieszkania o dużej wartości, nie może sobie pozwolić na zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych, a w tym m.in. kosztów ogrzewania czy energii elektrycznej w tym mieszkaniu. Wielu seniorów nie chce zwracać się o pomoc finansową do swoich bliskich, aby nie stanowić dla nich „obciążenia” lub po prostu ich nie posiada, stąd – pomimo dysponowania sporym majątkiem – jesień swojego życia, przeżywa w biedzie.

Z powyższych względów – autorzy projektu proponują wprowadzenie specjalnej ochrony dla osób starszych. „Osoba starsza”, zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 11 września 2015 r. o osobach starszych – ma zostać zdefiniowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jako osoba, która ukończyła 60 rok życia) i od ww. osób – gmina ma mieć możliwość wykupu mieszkania z jednoczesnym zawarciem umowy (na warunkach najmu komunalnego) w tym samym lokalu. Oznacza to, że senior nadal będzie mógł mieszkać „u siebie”, ale otrzyma wypłatę ceny mieszkania, jednorazowo lub w maksymalnie 240 miesięcznych ratach. W takiej umowie – nie będą stosowane żadne progi dochodowe, nie będzie dokonywana weryfikacja majątkowa ani nie będzie obowiązywał rygor powierzchniowy nieruchomości, ale prawo najmu mieszkania lub domu objętego „umową o dożywocie” zawartą z gminą, nie będzie przechodziło na spadkobierców, co będzie zabezpieczało interes gminy.

Zgodnie z powyższym – w projekcie przewidziano dodanie do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego art. 21d w następującym brzmieniu: Nabywając do mieszkaniowego zasobu gminy lokal mieszkalny od osoby starszej, w umowie przenoszącej własność tego lokalu, gmina może zobowiązać się do wynajęcia tej osobie wskazanego lokalu mieszkalnego należącego do mieszkaniowego zasobu gminy, w tym lokalu nabywanego w ramach tej umowy. Do umowy najmu zawieranej z osobą starszą w wyniku realizacji ww. zobowiązania, nie stosuje się art. 21 ust. 3 pkt 1 w zakresie kryterium wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego oddanie w najem lokalu należącego do mieszkaniowego zasobu gminy, art. 21a-21c oraz art. 691 kodeksu cywilnego. W ustawie z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych przewidziano natomiast dodanie w art. 3 ust. 3a w brzmieniu: Jeżeli przedmiotem przedsięwzięcia (...) są lokale mieszkalne nabywane na zasadach, o których mowa w art. 21d ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, finansowego wsparcia udziela się w przypadku, gdy zapłata ceny następuje w nie więcej niż 240 ratach miesięcznych, płatnych od dnia przeniesienia własności lokalu na gminę.

Jednocześnie – posłowie Lewicy proponują, aby z budżetu państwa dofinansowywać gminom do 50 proc. takiego zakupu z Funduszu Dopłat. Tym sposobem – samorządy poprawiłyby swoje zasoby lokalowe, a seniorzy zyskali bezpieczne źródło dodatkowych środków bez ryzyka oszustwa. Nowy mechanizm wykupu mieszkań od seniorów przez gminy (z możliwością zamieszkiwania w lokalu, w dalszym ciągu, przez seniora, który zawrze z gminą taką „umowę o dożywocie”) – w ocenie autorów projektu – stworzyłby seniorom bezpieczną poduszkę finansową i zapobiegał dramatycznym przypadkom utraty dachu nad głową, jednocześnie dając gminom tańszą niż budowa drogę do poszerzenia zasobu lokalowego.

Warto również nadmienić, że jedną z posłanek Lewicy, która podpisała się pod projektem – jest obecna Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, Agnieszka Dziemianowicz-Bąk.

Jaki jest obecny etap prac nad projektem i kiedy nowe przepisy mogłyby wejść w życie?

Projekt zakładający wprowadzenie możliwości zawierania przez seniorów „umów o dożywocie” z gminą (tj. wprowadzenie mechanizmu umożliwiającego gminie wykup mieszkania od seniora z jednoczesnym zawarciem z nim umowy najmu, na czas nieoznaczony, w tym samym lokalu) – w dniu 15 maja 2025 r. został skierowany do opinii sejmowego Biura Legislacyjnego oraz Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji. Ponadto – w dniu 23 maja 2025 r. – projekt został również skierowany do opinii Sądu Najwyższego, Krajowej Rady Radców Prawnych, Naczelnej Rady Adwokackiej, Prokuratora Generalnego, Rady Dialogu Społecznego, Prokuratorii Generalnej Rzeczpospolitej Polskiej, Krajowej Rady Spółdzielczej, Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców, Krajowej Izby Gospodarczej, Krajowej Rady Biegłych Rewidentów i NBP oraz do konsultacji społecznych, które potrwają do dnia 15 czerwca 2025 r. Każdy może zgłosić do niego swoje uwagi, wypełniając ankietę dostępną pod adresem: LINK. Jeżeli projekt finalnie zostałby przyjęty – choć jest on dopiero na samym początku swojej drogi przez proces legislacyjny – według założeń jego autorów, nowe regulacje miałyby wejść w życie w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia ustawy.

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki. Prawidłowe zapisy. Przykładowe wzory

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 12.03.2004 r. o pomocy społecznej (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1283 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 11.09.2015 r. o osobach starszy (Dz.U. z 2015 r., poz. 1705 z późn. zm.)