Kupujesz nieruchomość? Jeden błąd może kosztować ponad 100 tys. zł

• Błąd, który kosztował ponad 100 tys. zł
• Jak prawidłowo ustalić obowiązek podatkowy?
• Sądy nie mają wątpliwości: liczy się nowy właściciel
• Dobra wiadomość: nadpłatę można odzyskać
• Co powinni zrobić nabywcy nieruchomości
• Nowy właściciel – nowe rozliczenia

Zakup nieruchomości komercyjnej to nie tylko podpisanie aktu notarialnego i przejęcie kluczy do budynku. To także moment, w którym zaczynają się zupełnie nowe obowiązki podatkowe. Tymczasem wielu inwestorów – często w dobrej wierze – popełnia ten sam błąd: automatycznie przepisuje dane z deklaracji podatkowych poprzedniego właściciela. Jak pokazuje praktyka, taki skrót myślowy może kosztować nawet setki tysięcy złotych nadpłaconego podatku.

Błąd, który kosztował ponad 100 tys. zł

Przykład jednej ze spółek pokazuje, jak łatwo wpaść w taką pułapkę. Firma kupiła nieruchomość komercyjną obejmującą grunty, budynki oraz budowle. Po przejęciu obiektu – od marca – zaczęła składać deklaracje podatkowe, opierając się na danych z ewidencji poprzedniego właściciela. Problem polegał na tym, że przyjęto historyczne wartości księgowe budowli, które były ponad trzykrotnie wyższe niż cena ich nabycia wskazana w akcie notarialnym. W efekcie spółka zawyżyła podstawę opodatkowania o ponad 5 mln zł, co przełożyło się na nadpłatę podatku od nieruchomości przekraczającą 100 tys. zł.

"To jeden z najczęstszych błędów, które obserwujemy przy transakcjach na rynku nieruchomości. Podatnicy zakładają, że skoro kupują nieruchomość wraz z dokumentacją, mogą automatycznie przejąć także sposób jej rozliczania podatkowego. Tymczasem każda transakcja oznacza nowy początek w rozliczeniach podatkowych" – wyjaśnia Wojciech Pławiak, partner w Kancelarii Litigato.

Jak prawidłowo ustalić obowiązek podatkowy?

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło zdarzenie uzasadniające jego powstanie – w przypadku zakupu nieruchomości będzie to moment jej nabycia. W analizowanym przypadku obowiązek podatkowy powstał od 1 marca 2024 r.

Kluczowe znaczenie ma jednak sposób ustalenia podstawy opodatkowania budowli. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 tej samej ustawy jest nią wartość stanowiąca podstawę naliczania amortyzacji podatkowej.
"Nowy właściciel nie „dziedziczy” wartości początkowej ustalonej przez poprzedniego podatnika. Podstawą opodatkowania powinna być wartość odpowiadająca rzeczywistej cenie nabycia budowli, a nie historyczna wartość wynikająca z cudzych ksiąg rachunkowych" – podkreśla Wojciech Pławiak.

Jeżeli natomiast budowla nie została jeszcze wprowadzona do ewidencji środków trwałych – na przykład dlatego, że znajduje się w trakcie budowy – podstawą opodatkowania powinna być jej wartość rynkowa ustalona na dzień nabycia.

Sądy nie mają wątpliwości: liczy się nowy właściciel

Stanowisko to potwierdza także orzecznictwo sądów administracyjnych. W wyroku ze stycznia 2016 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wskazał jednoznacznie, że podstawą opodatkowania budowli jest wartość ustalona przez aktualnego podatnika na początek roku podatkowego – a nie przez poprzedniego właściciela nieruchomości.

"W praktyce oznacza to, że każdy nabywca nieruchomości powinien samodzielnie ustalić podstawę opodatkowania. Kopiowanie deklaracji poprzedniego właściciela może prowadzić do poważnych błędów" – wskazuje ekspert Litigato.

Dobra wiadomość: nadpłatę można odzyskać

Jeżeli podatnik złożył deklarację z zawyżoną podstawą opodatkowania, nie oznacza to, że stracone pieniądze przepadają. Zgodnie z art. 75 §3 Ordynacji podatkowej podatnik może wystąpić o zwrot nadpłaty poprzez złożenie korekty deklaracji wraz z uzasadnieniem.

"Organy podatkowe akceptują takie korekty, o ile podatnik wykaże, że zawyżenie wynikało z błędnego przyjęcia wartości z ewidencji poprzedniego właściciela" – tłumaczy Wojciech Pławiak - "W analizowanym przypadku spółka odzyskała ponad 100 tys. zł nadpłaconego podatku."

Co powinni zrobić nabywcy nieruchomości

Eksperci Litigato podkreślają, że każdy zakup nieruchomości komercyjnej powinien być początkiem nowej analizy podatkowej.

"Zakup nieruchomości to nie tylko transakcja handlowa, ale również moment, w którym trzeba na nowo uporządkować wszystkie kwestie podatkowe. Automatyczne kopiowanie rozliczeń poprzedniego właściciela może być bardzo kosztownym błędem" – podkreśla Wojciech Pławiak.

W praktyce oznacza to konieczność:

• ustalenia wartości budowli według własnej ceny nabycia,
• sprawdzenia etapu inwestycji i ewentualnego ustalenia wartości rynkowej,
• weryfikacji danych z pomocą rzeczoznawcy lub doradcy podatkowego,
• złożenia nowych deklaracji podatkowych zamiast kopiowania wcześniejszych.

Nowy właściciel – nowe rozliczenia

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce rozwija się dynamicznie, a transakcje kupna i sprzedaży obiektów są coraz częstsze. Wraz z nimi rośnie jednak znaczenie prawidłowego rozliczenia podatku od nieruchomości.

Najważniejsza zasada jest prosta: kupując nieruchomość, nie przejmujemy rozliczeń podatkowych poprzednika. Każdy właściciel musi ustalić własną podstawę opodatkowania i zweryfikować ją na podstawie aktualnych danych – podsumowuje Wojciech Pławiak

Wojciech Pławiak - Doświadczony radca prawny i doradca podatkowy. Od kilkunastu lat specjalizuje się w sporach podatkowych i podatku od nieruchomości.