Jak zabezpieczyć zyski z najmu? Są trzy ważne kwestie, dotyczące wynajmu mieszkania studentom

• Po pierwsze: weryfikacja najemcy, poprzedzająca decyzję o wynajmie
• Po drugie: kwestia umowa najmu mieszkania
• Po trzecie: ubezpieczenie najemcy, jako ochrona i uzupełnienie kaucji

Po pierwsze: weryfikacja najemcy, poprzedzająca decyzję o wynajmie

W wielu krajach weryfikacja poprzedzająca decyzję o wynajmie danej osobie lokum to rynkowy standard. Z punktu widzenia najmu mieszkania warto wziąć pod uwagę trzy kluczowe obszary:

• Potwierdzić tożsamość osoby, z którą chcemy podpisać umowę – można tego dokonać na różne sposoby. Nie tylko poprzez sprawdzenie dokumentu tożsamości, ale i za pośrednictwem przelewu bankowego czy też specjalnych systemów weryfikujących tożsamość poprzez logowanie do bankowości internetowej.
• Sprawdzić, jakie źródła dochodu posiada – np. poprzez zaświadczenie od pracodawcy czy inne dokumenty będące potwierdzeniem źródeł dochodu.
• Zasięgnąć informacji o potencjalnych długach – najlepiej tego dokonać w oparciu o informacje z baz danych takich jak Biuro Informacji Kredytowej oraz Krajowy Rejestr Długów.

Na polskim rynku są już dostępne narzędzia, które umożliwiają przeprowadzenie kompleksowej weryfikacji obejmującej wszystkie powyższe elementy w szybki i legalny sposób. Co więcej, taki proces można przeprowadzić zdalnie i w różnych językach – tak, aby zweryfikować można było także obcokrajowca.

Po drugie: kwestia umowa najmu mieszkania

Przy podpisywaniu umowy najmu mieszkania zaleca się stosowanie formy pisemnej. Umowy ustne mogą być problematyczne, jeśli urząd skarbowy poprosi o udokumentowanie uzgodnionej wysokości czynszów. Poza tym, także dla stron najmu wersja pisemna będzie bezpieczniejsza – szczególnie w sytuacji sporu lub problemów z płaceniem czynszu. Umowa to zapis początkowych uzgodnień i warto ją mieć, na gorsze okoliczności i do spraw sądowych.  

Coraz bardziej popularnym rozwiązaniem stają się umowy najmu okazjonalnego, których podstawową funkcją jest zwiększenie zabezpieczenia właściciela poprzez umożliwienie szybszego usunięcia z lokalu niepłacącego najemcy lub takiego, który nie chce opuścić go po wygaśnięciu umowy. W ramach umowy najmu okazjonalnego najemca musi wskazać adres, gdzie może zamieszkać po wygaśnięciu tejże i zobowiązać się w akcie notarialnym, że poniesie koszty wynikające z umowy najmu (łącznie z kosztami ewentualnej eksmisji) oraz wyda lokal po zakończeniu najmu. Co istotne, taką umowę można zaproponować także obcokrajowcy – na rynku są dostępne rozwiązania dla osób, które nie mają adresu do wyprowadzki w Polsce.

W przypadku najmowania mieszkania przez studentów częstym rozwiązaniem jest wynajem na pokoje. W takiej sytuacji warto zabezpieczyć się podpisując umowę z każdym najemcą. Może to być jedna umowa, ale z uwzględnieniem wszystkich najmujących. 

Po trzecie: ubezpieczenie najemcy, jako ochrona i uzupełnienie kaucji

Podpisując umowę z najemcą, warto zaproponować wykupienie przez niego ubezpieczenia. Ubezpieczenie najemcy stanowi kompleksową ochronę OC w życiu prywatnym, a także zabezpieczenie przed nieprzewidzianymi zdarzeniami oraz koniecznością pokrywania szkód w mieszkaniu właściciela, takich jak np. zalanie sąsiada czy uszkodzenie mebli. Tego rodzaju ochrona może stanowić uzupełnienie kaucji. Wypłata z polisy najemcy może nastąpić wielokrotnie w trakcie trwania umowy, a nie jest związana z jedną konkretną sumą pieniędzy „zamrożoną” po stronie wynajmującego, ale z sumą ubezpieczenia na polisie. W kontekście relacji najemca-właściciel mieszkania wartym uwagi rozwiązaniem jest także ubezpieczenie płatności czynszu. Filozofia działania takiej polisy jest prosta: jeśli najemca nie płaci przez maksymalnie 3 miesiące, to ubezpieczyciel wypłaca to, czego nie właściciel nie otrzymał (do określonej w umowie ubezpieczenia kwoty maksymalnej). Co więcej, niektóre polisy oferują także pomoc prawnika, w sytuacji, gdyby lokator nie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania.

Podsumowując, istnieje wiele rozwiązań zwiększających poziom bezpieczeństwa właściciela mieszkania, który decyduje się na jego wynajem, niezależnie od tego, komu ma zostać wynajęty lokal. Co istotne, wspomniane formy zabezpieczenia niejednokrotnie pozwalają zmniejszyć kaucję, podnosząc tym samym atrakcyjność ogłoszenia. Kaucja pozostaje istotnym elementem umowy, ale przy dodatkowych zabezpieczeniach możemy być w tym obszarze bardziej elastyczni.

Filip Dykas - założyciel simpl.rent.
Związany przez 9 lat z rynkiem nieruchomości. Z wykształcenia inżynier Budownictwa ukończonego na Politechnice Krakowskiej. Od początku obecności w branży związany z jedną z największych międzynarodowych firm budowlanych Skanska, gdzie odpowiadał za wdrażanie strategii innowacji i produktów technologicznych dla budynków biurowych oraz branży budowlanej w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.