REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości?

Marta Zdanowska
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości? /Fot. Fotolia
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości? /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zadatek i zaliczka często są ze sobą mylone lub utożsamiane. Tymczasem konsekwencje ich wręczenia znacznie się różnią. W sytuacji niewykonania umowy przez drugą stronę zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, co do zasady nie podlega zwrotowi.

Przy umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości sprzedający często wymaga od kupującego wpłacenia pewnej sumy pieniężnej. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron istotne znaczenie ma fakt, czy pieniądze te były wręczone jako zadatek czy zaliczka. O charakterze świadczenia decyduje umowa. Czym się różnią i które z nich jest korzystniejsze? Dokonajmy analizy obydwu instytucji.    

REKLAMA

Zadatek

REKLAMA

Konstrukcja zadatku uregulowana jest w art. 394 kodeksu cywilnego. Zadatek (tak samo jak zaliczka) wpłacany jest na poczet wykonania umowy. Jeżeli więc do sprzedaży nieruchomości dojdzie, a zadatek wynosił np. 15 procent ceny, kupujący będzie musiał dopłacić pozostałe 85 procent. W sytuacji, gdy zaliczenie zadatku na poczet świadczenia strony, która go dała jest niemożliwe zadatek musi zostać zwrócony.

Charakterystyczne dla zadatku jest natomiast to, co dzieje się z nim, gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron. Druga strona może wówczas, bez wyznaczenia dodatkowego terminu na wykonanie zobowiązania, otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek stanowi więc swego rodzaju rekompensatę za niewywiązanie się drugiej strony ze zobowiązania.

Od bezzwrotności zadatku występują jednak przewidziane ustawowo wyjątki. Podlega on zwrotowi (a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada) jeżeli umowa została rozwiązana lub niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

REKLAMA

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że uprawnienie strony do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i do zachowania otrzymanego zadatku, a jeżeli go sama dała do żądania sumy dwukrotnie wyższej nie przysługuje stronie, jeżeli do niewykonania umowy doszło z przyczyny, za którą wyłącznie odpowiada (wyrok Sądu Najwyższego z dnia  20 stycznia 2016  r., sygn. akt V CSK 293/15).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli chodzi o wysokość zadatku – nie jest ona uregulowana ustawowo, w związku z tym jej ustalenie pozostaje w gestii stron umowy. Sprzeczne z konstrukcją zadatku, jako dodatkowego zastrzeżenia umownego i zabezpieczenia umowy wydaje się jednak przyjęcie bardzo wysokiej z punktu widzenia sprzedawanej nieruchomości kwoty np. 80 procent ceny całkowitej. Zwyczajowo przyjmuje się ok. 10-20 procent ceny przedmiotu transakcji. Swoje zdanie na ten temat wyraził Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 15 maja 2003 r. (sygn. akt I CKN 340/01) stwierdził, że wysokość zadatku powinna pozostawać w stosownej relacji do wartości kontraktu oraz, iż nie jest zadatkiem świadczenie wielkością odpowiadające wartości przedmiotu umowy, czyli cena uiszczona przed nadejściem terminu płatności. Zdaniem Sądu Najwyższego zadatek ustalony w nadmiernej wysokości stanowi przejaw obejścia prawa i z tego względu jest nieważny.

Zaliczka

Pieniądze przeznaczone na zaliczkę wpłacane są na poczet przyszłych świadczeń. Stanowi ona po prostu część ceny. W przypadku niedojścia umowy do skutku z jakiegokolwiek powodu zaliczka podlega zwrotowi. Wynika to z regulacji kodeksu cywilnego dotyczących umów wzajemnych. Zgodnie z art. 494 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również ubiegać się o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania na zasadach ogólnych.

W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie stanowi więc zabezpieczenia przed niewykonaniem umowy przez drugą stronę. Co ważne, jeśli z umowy zawartej miedzy stronami nie wynika jednoznacznie, że wpłacana kwota jest zaliczką uznaje się, że stanowi ona zadatek.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.)

- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt V CSK 293/15

- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2003 r., sygn. akt I CKN 340/01

Zobacz: Wskaźniki i stawki

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sąd Apelacyjny: Rolnik musi zapłacić ok. 120 tys. zł sąsiadom za smród z chlewni. Minister rolnictwa: to podważa sens rolnictwa, konieczne nowe przepisy

Rolnik, hodowca trzody chlewnej z Grodziska k. Łodzi ma zapłacić ok. 120 tys. zł sąsiadom, którzy przed sądem poskarżyli się na przykre zapachy docierające do ich posesji z jego chlewni. Taki wyrok wydał we wrześniu br. Sąd Apelacyjny w Łodzi, o czym pierwszy poinformował portal farmer.pl. Wieś jest miejscem produkcji rolnej i rolnik, który hoduje zwierzęta, nie może płacić odszkodowania za nieprzyjemne zapachy - ocenił minister rolnictwa Czesław Siekierski komentując ten wyrok. Zapowiedział przygotowanie przepisów prawnych "na szczeblu krajowym", które zapobiegną takim sytuacjom w przyszłości.

Sejm: Bez wniosku osoby niepełnosprawnej. Od 30 września tylko z zaświadczeniem. Zasiłek pielęgnacyjny (215,84 zł) [Przedłużanie orzeczeń o niepełnosprawności]

Posłowie koalicji rządowej złożyli projekt nowelizacji przepisów o przedłużaniu ważności orzeczeń o niepełnosprawności. Głównym celem nowelizacji jest umożliwienie osobom niepełnosprawnym w wieku do 16-lat przedłużenie ważności orzeczeń. Ale równie ważna jest nowa zasada, że osoba niepełnosprawna starając się o przedłużenie prawa do np. zasiłku pielęgnacyjnego nie musi składać żadnego wniosku. Sprawa jest wszczynana z urzędu na podstawie zaświadczenia przedstawionego przez osobę niepełnosprawną.

Wynagrodzenie chorobowe a zasiłek chorobowy 2024 - różnice: wysokość, terminy, składki, podatek, podstawa wymiaru

Wynagrodzenie chorobowe jak i zasiłek chorobowy to świadczenia pieniężne, które przysługują ubezpieczonemu za czas niezdolności do pracy spowodowanych:
- chorobą, 
- odosobnieniem w związku z chorobą zakaźną, 
- wypadkiem w drodze do pracy lub z pracy, 
- chorobą przypadającą w czasie ciąży,
- poddaniem się niezbędnym badaniom lekarskim przewidzianym dla kandydatów na dawców komórek, tkanek, narządów oraz poddaniem się zabiegowi pobrania komórek, tkanek i narządów.

Świadczenia te różnią się przede wszystkim okresem niezdolności do pracy ale również stroną je finansującą oraz oskładkowaniem i opodatkowaniem danego świadczenia.

Czy oskładkowanie umów cywilnoprawnych da wyższe emerytury w przyszłości? Polacy w to nie wierzą, chcą renegocjacji KPO

Aż 71,5% Polaków nie wierzy, że przyszła państwowa emerytura pozwoli im na godne życie, wynika z najnowszych badań dla Useme.com. Za to coraz więcej rodaków zaczyna oszczędzać na emeryturę poza systemem ZUS. Co więcej, Polacy oczekują od rządu renegocjacji z Komisją Europejską kamienia milowego KPO dot. oskładkowania umów cywilnoprawnych.

REKLAMA

12 rat dla powodzian. Rząd pomoże spłacić kredyt hipoteczny, ale szykuje też ulgi dla powodzian w spłatach innych zobowiązań

Rząd zapowiedział możliwości wsparcia dla kredytobiorców poszkodowanych w wyniku powodzi. Rozwiązanie zakłada, że Fundusz Wsparcia Kredytobiorców spłaci 12 rat kredytu hipotecznego dla powodzian. Rząd pracuje też nad wprowadzeniem ulg dla powodzian w spłatach także innych zobowiązań – nie tylko tych hipotecznych.

Zasiłek opiekuńczy na zdrowe dziecko. Do 60 dni w roku. ZUS przypomina, który rodzic może dostać te pieniądze. Sprawdź zasady

Zasiłek opiekuńczy na zdrowe dziecko. Do 60 dni w roku. ZUS przypomina, że każdy może dostać te pieniądze. Jest to informacja szczególnie istotna dla osób z terenów dotkniętych powodzią, na których zajęcia w przedszkolach i szkołach zostały zawieszone.

ZUS: Świadczenia na zalanych terenach wypłacane są na bieżąco

Rzecznik Prasowy ZUS Paweł Żebrowski poinformował, że Zakład Ubezpieczeń Społecznych na bieżąco wypłaca świadczenia na terenach dotkniętych powodzią, w tym 14 emerytury. Obecnie około 85 proc. emerytów w ZUS otrzymuje emeryturę bezpośrednio na rachunek bankowy

MON: Ubrać szpiega - kwoty na zakup cywilnego ubrania przez funkcjonariuszy Służby Wywiadu Wojskowego

Zmieni się wysokość równoważnika pieniężnego i kwota na zakup ubrania typu cywilnego w zamian za umundurowanie przyznawanego funkcjonariuszom Służby Wywiadu Wojskowego. W Ministerstwie Obrony Narodowej trwają prace nad nowelizacją przepisów.

REKLAMA

Rewolucja w szkołach! Czy biologia, chemia i geografia znikną ze szkół podstawowych? MEN stawia sprawę jasno

Rewolucja w szkołach! Czy biologia, chemia i geografia znikną ze szkół podstawowych? Ministerstwo Edukacji Narodowej stawia sprawę jasno. Założenia dotyczące profilu absolwenta przedszkola i szkoły podstawowej są już przygotowane.

Lex Kamilek: Niespójne przepisy powodują problemy organizacyjne w szkołach. Środowisko pedagogiczne skupia się na biurokracji

Ustawa Kamilka, lub inaczej lex Kamilek, wywołała pewne zamieszanie w kręgach m.in. nauczycieli i dyrektorów szkół. Ich wątpliwości budzi m. in. przepis o konieczności przedstawienia zaświadczenia z Krajowego Rejestru Karnego. Ten fragment ustawy pozostawia szerokie pole do interpretacji.

REKLAMA