REKLAMA

REKLAMA

Kategorie

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości?

Marta Zdanowska
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości? /Fot. Fotolia
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości? /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zadatek i zaliczka często są ze sobą mylone lub utożsamiane. Tymczasem konsekwencje ich wręczenia znacznie się różnią. W sytuacji niewykonania umowy przez drugą stronę zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, co do zasady nie podlega zwrotowi.

Przy umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości sprzedający często wymaga od kupującego wpłacenia pewnej sumy pieniężnej. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron istotne znaczenie ma fakt, czy pieniądze te były wręczone jako zadatek czy zaliczka. O charakterze świadczenia decyduje umowa. Czym się różnią i które z nich jest korzystniejsze? Dokonajmy analizy obydwu instytucji.    

REKLAMA

Zadatek

REKLAMA

Konstrukcja zadatku uregulowana jest w art. 394 kodeksu cywilnego. Zadatek (tak samo jak zaliczka) wpłacany jest na poczet wykonania umowy. Jeżeli więc do sprzedaży nieruchomości dojdzie, a zadatek wynosił np. 15 procent ceny, kupujący będzie musiał dopłacić pozostałe 85 procent. W sytuacji, gdy zaliczenie zadatku na poczet świadczenia strony, która go dała jest niemożliwe zadatek musi zostać zwrócony.

Charakterystyczne dla zadatku jest natomiast to, co dzieje się z nim, gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron. Druga strona może wówczas, bez wyznaczenia dodatkowego terminu na wykonanie zobowiązania, otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek stanowi więc swego rodzaju rekompensatę za niewywiązanie się drugiej strony ze zobowiązania.

Od bezzwrotności zadatku występują jednak przewidziane ustawowo wyjątki. Podlega on zwrotowi (a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada) jeżeli umowa została rozwiązana lub niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

REKLAMA

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że uprawnienie strony do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i do zachowania otrzymanego zadatku, a jeżeli go sama dała do żądania sumy dwukrotnie wyższej nie przysługuje stronie, jeżeli do niewykonania umowy doszło z przyczyny, za którą wyłącznie odpowiada (wyrok Sądu Najwyższego z dnia  20 stycznia 2016  r., sygn. akt V CSK 293/15).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli chodzi o wysokość zadatku – nie jest ona uregulowana ustawowo, w związku z tym jej ustalenie pozostaje w gestii stron umowy. Sprzeczne z konstrukcją zadatku, jako dodatkowego zastrzeżenia umownego i zabezpieczenia umowy wydaje się jednak przyjęcie bardzo wysokiej z punktu widzenia sprzedawanej nieruchomości kwoty np. 80 procent ceny całkowitej. Zwyczajowo przyjmuje się ok. 10-20 procent ceny przedmiotu transakcji. Swoje zdanie na ten temat wyraził Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 15 maja 2003 r. (sygn. akt I CKN 340/01) stwierdził, że wysokość zadatku powinna pozostawać w stosownej relacji do wartości kontraktu oraz, iż nie jest zadatkiem świadczenie wielkością odpowiadające wartości przedmiotu umowy, czyli cena uiszczona przed nadejściem terminu płatności. Zdaniem Sądu Najwyższego zadatek ustalony w nadmiernej wysokości stanowi przejaw obejścia prawa i z tego względu jest nieważny.

Zaliczka

Pieniądze przeznaczone na zaliczkę wpłacane są na poczet przyszłych świadczeń. Stanowi ona po prostu część ceny. W przypadku niedojścia umowy do skutku z jakiegokolwiek powodu zaliczka podlega zwrotowi. Wynika to z regulacji kodeksu cywilnego dotyczących umów wzajemnych. Zgodnie z art. 494 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również ubiegać się o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania na zasadach ogólnych.

W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie stanowi więc zabezpieczenia przed niewykonaniem umowy przez drugą stronę. Co ważne, jeśli z umowy zawartej miedzy stronami nie wynika jednoznacznie, że wpłacana kwota jest zaliczką uznaje się, że stanowi ona zadatek.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.)

- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt V CSK 293/15

- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2003 r., sygn. akt I CKN 340/01

Zobacz: Wskaźniki i stawki

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zmiany w wypłatach emerytur. Niektórzy szybciej dostaną pieniądze. Może się zmienić sposób wypłaty. Sprawdź zasady.

Zmiany w procesie wypłat emerytur. Wiele osób szybciej dostanie pieniądze. Może się też zmienić sposób wypłaty. Wcześniejsza wypłata i specjalne punkty poboru świadczeń – sprawdź, czy to dotyczy również ciebie.

Większość Polaków nie liczy na godne życie z emerytury. Przygnębiające wyniki badania

W argumenty o odkładaniu na godną, państwową emeryturę nie wierzy blisko 3/4 Polaków. Ich zdaniem waloryzacja emerytur nigdy nie dogoni wzrostu realnych cen. Polacy nie wierzą też w argumenty rządu za wprowadzeniem pełnego ozusowania umów o dzieło i zleceń.

Rząd jednak wprowadzi zakaz podwyższania cen? Od kiedy, czy dla wszystkich i na jak długo? Sprawdź, jakie rozwiązania są dopuszczalne

Rząd jednak wprowadzi zakaz podwyższania cen? Od kiedy, czy dla wszystkich i na jak długo? Na terenach poszkodowanych przez powódź trwają spekulacje cen. Rząd apeluje do przedsiębiorców i zapowiada konsekwencje.

W piątek ostatnia wypłata czternastej emerytury. Wynosi 1780,96 zł brutto, ale nie wszyscy otrzymają ją w pełnej wysokości

Ostatnia wypłata 1780,96 zł brutto dla emerytów. Emeryci mogą spodziewać się jej już w piątek. 20 września prawie 1,29 mln uprawnionych do dodatkowego świadczenia emerytalnego otrzyma czternastą emeryturę. Ile w sumie wyniosły wypłaty czternastych emerytur?

REKLAMA

Do 500 zł miesięcznie nie tylko dla osób starszych. Jakie kryteria i orzeczenia? [zmiany 2024 i 2025]

Świadczenie uzupełniające, często nazywane jest „500 plus dla seniora” lub „500 plus dla osób niepełnosprawnych”. Należy jednak pamiętać, iż przysługuje ono nie tylko osobom starszym. Ponadto o przyznaniu pomocy decyduje niezdolność do samodzielnej egzystencji.

MEN i MS: W szkołach zaświadczenia o niekaralności. Na odbiór dziecka. Na wycieczkę. Na basen. Na teatr. Dyrektorka przedszkola o nowych kłopotach

Dziennikarze PAP zwrócili się do MEN i Ministerstwa Sprawiedliwości z serią pytań o zaświadczenia przedstawiane przez osoby odbierające dzieci ze szkoły (np. czy dziadkowie mogą?). I zaświadczenia rodziców opiekujących się dziećmi na wycieczce, na basenie, w teatrze, które w szkołach muszą przedstawiać rodzice opiekujący się dziećmi.

Będą spore zmiany przepisów dla cudzoziemców w Polsce. Na lepsze? Od kiedy?

Jak co roku, po przerwie wakacyjnej, wypoczęci i naładowani wracamy do trybu pracy. Wyjątkiem nie są nasi ustawodawcy. Choć sporo tematów jest na porządku dziennym, dużo wymaga zmian i poprawy, w poniższym artykule omówimy planowane zmiany dotyczące cudzoziemców, ich pobytu i zatrudnienia w Polsce.

Aktywni rodzice w pracy. Na czym polega warunek łącznej aktywności zawodowej rodziców?

Świadczenie „aktywni rodzice w pracy” przysługuje w przypadku gdy oboje rodzice osiągają przychód, którego podstawa wymiaru składek wynosi co najmniej 100% minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jest to tzw. warunek łączonego poziomu aktywności zawodowej.

REKLAMA

MRPiPS: Składki ZUS od umów zlecenia i o dzieło możliwe od 1 stycznia 2026 r. lub 1 stycznia 2027 r.

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej przygotowuje się do wdrożenia oskładkowania umów zlecenia i umów o dzieło. Wiceminister Sebastian Gajewski poinformował, że decyzja w sprawie terminu wdrożenia reformy jeszcze nie zapadła. Na pewno nie nastąpi to od 1 stycznia 2025 r., może to być 1 stycznia 2026 r. czy 1 stycznia 2027 r.

Odwołanie od orzeczenia o niepełnosprawności. Jak napisać? [punkt 7, przykład, wzór]

Odwołanie jest ważnym pismem w procesie ubiegania się o orzeczenie o niepełnosprawności. Może ono dotyczyć różnych elementów orzeczenia, m.in. punktu 7. W jakim terminie wnosi się odwołanie i do jakiego organu? Oto najważniejsze informacje i przykładowy wzór pisma.

REKLAMA