Skutki zakwestionowania wartości sprzedanego domu

Sprzedając dom lub mieszkanie, trzeba liczyć się z koniecznością zapłacenia podatków. Warto pamiętać, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wynika to z przepisów zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Istotne przepisy zawiera art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tą regulacją, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w wyżej przytoczonym przepisie, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychód z tego źródła przychodu podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przepisu tego wynika, że przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada ta jednak nie ma zastosowania, jeżeli podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do przepisów art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Polski, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Powróćmy jednak do sytuacji, w której sprzedający np. dom przed upływem pięciu lat, w czasie których nastąpiło jego nabycie lub wybudowanie, musi zapłacić 10-proc. podatek. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Zasady te wynikają z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Efektem ustalenia przez organ podatkowy zwiększonej wartości sprzedanego domu czy mieszkania jest konieczność zapłacenia wyższego podatku.

WARTO WIEDZIEĆ

Dla sprzedających dom lub mieszkanie duże znaczenie mają przepisy zawarte w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 41, poz. 399 z późn. zm.). Zgodnie z jej art. 7 ust. 1, umowy sprzedaży nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego itp. podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stawka wynosi 2 proc.

Podatek trzeba obliczyć od wartości rynkowej. Także według przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Wynika to z art. 6 ust. 2 ustawy.

Jeżeli strony czynności cywilnoprawnej nie określiły wartości przedmiotu tej czynności lub wartość określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej, organ ten wezwie strony do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Kwestię tę regulują przepisy zawarte w art. 6 ust. 3 ustawy.

Jeżeli strony, mimo wezwania, nie określą wartości lub podadzą wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Jednoznacznie wynika to z art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Także w tym przypadku skutkiem ustalenia przez organ podatkowy zwiększonej wartości sprzedanego domu czy mieszkania jest konieczność wniesienia wyższego podatku.

Warto jednak podkreślić, że podatnicy mogą przekonać urząd skarbowy, że podana przez nich wartość mieszkania czy domu jest prawidłowa. Muszą w tym celu przedstawić przekonujące argumenty. Na niższą cenę sprzedanego domu może np. wpływać to, że wymaga generalnego remontu czy też położony jest bezpośrednio przy bardzo ruchliwej i hałaśliwej drodze. Oprócz tego cenę może znacznie obniżać niekorzystny kształt działki, na której postawiony jest dom lub utrudniony dojazd do nieruchomości itp.

Krzysztof Tomaszewski