Nowelizacja prawa budowlanego 2020

• Co się zmienia?
• Co wybudujemy bez pozwolenia i bez zgłoszenia?
• W jakich przypadkach będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe?
• Podsumowanie

W dniu 3 marca 2020 roku Prezydent podpisał ustawę z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020, poz. 471).

Zmiany, które wprowadza przedmiotowa ustawa mają na celu uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zwiększenie stabilności decyzji podejmowanych w tym procesie. Zmiany wejdą w życie w dniu 19 września 2020 r.

Najważniejsze z nich opisuje adwokat Radosław Malinowski.

Polecamy: Seria 5 książek. Poznaj swoje prawa!

Co się zmienia?

Zmiany obejmują ponad 50 przepisów samego prawa budowlanego oraz szeregu innych ustaw. Najważniejsze obszary zmian dotyczą:

Podziału projektu budowlanego

Projekt budowlany zostaje rozdzielony na:

− projekt zagospodarowania działki lub terenu;

− projekt architektoniczno-budowlany;

− projekt techniczny.

Obecnie projekt budowlany jest jednolitym dokumentem zawierającym elementy zagospodarowania działki, projekt architektoniczny budowlany oraz projekt techniczny. Zgodnie z przyjętymi założeniami podział projektu spowoduje uproszczenie procedur i przyspieszenie postępowania.

Zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

Ustawa, która wchodzi w życie 19 września 2020 roku zmienia zasady uzyskiwania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno - budowlanych, tj. przepisów określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.

Zgodnie z dotychczas obowiązującymi przepisami organ administracji architektoniczno– budowlanej może udzielić zgody na odstępstwo przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Od 19 września 2019 roku będzie mógł to również zrobić przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę.

Uproszczonej legalizacja samowoli budowlanych

Dotychczas obowiązujące przepisy obejmują jedno postepowanie w przypadku wszczęcia i prowadzenia robót budowlanych bez zezwolenia, czyli tzw. samowoli budowlanej. Nowelizacja wprowadziła odrębne postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy. Wprowadzone zostało uproszczone postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych, obiektów budowlanego lub części obiektów budowalnych zbudowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Warunkiem dokonania legalizacji na podstawie uproszczonej, bezpłatnej procedury ma być przedstawienie ekspertyzy technicznej, potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Nie będzie można jednak wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeśli przed 19 września 2020 r. dla samowoli budowlanej wydany zostanie nakaz rozbiórki.

Unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie

Obecnie decyzję o pozwoleniu na budowę można uchylić w dowolnym czasie. Nowe przepisy wprowadzają zasadę, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie unieważniona, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Z kolei decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie zostanie unieważniona, jeżeli od dnia, w którym stała się ostateczna upłynęło 5 lat.

Ekspertyzy przy zmianie sposobu użytkowania budowli

Zgodnie z wprowadzonymi zmianami, w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, która będzie powodowała zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia składanego właściwemu organowi administracji architektonicznobudowlanej należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Inwestycji niewymagających zgłoszenia i pozwolenia budowę

Obecnie obowiązujące przepisy prawa budowlanego zwierają wyszczególnienie, które obiekty można budować bez pozwolenia na budowę - na podstawie zgłoszenia lub bez zgłoszenia oraz jakie roboty budowlane można prowadzić na podstawie zgłoszenia lub bez zgłoszenia. Przypadki te są jednak opisane w wielu różnych przepisach, przez co czasami trudno jest określić czy pozwolenie lub zgłoszenie jest wymagane czy też nie. Z tego względu w nowelizacji ustawy w jednolite katalogi zebrano wszystkie przypadki, kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane.

Zgodnie z przepisami, które wchodzą w życie 19 września 2020 roku na podstawie zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę), będzie można wykonywać następujące kategorie obiektów:

− wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania (czyli teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu) mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

− sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe (o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa) oraz elektroenergetyczne (o napięciu znamionowym nie wyższym niż 1 kV);

− wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m²;

− oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;

− zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³ (czyli tzw. „szamba”);

− tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;

− pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m;

− instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych

− kanalizacja kablowa;

− zjazdy z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach;

− obiekty budowlane do wykonywania działalności regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze, w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;

− obiekty budowlane piętrzące wodę i upustowe o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza śródlądowymi drogami wodnymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;

− wolno stojące: parterowe budynki gospodarcze, garaże i wiaty – o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;

− przydomowe: ganki i oranżerie (ogrody zimowe) – o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;

− wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki;

− gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 metrów, oraz stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 500 m² i głębokości nieprzekraczającej 2 metrów od naturalnej powierzchni terenu, przeznaczone wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;

− stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowane na obszarze Natura 2000;

− boiska szkolne oraz boiska, korty tenisowe, bieżnie służące do rekreacji;

− ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 metrów;

− przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²;

− przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne – z zastrzeżeniem, iż budowa przyłącza telekomunikacyjnego wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;

− kanały technologiczne w pasie drogowym w ramach przebudowy drogi, w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;

− stacje ładowania, w rozumieniu ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego oraz zastrzeżeniem konieczności sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;

− niecki dezynfekcyjne, w tym niecki dezynfekcyjne z zadaszeniem;

− podbudowy słupowe dla telekomunikacyjnych linii kablowych;

− obiekty małej architektury w miejscach publicznych;

− obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: płyty do składowania obornika, szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę, naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 m, silosy na kiszonkę;

− stacje regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m³.

Na podstawie zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę), będzie można wykonywać roboty budowlane polegające na:

• Przebudowie:

− przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany;

− sieci wodociągowych, kanalizacyjnych cieplnych, gazowych (o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa) oraz elektroenergetycznych (o napięciu znamionowym nie wyższym niż 1 kV);

− wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m²;

− instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;

− zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach;

− obiektów budowlanych służących bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze, w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;

− obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza śródlądowymi drogami wodnymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;

− stacji regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m³;

− dróg, torów i urządzeń kolejowych;

− polegająca na dociepleniu budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m;

− instalacji odnawialnych źródeł energii o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 1 MW wykorzystujących hydroenergię do wytwarzania energii elektrycznej.

• Remoncie:

− budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę;

− budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych.

• Zainstalowaniu:

− na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości technicznoużytkowej urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających, o wysokości powyżej 3 m

− krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego

− tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym

− wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych, mikroinstalacji biogazu rolniczego. W powyższych przypadkach jako inwestor masz prawo wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zamiast dokonywać zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Co wybudujemy bez pozwolenia i bez zgłoszenia?

Nowelizacja przewiduje również kategorie obiektów budowlanych, których wykonanie nie będzie wymagało uzyskania ani decyzji o pozwoleniu na budowę ani dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Obiektami takimi są:

− obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: a) parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m; suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m2;

− wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;

− wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

− altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;

− wiaty przystankowe i peronowe;

− parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m2, służące jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położone na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, z wyjątkiem budynków sytuowanych na obszarze Natura 2000;

− stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000;

− gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 metrów od naturalnej powierzchni terenu przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000;

− wolno stojące kabiny telefoniczne, szafy i słupki telekomunikacyjne;

− parkometry z własnym zasilaniem;

− zjazdy z dróg powiatowych i gminnych oraz zatoki parkingowych na tych drogach;

− przepusty o przekroju wewnętrznym do 0,85 m2;

− przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2;

− obiekty budowlane będące urządzeniami melioracji wodnych;

− opaski brzegowe oraz inne sztuczne, powierzchniowe lub liniowe umocnienia brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych;

− pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych;

− telekomunikacyjne linie kablowe;

− obiekty małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych;

− ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 metrów;

− obiekty do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;

− tymczasowe obiekty budowlane stanowiące wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniące jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowane na terenach przeznaczonych na ten cel;

− znaki geodezyjne, a także obiekty triangulacyjne, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody;

− obudowy ujęć wód podziemnych;

− punkty ładowania, w rozumieniu ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego;

− bankomaty, biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające, automaty przechowujące przesyłki lub automaty służące do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie;

− naziemne zbiorniki będące obiektami budowlanymi, służące do przechowywania paliw płynnych klasy III, na potrzeby własne użytkownika, o pojemności do 5 m3;

− przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m2;

− stawy i zbiorniki wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m położone w całości na gruntach rolnych.

Z kolei w ramach robót budowlanych katalog inwestycji zwolnionych z decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej obejmuje:

• Przebudowę:

− budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych;

− obiektów, których budowa nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia do organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz większości obiektów dla budowy, których wystarczające jest zgłoszenie do organów administracji architektonicznobudowlanej;

− polegającą na dociepleniu budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m;

− urządzeń budowlanych.

• Remont:

− obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu: budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych;

− urządzeń budowlanych.

• Instalowanie:

− urządzeń na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających o wysokości nieprzekraczającej 3 metrów;

− krat na obiektach budowlanych, z wyłączeniem instalowania krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego;

− pomp ciepła, wolno stojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW;

− instalacji wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku, z wyłączeniem instalacji gazowych.

W jakich przypadkach będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe?

Należy mieć na uwadze, że zgodnie z przepisami przejściowymi ustawy nowelizującej, przepisy, które obowiązują obecnie będą mogły być stosowane w przypadku:

− spraw wszczętych i niezakończonych;

− gdy zamierzenie budowlane realizowane jest na podstawie decyzji pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia, wydanych przed wejściem w życie zmian;

− gdy inwestor wystąpi w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie zmian z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę, zatwierdzenie projektu budowlanego albo dokona zgłoszenia, dołączając do wniosku projekt budowlany sporządzony na zasadach dotychczasowych.

Podsumowanie

Podsumowując należy wskazać, że wprowadzony ustawą, która wchodzi w życie 19 września 2020 roku kierunek zmian należy ocenić pozytywnie. Z prawnego punktu widzenia najdonioślejszą i długo wyczekiwaną zmianą jest ograniczenie możliwości stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dotychczas, z uwagi na rażące naruszenie prawa, w niektórych przypadkach można było stwierdzić nieważność takich decyzji praktycznie w każdym czasie. Dzięki nowelizacji nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Zmianą, która ucieszy właścicieli budynków wybudowanych co najmniej 20 lat temu bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia jest wprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego, które pozwala na legalizację samowoli bez ponoszenia opłat legalizacyjnych.

Adwokat Radosław Malinowski
Specjalizuje się w takich dziedzinach jak prawo korporacyjne, opiniowanie i tworzenie umów gospodarczych, prawo nieruchomości, prawo administracyjne i prawo gospodarcze.
Doświadczenie zdobywał w warszawskich kancelariach prawnych, w których zajmował się kompleksową obsługą prawną podmiotów gospodarczych w tym z branży nieruchomościowej, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych, biur projektowych, wykonawców robót budowlanych oraz spółki z branży telekomunikacyjnej. Od blisko 4 lat zajmuję się również stałą obsługą prawną polskiego oddziału SHARP ELECTRONICS (EUROPE) GMBH będącego jednym z wiodących na świecie producentów oraz dystrybutorów sprzętu elektronicznego.
W latach 2011 – 2014 odbywał aplikację adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Ukończył studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Absolwent podyplomowych studiów „Akademia Spółek” organizowanych przez Szkołę Główną Handlową w Warszawie.

Szymańczyk Roman Deresz Kancelaria Adwokacka Spółka Partnerska

Polecamy serwis: Sprawy urzędowe