REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nowa ustawa deweloperska już wkrótce

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Hajduk
Magdalena Hajduk
Ślązak, Zapiór i Partnerzy – Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. p.
Ekspert we wszystkich dziedzinach prawa związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
Nowa ustawa deweloperska już wkrótce/Fot. Shutterstock
Nowa ustawa deweloperska już wkrótce/Fot. Shutterstock
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Nowa ustawa deweloperska w niektórych obszarach może mieć znaczący wpływ zarówno na pozycję dewelopera, jak i nabywcy. Co się zmieni?

Już wkrótce – nowa ustawa deweloperska!

W rządzie trwają prace nad nową ustawą deweloperską. Co ważne, nie mamy do czynienia jedynie z nowelizacją obecnie funkcjonującej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Planuje się uchwalenie zupełnie nowej ustawy, której pełna nazwa brzmieć będzie „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”. Większość rozwiązań będzie tożsama z dotychczasowymi, jednak projektowane zmiany w niektórych obszarach mogą mieć znaczący wpływ zarówno na pozycję dewelopera, jak i nabywcy.

REKLAMA

REKLAMA

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Tak jak dotychczas miało to miejsca, deweloper w dalszym ciągu będzie zapewniał nabywcom jeden ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, a mianowicie:

  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, lub
  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Nowym narzędziem będzie jednak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Obowiązkiem dewelopera będzie zatem dokonywanie terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zwany dalej „Funduszem”, stanowić będzie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

1. Fundusz a otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Od każdej kwoty wpłaconej przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper będzie odprowadzał do Funduszu nie więcej niż 2 procent (wysokość składki zostanie określona w rozporządzeniu przez ministra do spraw budownictwa).

REKLAMA

Co istotne, w przypadku otwartego rachunku, bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Środki Funduszu przeznaczone będą zatem na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, a co za tym mają umożliwiać nabywcy ubieganie się zwrot wpłaconych środków w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera (szerzej o upadłości piszemy tutaj 

- w przypadku:

  • wydania przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie ustawy Prawo upadłościowe;
  • wydania postanowienia przez sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez syndyka na podstawie art. 98 ustawy Prawo upadłościowe;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez zarządcę w trybie art. 298 ustawy Prawo restrukturyzacyjne;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 1–11 i nieotrzymania przez nabywcę zwrotu środków w terminie, o którym mowa w art. 43 ust. 3;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 12;
  • niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.

Należy tu podkreślić, iż składka przekazywana na Fundusz nie będzie podlegać zwrotowi w innych sytuacjach. Jeżeli nabywca zrezygnuje z podpisania umowy wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu albo odstąpi od umowy deweloperskiej, Fundusz nie zwróci dokonanej wpłaty. Co więcej, w razie zawarcia umowy deweloperskiej dotyczącej tego samego lokalu przez kolejną osobę, składka będzie naliczana ponownie.

2. Fundusz a zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Od każdej kwoty wpłacanej przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper ma wpłacać na Fundusz maksymalnie 0,2 %.

Warto tutaj zwrócić uwagę na to, iż nowe przepisy odnoszące się do zasad dokonywania wypłat z mieszkaniowych rachunków powierniczych dotyczą głównie otwartych rachunków powierniczych.

W przypadku zamkniętych rachunków powierniczych, bank wypłacać będzie deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej. Tym samym w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych nie jest wymagane zabezpieczenie środków nabywców, z uwagi na ich wypłatę przez bank dopiero po przeniesieniu prawa własności lokalu na nabywcę.

Surowsze wymogi dla wypłaty środków z rachunków powierniczych

W trakcie kontroli bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Koszty kontroli ponosić będzie deweloper.

Kontrola obejmuje między innymi sprawdzenie, czy:

  • planowane przez dewelopera przeznaczenie środków, które będą wypłacone;
  • z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, jest zgodne ze sposobem;
  • wydatkowania środków określonym w art. 13;
  • wydatkowanie środków wypłaconych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego odbywa się w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek;
  • deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne;
  • deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców;
  • deweloper dokonał wpłaty składki, do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w należnej wysokości;
  • deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego odstąpili od umowy;
  • deweloper nie zalega wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ze zobowiązaniem wynikającym z realizacji przez ten Fundusz zwrotu wpłat nabywcy.

Ponadto, bank będzie uprawniony między innymi do ustalenia, przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane - czy deweloper zakończył określony w harmonogramie etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, polegające na sprawdzeniu w szczególności:

  • wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy,
  • udokumentowania faktycznego zaawansowania robót budowlanych na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu,
  • uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy – w przypadku zakończenia robót budowlanych.

W przypadku negatywnej oceny jednego z wyżej określonych elementów przez bank, braku oświadczeń dewelopera, na podstawie których są wykonywane czynności kontrolne lub wszczęcia wobec dewelopera postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego, bank wstrzymuje wypłatę środków pieniężnych i wyznacza deweloperowi termin na usunięcie nieprawidłowości.

Najbardziej kontrowersyjny jest wymóg uzależniający wypłatę środków z rachunku powierniczego od uregulowania przez dewelopera wymagalnych i bezspornych zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców. O ile bowiem deweloper jest stroną umowy zawartej z wykonawcą, o tyle współpraca wykonawcy z podwykonawcami zwykle pozostaje poza zasięgiem dewelopera. Sytuacja prawna podwykonawców jest przedmiotem przepisów prawa cywilnego, mamy zatem do czynienia z dodatkowym środkiem prawnym mającym zapewnić im wynagrodzenie za zrealizowane roboty. Taka kontrola z perspektywy dewelopera nie jest niemożliwa, niemniej wymagać będzie odpowiedniego uregulowania w umowie o roboty budowlanej zawieranej z wykonawcą lub generalnym wykonawcą.

Powyżej zostały opisane kluczowe zmiany nowej ustawy deweloperskiej. Oczywiście w projekcie ustawy jest ich znacznie więcej, niemniej ich kształt może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W 2026 r. trzynasta pensja dla każdego etatowego pracownika na minimalnej płacy – otrzymaj nawet 5.379,20 zł więcej w skali roku

Od września 2025 r. są znane kwoty wynagrodzenia minimalnego miesięcznego oraz minimalnej stawki godzinowej. Jest pewien sposób aby zarabiać więcej będąc nadal tylko na minimalnej płacy – nawet o nieco więcej niż jedną dodatkową minimalną pensję w roku! Można otrzymać dodatkowo nawet 5.379,20 zł.

Kolejne pytanie do TSUE o kredyty z WIBOR-em. Czy polskie prawo wystarczająco chroni kredytobiorców?

Sąd Okręgowy w Krakowie w osobie sędzi Anny Baran postanowił skierować do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), pytanie czy polskie regulacje dotyczące zasad oprocentowania kredytów hipotecznych są zgodne z unijnym prawem chroniącym konsumentów. Analizy pytania prejudycjalnego i jego uzasadnienia, dokonuje radca prawny Paweł Stalski, specjalizujący się w prawie ochronnych konsumentów i w sporach sądowych z bankami.

Kto może dostać orzeczenie o niepełnosprawności na stałe? Przepisy w 2025 r.

W czerwcu 2025 r. weszły w życie nowe przepisy, które określają minimalne okresy, na jakie – w określonych przypadkach – można otrzymać orzeczenie o niepełnosprawności lub jej stopniu. Czy zmianom uległy również zasady dotyczące wydawania orzeczeń na stałe? Jakie są aktualnie zasady? Rozwiewamy wątpliwości.

Jeśli stać cię na zakup zwierzaka, to musi być cię stać na podatek. Urzędy są zgodne i każą płacić miłośnikom zwierząt. Trzeba też dopełnić formalności

Czy cena psa, kota, czy żółwia to jedyny koszt, jaki ponosimy zapraszając go pod swój dach? Wiele osób tak myśli i nie bierze pod uwagę tego, że zakup zwierzaka może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku.

REKLAMA

Dajesz pieniądze dzieciom? Musisz zachować te warunki, aby fiskus się nie przyczepił - karna stawka to nawet 20% darowizny

Któż z nas nie otrzymał lub nie przekazał komuś w rodzinie choćby drobnych sum pieniędzy, na przykład w związku z okazją taką jak rocznica urodzin, czy imieniny? Nie można jednak tego czynić dowolnie, aby nie znaleźć się w polu zainteresowania fiskusa. Nieprawidłowo dokonana darowizna może bowiem oznaczać konieczność zapłacenia karnej stawki podatku, która wynosi 20%, a także odpowiedzialność karno-skarbową! A wystarczy dokonać stosunkowo prostych formalności, by tego uniknąć.

Sektor przemysłowy w Polsce w 2025 roku: między presją kosztową a inwestycjami w przyszłość [Raport wynagrodzeń w sektorze przemysłowym]

Sektor przemysłowy w Polsce w 2025 roku mierzy się z ograniczonym popytem, spadkiem zamówień, zwłaszcza eksportowych oraz rosnącymi kosztami działalności. Z „Raportu wynagrodzeń w sektorze przemysłowym” Grafton Recruitment wynika, że w przetwórstwie przemysłowym odnotowano spadki zatrudnienia, a przedsiębiorstwa koncentrują się na utrzymaniu ciągłości operacyjnej i dostosowaniu do trudnych warunków gospodarczych.

Rząd: Po śmierci bliscy nie odziedziczą Twoich składek. Dostaną je inni emeryci

Emerytka skierowała zapytanie, czy jest możliwe przedłużenie możliwości dziedziczenia środków z subkonta (ZUS). Opisała, że dziś środki zgromadzone w ZUS prócz środków znajdujących się na subkoncie, po osiągnięciu 60 roku życia przez kobiety, przy wyliczaniu ich emerytur są dzielone przez dalsze średnie trwanie życia. Inaczej jest z subkontem – te środki czekają do osiągnięcia 65 r. życia.

Zapadły przełomowe wyroki NSA i WSA: Opłaty pobierane przez cmentarze nielegalne – teraz tysiące Polaków może dochodzić od zarządców cmentarzy niesłusznie pobranych kwot

Organy samorządowe nie mogą ustanawiać (a cmentarze – na tej postawie) pobierać jakichkolwiek opłat, które są niezwiązane z pochówkiem zmarłych, tj. m.in. opłat za dochowanie zmarłego do już opłaconego grobu, wjazd na cmentarz i korzystanie z cmentarza – orzekł WSA w Olsztynie. WSA w Warszawie dodał do tego natomiast – ustalane przez samorządy cen grobów i płyt, opłaty za ekshumację zwłok, uprzątnięcie szczątków, przechowywanie zwłok w chłodni, udostępnienie sali do ubierania zwłok i wiele innych. NSA potwierdza w swoich wyrokach, że – organ gminy może ustalić (a cmentarz – na tej postawie) pobierać tylko takie opłaty, które są związane z pochowaniem zwłok.

REKLAMA

Sejm na żywo: 42. posiedzenie Sejmu (7, 8, 9 października 2025) [Transmisja online]

We wtorek, 7 października rozpocznie się trzydniowe posiedzenie Sejmu. Głównym punktem 42. posiedzenia Sejmu, będzie pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy budżetowej na rok 2026 (druk nr 1749) oraz projektu ustawy o szczególnych rozwiązaniach służących realizacji ustawy budżetowej na rok 2026 (druk nr 1750). Prace nad tymi punktami przewidziane są na czwartek, 9 października.

Długi weekend w listopadzie. Rząd podjął decyzję

Listopad 2025 roku przyniesie wyjątkowo korzystny układ dni wolnych. Rząd zdecydował, że 10 listopada część Polaków dostanie dodatkowy dzień wolny, co pozwoli cieszyć się aż czterodniowym weekendem. Sprawdź, kogo obejmuje decyzja i jakie prawa gwarantuje Kodeks pracy.

REKLAMA