REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nowa ustawa deweloperska już wkrótce

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Hajduk
Magdalena Hajduk
Ślązak, Zapiór i Partnerzy – Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. p.
Ekspert we wszystkich dziedzinach prawa związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
Nowa ustawa deweloperska już wkrótce/Fot. Shutterstock
Nowa ustawa deweloperska już wkrótce/Fot. Shutterstock
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Nowa ustawa deweloperska w niektórych obszarach może mieć znaczący wpływ zarówno na pozycję dewelopera, jak i nabywcy. Co się zmieni?

Już wkrótce – nowa ustawa deweloperska!

W rządzie trwają prace nad nową ustawą deweloperską. Co ważne, nie mamy do czynienia jedynie z nowelizacją obecnie funkcjonującej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Planuje się uchwalenie zupełnie nowej ustawy, której pełna nazwa brzmieć będzie „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”. Większość rozwiązań będzie tożsama z dotychczasowymi, jednak projektowane zmiany w niektórych obszarach mogą mieć znaczący wpływ zarówno na pozycję dewelopera, jak i nabywcy.

REKLAMA

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Tak jak dotychczas miało to miejsca, deweloper w dalszym ciągu będzie zapewniał nabywcom jeden ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, a mianowicie:

  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, lub
  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Nowym narzędziem będzie jednak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Obowiązkiem dewelopera będzie zatem dokonywanie terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zwany dalej „Funduszem”, stanowić będzie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

1. Fundusz a otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

REKLAMA

Od każdej kwoty wpłaconej przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper będzie odprowadzał do Funduszu nie więcej niż 2 procent (wysokość składki zostanie określona w rozporządzeniu przez ministra do spraw budownictwa).

Co istotne, w przypadku otwartego rachunku, bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Środki Funduszu przeznaczone będą zatem na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, a co za tym mają umożliwiać nabywcy ubieganie się zwrot wpłaconych środków w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera (szerzej o upadłości piszemy tutaj 

- w przypadku:

  • wydania przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie ustawy Prawo upadłościowe;
  • wydania postanowienia przez sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez syndyka na podstawie art. 98 ustawy Prawo upadłościowe;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez zarządcę w trybie art. 298 ustawy Prawo restrukturyzacyjne;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 1–11 i nieotrzymania przez nabywcę zwrotu środków w terminie, o którym mowa w art. 43 ust. 3;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 12;
  • niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.

Należy tu podkreślić, iż składka przekazywana na Fundusz nie będzie podlegać zwrotowi w innych sytuacjach. Jeżeli nabywca zrezygnuje z podpisania umowy wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu albo odstąpi od umowy deweloperskiej, Fundusz nie zwróci dokonanej wpłaty. Co więcej, w razie zawarcia umowy deweloperskiej dotyczącej tego samego lokalu przez kolejną osobę, składka będzie naliczana ponownie.

2. Fundusz a zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Od każdej kwoty wpłacanej przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper ma wpłacać na Fundusz maksymalnie 0,2 %.

Warto tutaj zwrócić uwagę na to, iż nowe przepisy odnoszące się do zasad dokonywania wypłat z mieszkaniowych rachunków powierniczych dotyczą głównie otwartych rachunków powierniczych.

W przypadku zamkniętych rachunków powierniczych, bank wypłacać będzie deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej. Tym samym w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych nie jest wymagane zabezpieczenie środków nabywców, z uwagi na ich wypłatę przez bank dopiero po przeniesieniu prawa własności lokalu na nabywcę.

Surowsze wymogi dla wypłaty środków z rachunków powierniczych

W trakcie kontroli bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Koszty kontroli ponosić będzie deweloper.

Kontrola obejmuje między innymi sprawdzenie, czy:

  • planowane przez dewelopera przeznaczenie środków, które będą wypłacone;
  • z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, jest zgodne ze sposobem;
  • wydatkowania środków określonym w art. 13;
  • wydatkowanie środków wypłaconych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego odbywa się w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek;
  • deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne;
  • deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców;
  • deweloper dokonał wpłaty składki, do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w należnej wysokości;
  • deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego odstąpili od umowy;
  • deweloper nie zalega wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ze zobowiązaniem wynikającym z realizacji przez ten Fundusz zwrotu wpłat nabywcy.

Ponadto, bank będzie uprawniony między innymi do ustalenia, przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane - czy deweloper zakończył określony w harmonogramie etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, polegające na sprawdzeniu w szczególności:

  • wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy,
  • udokumentowania faktycznego zaawansowania robót budowlanych na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu,
  • uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy – w przypadku zakończenia robót budowlanych.

REKLAMA

W przypadku negatywnej oceny jednego z wyżej określonych elementów przez bank, braku oświadczeń dewelopera, na podstawie których są wykonywane czynności kontrolne lub wszczęcia wobec dewelopera postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego, bank wstrzymuje wypłatę środków pieniężnych i wyznacza deweloperowi termin na usunięcie nieprawidłowości.

Najbardziej kontrowersyjny jest wymóg uzależniający wypłatę środków z rachunku powierniczego od uregulowania przez dewelopera wymagalnych i bezspornych zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców. O ile bowiem deweloper jest stroną umowy zawartej z wykonawcą, o tyle współpraca wykonawcy z podwykonawcami zwykle pozostaje poza zasięgiem dewelopera. Sytuacja prawna podwykonawców jest przedmiotem przepisów prawa cywilnego, mamy zatem do czynienia z dodatkowym środkiem prawnym mającym zapewnić im wynagrodzenie za zrealizowane roboty. Taka kontrola z perspektywy dewelopera nie jest niemożliwa, niemniej wymagać będzie odpowiedniego uregulowania w umowie o roboty budowlanej zawieranej z wykonawcą lub generalnym wykonawcą.

Powyżej zostały opisane kluczowe zmiany nowej ustawy deweloperskiej. Oczywiście w projekcie ustawy jest ich znacznie więcej, niemniej ich kształt może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec z obciążaniem dzieci kosztami pobytu krewnych w DPS. Rząd zapowiada zmianę przepisów

Tylko osoby pełnoletnie powinny być zobowiązane do ponoszenia opłat za pobyt bliskich w domach pomocy społecznej – zapowiedziała wiceministra rodziny Katarzyna Nowakowska. To odpowiedź na apel Rzeczniczki Praw Dziecka, która alarmowała, że dziś ciężar finansowy może spaść również na małoletnich.

Nauczycielskie świadczenie kompensacyjne w 2025 roku. Ile wynosi, kto może uzyskać i jakich formalności trzeba dopełnić. 3 konieczne warunki

Nauczyciele, wychowawcy oraz inni pracownicy pedagogiczni, którzy urodzili się po 1948 roku, nie muszą czekać do 60. roku życia w przypadku kobiet ani do 65. roku życia w przypadku mężczyzn, aby otrzymać świadczenie z ZUS-u. Jeśli mają odpowiedni wiek, staż pracy i rozwiązali stosunek pracy, mogą na przykład skorzystać z nauczycielskiego świadczenia kompensacyjnego.

Sąd: Z Konstytucji RP wynika, że babcia ma prawo do świadczenia 300 zł [Dobry Start]

Spór z ZUS wygrała babcia dziecka - opiekuje się nim od śmierci jego matki. Opieka nie była potwierdzona sądownie, tj. nie ustalono pieczy bieżącej czy zastępczej oraz nie ustalono babci prawnym opiekunem dziecka. Wiadomo również, że skarżąca wystąpiła z wnioskiem do Sądu celem umieszczenia dziecka w jej rodzinie zastępczej, lecz sąd do chwili obecnej nie wydał żadnych orzeczeń regulujących.

„Ozłocony” projekt ustawy o rynku kryptoaktywów. Po co Polsce surowsze przepisy niż wymaga UE?

Projekt ustawy o rynku kryptoaktywów trafił parę dni temu do Sejmu. Celem tego projektu powinno być uszczegółowienie i doprecyzowanie, w zakresie w jakim jest to konieczne, rozwiązań wprowadzanych unijnym rozporządzeniem MICA. To jednak zbyt mało ambitne zadanie dla Ministra Finansów, twórcy projektu, który postanowił pokryć przepisy unijne warstwą krajowego, "normatywnego złota". Zobaczmy, na ile przepisy projektu stały się przedmiotem tzw. gold-platingu i co z tego wynika w praktyce.

REKLAMA

Może czas, aby sąd mógł zmusić ZUS do odpuszczenia ścigania za niezapłacone składki? Jak jest rak, hospicjum, śmierć bliskich, utrata majątku?

Problemem udzielania przez ZUS ulg w postaci umorzenia zaległości w składkach jest to, że jest to decyzja całkowicie uznaniowa (po stronie ZUS). Osoba wnioskująca o taką ulgę może spełniać na 1000% zasady współżycia społecznego, które uzasadniają ulgę, a ZUS można tylko o nią prosić. I ZUS nie musi jej przyznać. Można stracić cały majątek w pożarze, być w stanie przedagonalnym w hospicjum, stracić rodzinę w wypadku samochodowym. A i tak ZUS może odmówić umorzenia zaległych składek w tym znaczeniu, że nie można ZUS zmusić do przyznania ulgi. Żaden sąd nie może wydać wyroku “Zmuszam ZUS do przyznania ulgi w kwocie 5000 zł w postaci umorzenia zaległych składek ZUS bo wnioskodawca choruje na raka w fazie przerzutów i zostało mu nie więcej niż 12 miesięcy życia “. Sąd może tylko wskazywać, że ZUS naruszył przepisy o umarzaniu zaległości bo nie zrobił tego, gdy sytuacja wnioskującego o ulgę, uzasadnia jej przyznanie.

Adwokat: TSUE potwierdzi uczciwość postanowień umów kredytowych odwołujących się do WIBOR

Postanowienia umów kredytowych odwołujące się do wskaźnika referencyjnego WIBOR w ogóle nie powinny stanowić przedmiotu badania pod kątem ewentualnej abuzywności – uważa adwokat Wojciech Wandzel. Jego zdaniem Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawie C-471/24 potwierdzi uczciwość postanowień umownych odwołujących się do WIBOR.

Jest ustawa o osobach starszych (czyli 60 plus). Co to daje?

Mało osób ma świadomość, a szczególnie osób starszych, że polityka senioralna w naszym kraju jest do tego stopnia rozwinięta, że jest specjalna ustawa o osobach starszych. Ustawa choć krótka to dość istotna dla praw seniorów, którzy mają ukończony 60 rok życia, czyli są tzw. seniorami 60 plus. Ustawa jest też istotna z perspektywy obowiązków państwa względem seniorów. Co zatem daje to prawo?

ZUS: Po nowelizacji mundurowi będą dalej informować o swoich finansach. Zwykły emeryt albo rencista już nie

Warunkiem łączenia wcześniejszej emerytury albo renty z dochodami z pracy jest nieosiąganie zbyt wysokich limitów dochodów z pracy. Do tej pory co roku trzeba było o kwotach przychodów informować ZUS. W ramach deregulacji zniknie obowiązek zawiadamiania przez emeryta lub rencistę ZUS (jako organu rentowego) o wysokości osiąganego przychodu. Nie jest to już potrzebne bo ZUS sam sobie te informacje sprawdzi. Obowiązek informowania ZUS o przychodach dotyczy tylko dwóch przypadków - 1) mundurowi, którzy pobierają uposażenie oraz 2) osoby, które osiągają przychody za granicą.

REKLAMA

Energia wiatrowa w Polsce: jak daleko wiatraki od zabudowań? Co zrobi Prezydent Nawrocki?

Karol Nawrocki deklarował w kampanii wyborczej poparcie dla „rozsądnej transformacji energetycznej”. W praktyce jednak jego wypowiedzi sugerują sceptycyzm wobec polityki Zielonego Ładu oraz brak entuzjazmu dla dynamicznego rozwoju odnawialnych źródeł energii – w tym energetyki wiatrowej. Prezydent Elekt podkreśla wagę źródeł konwencjonalnych – mimo ich wysokich kosztów i negatywnego wpływu na klimat.

Bon leczniczy zamiast 13. i 14. emerytury: czy to koniec z dodatkowymi pieniędzmi? Nowy pomysł na wsparcie seniorów

Nie da się ukryć, że seniorzy przyzwyczaili się już do otrzymywania dodatkowego wsparcia finansowego w postaci 13. i 14. emerytury. Świadczenia te okazały się wręcz stałym elementem polityki senioralnej, w ramach szeroko rozbudowanej polityki społecznej w Polsce. Dla wielu seniorów rzeczywiście jest to realne wsparcie finansowe, które pomaga niekiedy związać koniec z końcem. Odebranie tych kilku tysięcy to byłby cios dla tych osób. Jednak coraz częściej pojawiają się głosy, że jednorazowe dodatki nie rozwiązują systemowych problemów osób starszych – zwłaszcza w obszarze zdrowia. Czy zamiast gotówki lepszym rozwiązaniem byłby zatem bon leczniczy? Przyjrzyjmy się tej propozycji i ocenimy jej skutki.

REKLAMA