REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nowa ustawa deweloperska już wkrótce

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Hajduk
Magdalena Hajduk
Ślązak, Zapiór i Partnerzy – Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. p.
Ekspert we wszystkich dziedzinach prawa związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
Nowa ustawa deweloperska już wkrótce/Fot. Shutterstock
Nowa ustawa deweloperska już wkrótce/Fot. Shutterstock
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Nowa ustawa deweloperska w niektórych obszarach może mieć znaczący wpływ zarówno na pozycję dewelopera, jak i nabywcy. Co się zmieni?

Już wkrótce – nowa ustawa deweloperska!

W rządzie trwają prace nad nową ustawą deweloperską. Co ważne, nie mamy do czynienia jedynie z nowelizacją obecnie funkcjonującej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Planuje się uchwalenie zupełnie nowej ustawy, której pełna nazwa brzmieć będzie „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”. Większość rozwiązań będzie tożsama z dotychczasowymi, jednak projektowane zmiany w niektórych obszarach mogą mieć znaczący wpływ zarówno na pozycję dewelopera, jak i nabywcy.

REKLAMA

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Tak jak dotychczas miało to miejsca, deweloper w dalszym ciągu będzie zapewniał nabywcom jeden ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, a mianowicie:

  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, lub
  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Nowym narzędziem będzie jednak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Obowiązkiem dewelopera będzie zatem dokonywanie terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zwany dalej „Funduszem”, stanowić będzie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

1. Fundusz a otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

REKLAMA

Od każdej kwoty wpłaconej przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper będzie odprowadzał do Funduszu nie więcej niż 2 procent (wysokość składki zostanie określona w rozporządzeniu przez ministra do spraw budownictwa).

Co istotne, w przypadku otwartego rachunku, bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Środki Funduszu przeznaczone będą zatem na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, a co za tym mają umożliwiać nabywcy ubieganie się zwrot wpłaconych środków w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera (szerzej o upadłości piszemy tutaj 

- w przypadku:

  • wydania przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie ustawy Prawo upadłościowe;
  • wydania postanowienia przez sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez syndyka na podstawie art. 98 ustawy Prawo upadłościowe;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez zarządcę w trybie art. 298 ustawy Prawo restrukturyzacyjne;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 1–11 i nieotrzymania przez nabywcę zwrotu środków w terminie, o którym mowa w art. 43 ust. 3;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 12;
  • niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.

Należy tu podkreślić, iż składka przekazywana na Fundusz nie będzie podlegać zwrotowi w innych sytuacjach. Jeżeli nabywca zrezygnuje z podpisania umowy wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu albo odstąpi od umowy deweloperskiej, Fundusz nie zwróci dokonanej wpłaty. Co więcej, w razie zawarcia umowy deweloperskiej dotyczącej tego samego lokalu przez kolejną osobę, składka będzie naliczana ponownie.

2. Fundusz a zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Od każdej kwoty wpłacanej przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper ma wpłacać na Fundusz maksymalnie 0,2 %.

Warto tutaj zwrócić uwagę na to, iż nowe przepisy odnoszące się do zasad dokonywania wypłat z mieszkaniowych rachunków powierniczych dotyczą głównie otwartych rachunków powierniczych.

W przypadku zamkniętych rachunków powierniczych, bank wypłacać będzie deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej. Tym samym w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych nie jest wymagane zabezpieczenie środków nabywców, z uwagi na ich wypłatę przez bank dopiero po przeniesieniu prawa własności lokalu na nabywcę.

Surowsze wymogi dla wypłaty środków z rachunków powierniczych

W trakcie kontroli bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Koszty kontroli ponosić będzie deweloper.

Kontrola obejmuje między innymi sprawdzenie, czy:

  • planowane przez dewelopera przeznaczenie środków, które będą wypłacone;
  • z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, jest zgodne ze sposobem;
  • wydatkowania środków określonym w art. 13;
  • wydatkowanie środków wypłaconych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego odbywa się w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek;
  • deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne;
  • deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców;
  • deweloper dokonał wpłaty składki, do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w należnej wysokości;
  • deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego odstąpili od umowy;
  • deweloper nie zalega wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ze zobowiązaniem wynikającym z realizacji przez ten Fundusz zwrotu wpłat nabywcy.

Ponadto, bank będzie uprawniony między innymi do ustalenia, przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane - czy deweloper zakończył określony w harmonogramie etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, polegające na sprawdzeniu w szczególności:

  • wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy,
  • udokumentowania faktycznego zaawansowania robót budowlanych na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu,
  • uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy – w przypadku zakończenia robót budowlanych.

REKLAMA

W przypadku negatywnej oceny jednego z wyżej określonych elementów przez bank, braku oświadczeń dewelopera, na podstawie których są wykonywane czynności kontrolne lub wszczęcia wobec dewelopera postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego, bank wstrzymuje wypłatę środków pieniężnych i wyznacza deweloperowi termin na usunięcie nieprawidłowości.

Najbardziej kontrowersyjny jest wymóg uzależniający wypłatę środków z rachunku powierniczego od uregulowania przez dewelopera wymagalnych i bezspornych zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców. O ile bowiem deweloper jest stroną umowy zawartej z wykonawcą, o tyle współpraca wykonawcy z podwykonawcami zwykle pozostaje poza zasięgiem dewelopera. Sytuacja prawna podwykonawców jest przedmiotem przepisów prawa cywilnego, mamy zatem do czynienia z dodatkowym środkiem prawnym mającym zapewnić im wynagrodzenie za zrealizowane roboty. Taka kontrola z perspektywy dewelopera nie jest niemożliwa, niemniej wymagać będzie odpowiedniego uregulowania w umowie o roboty budowlanej zawieranej z wykonawcą lub generalnym wykonawcą.

Powyżej zostały opisane kluczowe zmiany nowej ustawy deweloperskiej. Oczywiście w projekcie ustawy jest ich znacznie więcej, niemniej ich kształt może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Od 7 lipca 2025 r. Polska przywraca czasową kontrolę na granicach z Niemcami i Litwą

W dniu 1 lipca 2025 r. Premier Donald Tusk zapowiedział przywrócenie od 7 lipca czasowej kontroli na granicy z Niemcami i Litwą. Wyjaśnił, że jest to konieczne, aby zredukować do minimum niekontrolowane przepływy migrantów.

Od 1 lipca 2025 r. wnioski o 3 ważne świadczenia. Kto może je otrzymać?

Startuje nabór wniosków o świadczenie Dobry start. 300 zł na szkolną wyprawkę ZUS wypłaci bez względu na dochód. Rodzice mniej zamożni od 1 lipca 2025 r. mogą również ubiegać się o zasiłki rodzinne i dodatki na nowy okres zasiłkowy. Ważną formą wsparcia wielu dzieci jest fundusz alimentacyjny.

Likwidacja USAID to śmierć 14 mln ludzi do 2030 r.

Likwidacja amerykańskiej agencji pomocy międzynarodowej USAID może doprowadzić do śmierci 14 milionów osób do 2030 roku – wynika z analiz opublikowanych w brytyjskim czasopiśmie medycznym „Lancet”. Naukowcy szacują, że aż jedną trzecią ofiar będą stanowić dzieci poniżej piątego roku życia.

Kiedy wybrać konto oszczędnościowe, a kiedy lokatę? Praktyczne porady

Oszczędzanie to nie tylko kwestia systematyczności, ale także wyboru odpowiednich narzędzi finansowych. Konto oszczędnościowe i lokata to dwa rozwiązania, które pomagają gromadzić i pomnażać środki, ale ich działanie i cel mogą się istotnie różnić. Jeśli zastanawiasz się, które z nich będzie dla Ciebie lepsze, poświęć chwilę na zrozumienie mechanizmów ich funkcjonowania.

REKLAMA

Komu ZUS nie przyzna renty wdowiej. Najczęstsze przyczyny decyzji odmownych

ZUS i inne organy emeryalno-rentowe rozpoczęły już wypłaty renty wdowiej. Organy te wysyłają też do seniorów decyzje w sprawie przyznania lub odmowy renty wdowiej. W jakich przypadkach wdowa lub wdowiec na pewno nie dostanie nowego świadczenia? ZUS wymienił najczęstsze przyczyny decyzji odmownych.

Min. Pełczyńska-Nałęcz: to przekręt! deweloperzy sprzedają "pseudometry" - tj. powierzchnię pod ścianami działowymi. Jak być powinno wyjaśnia PKN

W dniu 30 czerwca 2025 r. minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz napisała na platformie X: "Od prawie 30 lat deweloperzy sprzedają Polakom za ciężkie pieniądze pseudometry, czyli metry pod ścianami działowymi. A kolejne rządy pozostają zaskakująco bezsilnej w tej kwestii. Ofiarą tych nieuczciwych praktyk padło nawet setki tysięcy konsumentów, którzy stracili w sumie miliardy zł na rzeczy deweloperów." Z tego powodu napisała pismo do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z prośbą o podjęcie działań. Zasady uwzględniania ścian działowych przy obliczaniu powierzchni użytkowej budynku, w świetle normy PN-ISO 9836 wyjaśnił Andrzej Pogorzelski, Przewodniczący Komitetu Technicznego 232 ds. Zasad Sporządzania Dokumentacji Projektowej w Budownictwie w Polskim Komitecie Normalizacyjnym.

Od 1 lipca 2025 r. zmiany w czasie pracy dla dużej grupy zawodowej, bo wdrożono dyrektywę

Już od 1 lipca 2025 r. dla bardzo dużej grupy zawodowej w Polsce wejdą w życie istotne zmiany w zakresie ewidencji czasu wolnego, ewidencji czasu pracy, służby w nocy i zasad rozliczania i odbierania dni wolnych. Wszystko za sprawą tzw. równowagi między życiem zawodowym a prywatnym. Dopiero teraz dostosowano ustawę i rozporządzenie do dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1158 z dnia 20 czerwca 2019 r. w sprawie równowagi między życiem zawodowym a prywatnym rodziców i opiekunów oraz uchylającą dyrektywę Rady 2010/18/UE (Dz. Urz. UE L 188 z 12.07.2019, str. 79).

Posiedzenie Sądu Najwyższego ws. ważności wyborów Prezydenta RP. [na żywo] Orzeczenie SN nie wcześniej niż o 18:30

We wtorek, 1 lipca 2025 r. Sąd Najwyższy podejmie uchwałę w przedmiocie stwierdzenia ważności wyborów Prezydenta RP przeprowadzonych w dniach 18 maja 2025 r. oraz 1 czerwca 2025 r. Transmisja na żywo.

REKLAMA

Koniec z obciążaniem dzieci kosztami pobytu krewnych w DPS. Rząd zapowiada zmianę przepisów

Tylko osoby pełnoletnie powinny być zobowiązane do ponoszenia opłat za pobyt bliskich w domach pomocy społecznej – zapowiedziała wiceministra rodziny Katarzyna Nowakowska. To odpowiedź na apel Rzeczniczki Praw Dziecka, która alarmowała, że dziś ciężar finansowy może spaść również na małoletnich.

Nauczycielskie świadczenie kompensacyjne w 2025 roku. Ile wynosi, kto może uzyskać i jakich formalności trzeba dopełnić. 3 konieczne warunki

Nauczyciele, wychowawcy oraz inni pracownicy pedagogiczni, którzy urodzili się po 1948 roku, nie muszą czekać do 60. roku życia w przypadku kobiet ani do 65. roku życia w przypadku mężczyzn, aby otrzymać świadczenie z ZUS-u. Jeśli mają odpowiedni wiek, staż pracy i rozwiązali stosunek pracy, mogą na przykład skorzystać z nauczycielskiego świadczenia kompensacyjnego.

REKLAMA