Ustawa deweloperska

W dniu 27 stycznia 2026 r. w rządowym wykazie prac legislacyjnych opublikowano założenia projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowelizacja ma przynieść sporo zmian wzmacniających pozycję prawną klientów deweloperów. Na szczególną uwagę zasługuje pomysł wprowadzenia ustawowego zakazu podnoszenia ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej.

Do czego zobowiązuje dewelopera i co gwarantuje nabywcy obowiązująca od lipca 2022 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – zwana potocznie „ustawą deweloperską”?

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej wprowadzają szereg zmian, które oddziałują w sferze obu stron w obrocie gospodarczym, zarówno konsumenta, jak i dewelopera. Jedną z nich jest wprowadzenie do ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, umowy rezerwacyjnej.

Od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja, stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali i domów.

Od 1 lipca 2022 roku obowiązującą od 10 lat ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawę deweloperską, zastąpi nowa. Będzie korzystniejsza dla kupującego mieszkanie od dewelopera?

Osoby kupujące mieszkania na rynku pierwotnym od deweloperów, decydując się na zakup nieruchomości, biorą pod uwagę m. in. cenę, lokalizację, metraż czy rozkład pokoi. Skąd czerpią informacje na temat? Jednym z najważniejszych dokumentów, jakie deweloper dostarcza potencjalnemu nabywcy, jest prospekt informacyjny. Znajduje się w nim szereg informacji, które są szczególnie istotne z punktu widzenia kupującego. Dla niewprawionego oka część zapisów z prospektu informacyjnego może wydawać się niejasna, a nawet mało ważna. Wyjaśniamy, jak czytać dokument i na co zwrócić szczególną uwagę.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wejdzie w życie w przewidywanym terminie, czyli 1 lipca 2022 roku. Rząd nie zajmie się projektem ustawy mającej przesunąć termin wejście życie nowej ustawy deweloperskiej, wprowadzającej m. in. Fundusz Gwarancyjny.

Wejście w życie przepisów ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa deweloperska), stoi pod znakiem zapytania.

W dniu 1 lipca 2022 r., 10 lat po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wchodzi nowa regulacja – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jakie najważniejsze zmiany przynosi ta tzw. „nowa ustawa deweloperska” w porównaniu do obecnie obowiązujących przepisów? Wyjaśnia Bartłomiej Niezabitowski, radca prawny partner Kancelarii Chmura i Partnerzy.

Ustawa deweloperska nakłada na inwestorów bardzo wiele obowiązków związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. Za niedopełnienie niektórych z nich ustawodawca przewidział nawet konsekwencje karne.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to jedno z rozwiązań nowej ustawy deweloperskiej. Czym jest DFG i co ma na celu?

Ustawa deweloperska. Sejm przyjął 20 maja 2021 r. tzw. ustawę deweloperską, która czeka teraz na podpis prezydenta. Nowe przepisy, zakładające m.in. utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mają zwiększyć ochronę nabywców lokali, ale nałożą też szereg nowych obowiązków na deweloperów, których czeka w związku tym wzrost kosztów prowadzenia działalności. – W skrajnych przypadkach może to nawet doprowadzić do zakończenia działalności przez deweloperów. Jest obawa, że ustawa uderzy w najmniejsze podmioty – mówi radca prawny Wiktor Kotiuk.

Odbiór lokalu od dewelopera ma zostać uregulowany w nowej ustawie deweloperskiej. Jakie ważne zmiany zawiera projekt?

Co zmienia nowa ustawa deweloperska? Zwiększy się ochrona prawna nabywców mieszkań, ale za to trzeba będzie dodatkowo zapłacić. Trudno jednoznacznie wskazać wygranego w sytuacji, gdy efektem będzie wzrost cen mieszkań.

Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Rządowy projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który 23 lutego 2021 r. wpłynął do Sejmu przewiduje m.in. obowiązek wpłacania przez deweloperów składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Maksymalna składka wynieść ma 2 proc. wpłaty dokonanej przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP), a w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 0,2 proc. Zdaniem Business Centre Club, składka na DFG to dodatkowy podatek dla branży, która jako jedna z nielicznych oparła się w kryzysowi spowodowanemu epidemią. Jest to najgorszy z możliwych momentów, w jakim te regulacje planowane są do wprowadzenia.

Nie wszyscy nabywcy nowych mieszkań korzystają z ochrony gwarantowanej przez ustawę deweloperską. Wyjaśniamy, kto nie może liczyć na taką ochronę.

Jak zamknięte rachunki powiernicze wpłyną na ceny mieszkań? Czy w związku ze zmianami w ustawie deweloperskiej nabywców czekają podwyżki cen mieszkań?

Umowa deweloperska jest umową zawieraną pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem, a jej szczegółowa definicja znajduje się w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., zwaną również ustawą deweloperską. Ustawa ta ma na celu wzmocnienie i ochronę pozycji nabywcy nieruchomości w sytuacji zawierania umowy z deweloperem. Nakłada ona na deweloperów wiele obowiązków przed zawarciem umowy z nabywcą i gwarantuje nabywcy dodatkowe środki ochrony, co ma za zadanie znacząco zmniejszyć ryzyko nadużyć ze strony deweloperów.

Zarówno nabywca jak i deweloper mają prawo odstąpić od zawartej umowy deweloperskiej. W przypadku odstąpienia przez nabywcę, umowę uważa się za niezawartą. Jeżeli deweloper odstąpi od umowy, nabywca ma obowiązek wyrazić zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dokonał analizy wprowadzonej w 2012 w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Wynika z niej, że kupujący nieruchomości są znacznie lepiej chronieni. Czy ustawa chroni również przedsiębiorców? Jakie zmiany są konieczne?

Ustawa deweloperska miała zabezpieczać interesy klientów, jednak deweloperzy nadal stosują niedozwolone klauzule umowne. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta wskazał aż 135 niedozwolonych klauzul w umowach deweloperskich. Na jakie zapisy szczególnie zwracać uwagę.

Początek roku 2013 to dobry czas na obserwację i ocenę zmian na rynku nieruchomości. Głosy o kryzysie nie cichną, ustawa deweloperska też jeszcze jest tematem nieoswojonym. Coraz więcej zależy od samych kupujących. Jak w raportach z rynku budowlanego rysuje się początek roku?

Ustawa deweloperska obowiązuje już prawie rok. Narzuca ona deweloperom wiele obowiązków, w tym także obowiązek przekazania każdemu inwestorowi prospektu informacyjnego na temat prowadzonej inwestycji. Jak jest w praktyce, czy wszyscy klienci go otrzymują?