Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Cudzoziemiec kupuje mieszkanie w Polsce - przepisy, zezwolenie, problemy

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Cudzoziemiec kupuje mieszkanie w Polsce - przepisy, zezwolenie, problemy
Cudzoziemiec kupuje mieszkanie w Polsce - przepisy, zezwolenie, problemy
W Polsce na stałe mieszka ponad 2 miliony obcokrajowców. Najliczniejszą i zdecydowanie przeważającą grupę (wg GUS ok. 1,35 miliona) stanowią osoby z Ukrainy. Kolejne kraje ze znaczącą populacją zamieszkującą Polskę to Białoruś, Niemcy, Mołdawia, Rosja, Indie, Gruzja, Wietnam, Turcja i Chiny. Obcokrajowcy pracują, żyją, uczą się, zarabiają …. i zaczynają inwestować. Zakup własnego M to bardzo często pierwsza, poważna inwestycja, ale czy łatwo cudzoziemcom kupić mieszkanie w Polsce i jakie problemy mogą pojawić się na drodze do własnego lokum?

Zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce

Zakup nieruchomości w Polsce ograniczony jest m.in. przez przepisy “Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców”. Co ciekawe, przepis ten powstał przed drugą wojną (ustawa z dnia 24 marca 1920 r.) - i żyjących dziś polaków nie było jeszcze na świecie, kiedy uchwalano tą ustawę!  Wbrew pozorom, przepisy ustawy są aktualizowane, aby odpowiadały bieżącej sytuacji.
Zgodnie z tą Ustawą:
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.” [Art. 1 p.1]
Oznacza to, że obrót nieruchomościami z cudzoziemcami jest w pewien sposób ograniczony, a przepisy przewidują szczególny tryb nabycia z uwzględnieniem specjalnego pozwolenia na zakup konkretnej nieruchomości przez daną osobę lub osoby.

Kto może kupić nieruchomość bez zezwolenia

Osoby pochodzące z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii w większości przypadków nie muszą ubiegać się o uzyskanie zezwolenia. Mogą kupować nieruchomości w naszym kraju bez ograniczeń podobnie jak Polacy.

W przypadku osób spoza powyższego obszaru czyli m. in.najliczniejszej grupy obcokrajowców mieszkających w Polsce - Ukraińców, ale też Białorusinów czy Rosjan, sytuacja nie będzie się przedstawiać aż tak różowo. Takie osoby będą podlegały ograniczeniom w nabywaniu nieruchomości z wymogiem uzyskania zezwolenia. Chyba, że w danym przypadku przepis dopuści inną możliwość.

Czy zakup mieszkania będzie wymagać zezwolenia?

Przepis wskazuje, że nie wszystkie nieruchomości będą wymagały zezwolenia. Zwolnione z niego będzie nabycie mieszkania i miejsca postojowego. “Nie wymaga uzyskania zezwolenia, [….]  nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali” oraz “nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.”

Oznacza to, że mieszkanie a nawet pobliskie miejsce postojowe w garażu każdy cudzoziemiec może kupić bez zezwolenia o ile ma być to mieszkanie w którym planuje zamieszkać. Niestety tego wyłączenia nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej. Tu niestety zawsze będzie wymagane zezwolenie. Strefa nadgraniczna znajduje się wzdłuż granicy Polski - dlatego kupując mieszkania w okolicy tego obszaru należy dokładnie sprawdzić położenie nieruchomości względem tej strefy.

Także przypadek zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych (nie na własny użytek) nie będzie korzystać z tego zwolnienia.

Dobrą wiadomością jest fakt, że spółdzielcze własnościowe prawa nie są traktowane jako nieruchomość w myśl tej ustawy, dlatego bez ograniczeń takie spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych (a także miejsc garażowych) mogą być nabywane przez cudzoziemców.

Dlatego wydaje się, że poza przypadkami w strefie nadgranicznej cudzoziemcy spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego, planujący zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe, nie będą mieli specjalnych utrudnień.

Udziały w gruntach utrudniają zakup cudzoziemcom

Co do zasady lokal mieszkalny jest powiązany z gruntem poprzez nieruchomości wspólną. Udział we wspólnej części jest przypisany do mieszkania jako pewien ułamek widoczny w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu stanowiącego odrębną własność.

Niestety, czasami oprócz tej części związanej z lokalem do mieszkania konieczne jest posiadanie dodatkowego udziału w gruncie, który stanowi np. udział w drodze dojazdowej czy będący częścią wspólnego podwórka, parkingu, placu zabaw czy miejsca, gdzie zlokalizowane są urządzenia, z których korzystają mieszkańcy osiedla. Kiedy pojawia się taka sytuacja, a zakup udziału w gruncie jest wymagany (bo to np. jedyna droga dojazdowa do budynku), pomimo że głównym składnikiem sprzedaży jest mieszkanie - zakup będzie wymagać zezwolenia. Procedura uzyskania tego dokumentu trwa zazwyczaj około pół roku. To może rodzić pewne komplikacje.

Jeżeli sprzedający podejdzie do sprawy otwarcie i poczeka na uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia - będzie można po uzyskaniu przychylnej decyzji od Ministra (MSWiA) przeprowadzić transakcję. Kiedy jednak oferujący ma innych kontrahentów zainteresowanych zakupem nie będzie chciał czekać na zakończenie tej procedury.

Jeszcze bardziej sytuacja komplikuje się, gdy cudzoziemiec planuje skorzystać z finansowania zakupu mieszkania kredytem hipotecznym. Ubiegać o kredyt będzie się mógł dopiero po uzyskaniu zezwolenia, a przez ten czas sytuacja wpływająca na zdolność kredytową może ulec zmianie.

Lepiej więc unikać takich mieszkań, gdzie będzie konieczność zakupu dodatkowej nieruchomości w postaci udziału w gruncie i a wybierać te bez dodatkowych udziałów. Jak je poznać? Zasadniczo, pytanie do sprzedającego powinno rozwiać wątpliwości. Zdarza się jednak że właściciele nie rozumieją różnicy i mogą wprowadzić nieświadomie w błąd, który np. odkryje dopiero Notariusz przygotowujący umowę sprzedaży, podczas gdy wcześniej strony podjęły już pewne zobowiązania zawierając umowę przedwstępną.

Zakup z kredytem hipotecznym

Cudzoziemiec, który kupuje w Polsce mieszkanie, jeśli będzie chciał korzystać z kredytu hipotecznego, najlepiej, aby zarabiał w polskiej walucie. Oczywiście, są banki udzielające kredytu w EURO czy USD, ale procedury wtedy są bardziej skomplikowane i tylko część osób może spełnić wymogi uzyskania kredytu walutowego. Zasadą jest, że kredyt hipoteczny można otrzymać wyłącznie w walucie, w której się zarabia. Dlatego Japończyk mieszkający w Polsce, a pracujący zdalnie u japońskiego pracodawcy i otrzymujący wypłatę w jenach  - nie uzyska kredytu na zakup mieszkania w Polsce.

Warto skorzystać z pomocy fachowców

Mając na uwadze specyficzną sytuację cudzoziemców kupujących mieszkania, a także fakt, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne, warto, aby osoby te korzystały z usług profesjonalistów. Praca z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości przy poszukiwaniu mieszkania pozwoli uniknąć rozczarowań i kłopotów. W przypadku weryfikacji dokumentów konkretnego mieszkania można też poprosić o pomoc prawnika specjalizującego się w dziedzinie nieruchomości, który zawczasu sprawdzi stan prawny i ujawni ewentualne komplikacje przy zakupie.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet: Polski Ład w wynagrodzeniach i dochodach, Kodeks pracy 2022 i Czas pracy 2022
Komplet: Polski Ład w wynagrodzeniach i dochodach, Kodeks pracy 2022 i Czas pracy 2022
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(1)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Wojciech
    2022-01-03 21:48:13
    Polaków nie "polaków"
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Prawo
1 sty 2000
23 sty 2022
Zakres dat:
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Niekonstytucyjne zamknięcie dyskotek a odszkodowania
Przedstawiciele biznesu twierdzą, że zamknięcie jednej gałęzi działalności gospodarczej przy jednoczesnym zezwoleniu na działanie innych, to dyskryminacja, a udzielone wsparcie to marna rekompensata.
Boże Ciało w 2022 r.
Boże Ciało w 2022 r. będziemy obchodzili już w czerwcu. Co to za święto? Czy jest dniem wolnym od pracy?
Najniższa i najwyższa emerytura w 2021 r.
Ile wynosiła najniższa emerytura w 2021 r., a ile najwyższa? Jaka była wysokość świadczenia kompensacyjnego?
Babcie i dziadkowie oszczędzają zamiast pożyczać
W trudnych czasach starsze pokolenie zamiast pożyczać zaciska pasa i sięga po oszczędności. Tak wynika z badania Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej „Portfel statystycznego Polaka w pandemii”.
Niealimentacja, czyli uchylanie się od alimentów
Co robić kiedy osoba zobowiązania do opłacania alimentów na Ciebie lub na Twoje dziecko uchyla się od tego obowiązku? Kiedy nie płaci? Kiedy mówi, że nie chce i nie będzie płacić? Gdy masz trudności z pokrywaniem podstawowych wydatków związanych z utrzymaniem dziecka. O tym, jak się zachować, jak postępować skutecznie oraz pozostawać w zgodzie z prawem, przeczytasz w tym artykule.
Rozdzielność majątkowa w małżeństwie
Co robić, gdy drugi współmałżonek trwoni wspólny majątek? Co, gdy nie przyczynia się do jego powiększenia? Jak postąpić dla ochrony majątku na przyszłość przed ryzykownymi decyzjami biznesowymi drugiego współmałżonka? Jakim dokumentem jest intercyza? O tym oraz o innych kwestiach związanych z majątkiem współmałżonków, przeczytasz w tym artykule.
Fikcyjny ojciec w dokumentach dziecka - problemy, przepisy
Samotne matki nie chcą wpisywać fikcyjnego ojca do dokumentów dziecka. Czy planowana jest modyfikacja przepisów w zakresie obowiązku wprowadzania do aktów urodzenia tzw. danych kryjących?
Kwarantanna, izolacja, wynik testu w najnowszej wersji mojeIKP
W aplikacji mojeIKP znajdziemy informację o wyniku testu na koronawirusa oraz skierowaniu na kwarantannę czy izolację.
500 plus na nowo narodzone dziecko w 2022 r.
Od 1 stycznia 2022 r. ZUS przyjmuje wnioski o świadczenie 500 plus na nowo narodzone dzieci. Według danych ZUS wpłynęło dotąd 27,7 tys. wniosków na 35,7 tys. dzieci.
Spoofing telefoniczny - ZUS ostrzega
ZUS ostrzega przed oszustami wykorzystującymi tzw. spoofing. Na czym polegają takie działania? Czego nie powinniśmy robić?
SN o naruszeniu wolności w przepisach ws. stanu wyjątkowego
W przepisach ws. stanu wyjątkowego doszło do nieproporcjonalnego wkroczenia w wolność przemieszczania się oraz wyboru miejsca pobytu, co doprowadziło do naruszenia konstytucji - uznał Sąd Najwyższy, uniewinniając dziennikarzy ukaranych za pobyt w strefie stanu wyjątkowego, przy granicy polsko-białoruskiej.
Polski Ład a emerytury rolnicze - jakie zmiany?
Jakie zmiany w zakresie emerytur rolniczych zakłada Polski Ład? Co z przekazywaniem gospodarstwa?
Zasiłek rodzinny w 2022 roku
Zasiłek rodzinny w 2022 roku stanowi jedną z form wsparcia rodziców. Jakie są dodatki do zasiłku? Gdzie i kiedy złożyć wniosek?
Rękojmia i gwarancja konsumencka – zmiany w 2022 roku
Już wkrótce ulegną zmianie przepisy dotyczące rękojmi i gwarancji konsumenckiej. Zawarte w Kodeksie Cywilnym przepisy dotyczące rękojmi za wady przestaną mieć zastosowanie do konsumentów w przypadku sprzedaży rzeczy ruchomych. W tym zakresie zasady rękojmi przy sprzedaży konsumenckiej zostaną wprowadzone do ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (dalej: „u.p.k.”). Projektowane przepisy zmieniają zakres uprawnień przysługujących konsumentom, ale nie wszystkie wprowadzane przez ustawodawcę zmiany będą dla nich korzystne.
Wcześniejsza spłata kredytu? Bank musi oddać klientowi prowizję
Skarga nadzwyczajna Rzecznika Finansowego została uwzględniona przez Sąd Najwyższy. Rozstrzygnięcie jest ważne dla wszystkich, którym bank lub firma pożyczkowa odmówiły zgodnego z prawem rozliczenia wcześniej spłaconego kredytu.
Zerowy VAT na żywność - czy wpłynie na spadek cen?
Eksperci prognozują, iż zerowy VAT na żywność może wpłynie na wyhamowanie wzrostu cen, ale nie na ich spadek. Czy później konsumentów czekają podwyżki?
Wiedza finansowa prezentem na Dzień Babci i Dziadka
Jak chronić się przed oszustami, którzy czyhają na pieniądze seniorów? Praktyczna wiedza finansowa może okazać się najlepszym prezentem na Dzień Babci i Dziadka.
COVID-19: Weryfikacja covidowa w zakładach pracy coraz bliżej uchwalenia
Rząd we wtorek ocenił pozytywnie poselski projekt ustawy o weryfikacji covidowej. Wskazał, że "zapewni bezpieczne warunki w zakładach pracy". Zasugerował też, aby go uzupełnić o przepis, że finasowanie testów diagnostycznych – ok. 1 mld zł rocznie – pochodzić będzie z Funduszu Przeciwdziałania COVID-19.
Zakaz konkurencji w umowach najmu komercyjnego
W umowach najmu komercyjnego spotykamy się czasem z klauzulami zakazującymi działalności konkurencyjnej, wprowadzanymi zarówno przez wynajmujących jak i najemców. Warto jednak pamiętać, iż ramy ich stosowania są ograniczone z uwagi na możliwość uznania ich przez UOKiK za klauzule niedozwolone.
Wypadek na stoku narciarskim – kto ponosi odpowiedzialność?
Wbrew pozorom, wypadek na stoku może się przydarzyć nawet wytrawnym narciarzom. Wina nie musi leżeć po naszej stronie - niezakłóconemu szusowaniu może przeszkodzić lekkomyślność i brawura innej osoby. Kto zatem i na jakich zasadach odpowiada za spowodowanie wypadku na stoku narciarskim?
Ważna uchwała SN dla poszkodowanych w wypadkach pojazdów wielofunkcyjnych
Sąd Najwyższy wydał korzystną dla poszkodowanych uchwałę dotyczącą zakresu odpowiedzialności z umowy OC posiadaczy pojazdów mechanicznych za szkody wyrządzone w wyniku ruchu pojazdów wielofunkcyjnych.
Włoski Sąd Najwyższy: głośna spłuczka w WC narusza prawa człowieka
Włoski Sąd Najwyższy orzekł, iż głośna spłuczka w WC narusza prawa człowieka i zakłóca spokój. W wydanym wyroku nakazał wypłatę odszkodowania sąsiadom, którzy słyszą hałas przez ścianę.
Ferie na stoku i nie tylko - jak nie przepłacić za ubezpieczenie?
Ferie to szczyt sezonu sportów zimowych, dlatego ruszając na stoki oprócz polisy turystycznej, warto mieć także ubezpieczenie bagażu. Jaki jest koszt polisy? Co w przypadku wyjazdu do ciepłych krajów np. do Chorwacji?
Rodzaje najmu mieszkań - różnice. Co trzeba wiedzieć?
Aktualnie polskie przepisy przewiduje cztery różne rodzaje najmu lokali mieszkalnych. Są to: najem tradycyjny, najem okazjonalny, najem instytucjonalny bez dojścia do własności i najem instytucjonalny z dojściem do własności. Czym te rodzaje najmu różnią w praktyce? Pierwsze trzy rodzaje najmu są obecnie powszechnie wykorzystywane. Czwarty wariant (najem instytucjonalny z dojściem do własności) został pomyślany jako rozwiązanie między innymi na potrzeby programu Mieszkanie Plus. Zarówno najem okazjonalny, jak i najem instytucjonalny zapewnia swobodę dotyczącą np. zasad podwyższania czynszu. W ramach tych rodzajów najmu, nie można jednak swobodnie wypowiedzieć umowy. Osoby godzące się na inny wariant najmu niż tradycyjny, muszą pamiętać, że nie przysługuje im mieszkanie socjalne oraz pomieszczenie tymczasowe.
Gdzie znaleźć pomoc medyczną podczas ferii zimowych?
W ferie zimowe może dojść do niespodziewanego wypadku czy choroby. Jak i gdzie skorzystać z pomocy medycznej w sytuacji nagłego pogorszenia zdrowia?