Kto ustala zarządcę?

Nie. Deweloperzy nie powinni narzucać osobom kupującym mieszkanie zarządcy nieruchomości. Ani pod postacią konkretnego przedsiębiorcy ani siebie samego. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Problem polega również na tym, że w momencie, gdy deweloper zastosuje choćby w jednej w umowie o przeniesienie własności nieruchomości (czyli umowie sprzedaży mieszkania) taki zapis, to trudno jest później zmienić zasady sprawowania zarządu w kolejnych umowach z innymi konsumentami. Należałoby wówczas zmienić zarząd nieruchomością wspólną i w tym celu podjąć uchwałę właścicieli lokali zaprotokołowaną przez notariusza.

Zapisy umowy, które przewidują powołanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, pełnionego przez wskazanego przez dewelopera przedsiębiorcę można uznać za niedozwolone klauzule umowne. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Warto wspomnieć, że w podobnej sprawie wypowiadał się już Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Na odstawie jego wyroku wpisano do rejestru niedozwolonych klauzul umownych zapis mówiący o powierzeniu przez dewelopera zarządu na okres 3 lat. Jeżeli UOKiK, uzna, że postanowienie umowne w kontrolowanym przez niego wzorcu umowy jest zbliżony do tego w rejestrze, może wydać decyzję o stosowaniu przez dewelopera praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów.

Niedozwolone postanowienia nie wiążą konsumenta z mocy prawa. Jeżeli przedsiębiorca nie zechce zmienić kwestionowanego zapisu w umowie, to można się zwrócić do sądu powszechnego o uznanie danego postanowienia za niewiążące lub poinformować UOKiK o podejrzenie występowania we wzorcu klauzul niedozwolonych.