REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Większa ochrona konsumentów w umowach z deweloperami

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Portal  Procesowy
Wydawcą portalu jest kancelaria Wardyński i Wspólnicy.
Nowa ustawa deweloperska Fot. Fotolia
Nowa ustawa deweloperska Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ustawa deweloperska ma zwiększyć poziom ochrony nabywców nowych mieszkań. Ich wpłaty będą zdeponowane na rachunku powierniczym. Czy to wystarczająca ochrona?

16 września 2011 r. sejm uchwalił ostateczny tekst ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej również „ustawą deweloperską”. Ustawa zawiera szczegółowe regulacje mające na celu ochronę klientów firm deweloperskich przy transakcjach zakupu nieruchomości, poprzez zapewnienie ustawowych środków ochrony wpłat pieniężnych dokonywanych przez nabywców oraz ustalenie praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej (w szczególności deweloperów). Warto zaznaczyć jednak, iż ustawa deweloperska w swoim ostatecznym brzmieniu nieco złagodziła obowiązki nałożone na deweloperów, umożliwiając ustanowienie otwartego rachunku powierniczego bez żadnego zabezpieczenia.

REKLAMA

POBIERZ WZÓR: Umowa powierniczego przelewu wierzytelności

Środki ochronne dla nabywcy – 4 opcje dla dewelopera

W celu ochrony wpłat dokonanych przez nabywcę lokalu lub domu jednorodzinnego przed ostatecznym przeniesieniem tytułu do nieruchomości ustawa nakłada na dewelopera obowiązek ustanowienia rachunku powierniczego, na który będą przelewane środki od nabywców. Rachunek ten może być prowadzony jako zamknięty rachunek powierniczy (wypłata środków zgromadzonych na rachunku następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości) lub otwarty rachunek powierniczy (wypłata środków zgromadzonych na rachunku następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie). Otwarty rachunek powierniczy może występować w trzech różnych wariantach: samodzielnie (tzn. bez dodatkowych zabezpieczeń) lub z zabezpieczeniem ze strony dewelopera w formie gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej (udzielanej przez zakłady ubezpieczeniowe). Możliwość skorzystania z otwartego rachunku powierniczego bez zapewnienia dodatkowych zabezpieczeń została wprowadzona przez senat na etapie ostatnich poprawek do projektu ustawy deweloperskiej, aby małe i średnie firmy deweloperskie mogły sprostać obowiązkom ustanowienia środków ochrony nabywców.

Zobacz: odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Jak będzie funkcjonował „mieszkaniowy rachunek powierniczy”?

REKLAMA

Ustawa dość szczegółowo reguluje konstrukcję mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz sposób dokonywania wypłat środków zgromadzonych na takim rachunku deweloperowi, a także kwestię zwrotu nabywcy środków (lub ich podziału między stronami) zdeponowanych na rachunku w razie odstąpienia od lub rozwiązania umowy deweloperskiej. Ponieważ Prawo bankowe, oprócz ramowej regulacji dotyczącej umowy rachunku powierniczego, pozostawia stronom umowy swobodę w ustaleniu warunków wypłat zdeponowanych środków, nowe regulacje zawarte w ustawie deweloperskiej niewątpliwie przyczynią się do zapewnienia wyższego poziomu ochrony dla klientów firm deweloperskich.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wypłata środków zgromadzonych na rachunku powierniczym na rzecz dewelopera jest w pełni kontrolowana przez bank. W przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaci deweloperowi środki wyłącznie po otrzymaniu aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie prawa własności na nabywcę. W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank powinien również sprawować kontrolę nad postępami prac w projekcie, a deweloper będzie uzyskiwał środki jedynie po wcześniejszym udowodnieniu zakończenia realizacji danego etapu projektu. Warunki do zwalniania kolejnych transz powinny być zatem precyzyjnie wskazane w umowie rachunku powierniczego.

REKLAMA

W przypadku zastosowania opcji otwartego rachunku powierniczego z ustanowieniem dodatkowego zabezpieczenia wypłata na rzecz klienta z tytułu gwarancji może nastąpić wyłącznie w dwóch przypadkach, tj. w sytuacji ogłoszenia upadłości dewelopera albo w razie odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej ze względu na nieprzeniesienie na niego prawa własności lokalu w terminie. Ustawa przewiduje rozwiązanie, że zwrot środków uprzednio wpłaconych na otwarty rachunek powierniczy następuje wyłącznie w wysokości niezaspokojonej przez ww. gwarancję.

Ustawa przesądza również, co dzieje się ze środkami na rachunku w razie rozwiązania i odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeżeli nabywca lokalu lub domu jednorodzinnego odstąpi od umowy deweloperskiej z przyczyn związanych z niedopełnieniem przez dewelopera obowiązków przewidzianych w ustawie lub z przyczyn dotyczących niezgodności umowy deweloperskiej z ustawą, bank zobowiązany jest zwrócić nabywcy środki po otrzymaniu od niego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W razie rozwiązania umowy deweloperskiej z innych przyczyn przez którąkolwiek ze stron bank podzieli środki zgromadzone na rachunku powierniczym na podstawie zgodnych oświadczeń stron.

Zobacz serwis: Umowy w finansach

Zagadnienia praktyczne związane z nowymi regulacjami

Ustawa zawiera szereg rozwiązań zmierzających do ochrony konsumentów zawierających transakcje z deweloperami. Istnieją jednak pewne wątpliwości, czy wszystkie z tych rozwiązań będą stosowane w praktyce, a jeśli tak, to w jakim zakresie. Przede wszystkim, z uwagi na niewystarczającą wysokość uzyskanego finansowania oraz środków własnych, małe i średnie firmy deweloperskie będą musiały korzystać z wpłat od nabywców nieruchomości w trakcie realizacji projektu. Z tego powodu zamknięty rachunek powierniczy będzie wykorzystywany raczej przy dużych projektach budowlanych realizowanych przez największe spółki deweloperskie, posiadające znaczny kapitał własny (lub kapitał udostępniony przez podmioty z grupy) oraz zapewnione finansowanie z banków. W przypadku otwartych rachunków powierniczych powstaje pytanie, jak wiele firm deweloperskich zdecyduje się na wybór rachunków powierniczych połączonych z gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi, chroniących nabywców m.in. przed upadłością dewelopera. Według wstępnych szacunków koszty ustanowienia takich zabezpieczeń mogą być wysokie, przez co duża część deweloperów zdecyduje się na „niezabezpieczony” otwarty rachunek powierniczy.

Nowe regulacje z całą pewnością będą mieć również istotny wpływ na relacje pomiędzy bankiem finansującym projekt budowlany a samym deweloperem. Od wejścia w życie ustawy deweloperskiej bank finansujący inwestycje nie będzie mógł uzyskać zabezpieczenia na środkach wpłacanych przez nabywców lokali na rachunki powiernicze, ponieważ środki te będą „zablokowane” na zamkniętym rachunku powierniczym lub, w przypadku rachunku otwartego, będą mogły być wykorzystane wyłącznie w celu realizacji projektu deweloperskiego. Taka zmiana prawdopodobnie będzie miała wpływ na podwyższenie marży kredytu lub zakres żądanych przez bank zabezpieczeń.

Zobacz: Zabezpieczenie roszczeń

Dodatkowo, w związku z wymogiem otwarcia rachunków powierniczych, znacznie wzrośnie rola banków prowadzących takie rachunki przy monitorowaniu postępu i prawidłowości prac w projekcie deweloperskim. Zmianę taką należy ocenić pozytywnie z punktu widzenia konsumentów, natomiast z punktu widzenia deweloperów istotne jest, jak dokładnie i przy zastosowaniu jakich kryteriów banki będą oceniać dokumenty potwierdzające ukończenie danych etapów projektów oraz wykorzystanie środków na realizację przedsięwzięcia. Nie ulega wątpliwości, że umowy o prowadzenie rachunków powierniczych będą przybierać znacznie bardziej skomplikowany i kazuistyczny kształt.

10 października br. ustawa została podpisana przez prezydenta. W życie wejdzie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.

Autor: Piotr Nerwiński, Aleksandra Polańska, Zespół Bankowości i Finansowania Projektów kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Świadczenia dla osób z niepełnosprawnościami. Nie wszystkie można łączyć [Przykłady 2025]

Czy można pobierać jednocześnie różne zasiłki i dodatki? To ważne zagadnienie dla osób z niepełnosprawnościami i ich opiekunów. Postaramy się pokazać je na kilku ważnych przykładach. W rzeczywistości takich sytuacji jest znacznie więcej.

ZUS: Nadużywanie alkoholu może być przyczyną niezdolności do pracy. Zwolnienie lekarskie z kodem C to brak zasiłku chorobowego przez pierwsze 5 dni

W 2024 r. do Rejestru zaświadczeń lekarskich wpłynęło 27,4 mln zaświadczeń chorobowych wystawionych dla ubezpieczonych w ZUS, KRUS i innych organach emerytalno-rentowych. Ze zwolnień tych przynajmniej raz skorzystało 7,7 mln ubezpieczonych w tych instytucjach. Źródłem części z nich było nadużywanie alkoholu - informuje Sebastian Szczurek, regionalny rzecznik prasowy ZUS województwa opolskiego.

Debata Trzaskowski – Nawrocki już w piątek o 20:00. Sześć tematów, jeden pojedynek, jedna decyzja

W piątek, 24 maja, punktualnie o godzinie 20:00, oczy całej Polski skierują się na debatę prezydencką pomiędzy Rafałem Trzaskowskim, kandydatem Koalicji Obywatelskiej, a popieranym przez Prawo i Sprawiedliwość Karolem Nawrockim. To jedyne potwierdzone bezpośrednie starcie przed II turą wyborów zaplanowaną na 1 czerwca.

Dodatek za pracę w nocy od 1 czerwca 2025 r.

Osoby pracujące w porze nocnej mogą liczyć na dodatek z tego tytułu. Ile będzie wynosił dodatek za pracę w nocy w czerwcu? jak się go oblicza? Czym jest praca w porze nocnej? Za pracę w jakich godzinach przysługuje dodatek?

REKLAMA

Czy zachowek po rodzicach przepada?

Kto ma prawo do zachowku po rodzicach i od czego zależy jego wysokość? Czy roszczenie o zachowek się przedawnia? Oto najważniejsze przepisy i terminy!

Rozprawa przed TSUE ws. WIBOR-u. Nie będzie przełomu?

W dniu 11 czerwca 2025 r. w Luksemburgu odbędzie się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-471/24. Jest to wynik pytań prejudycjalnych skierowanych przez Sąd Okręgowy w Częstochowie, dotyczących interpretacji przepisów prawa unijnego w kontekście kredytów opartych na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Pierwsza sprawa w TSUE dotycząca WIBOR-u budzi zrozumiałe zainteresowanie kredytobiorców, prawników i sektora bankowego. Warto jednak rozróżnić realny zakres tej sprawy od medialnych uproszczeń. Nadchodząca rozprawa nie przyniesie jeszcze żadnego rozstrzygnięcia.

Kiedy ostatnia debata prezydencka 2025? Jacek Prusinowski poprowadzi spotkanie

Zapowiadana jest ostatnia wielka debata prezydencka przed drugą turą wyborów w 2025 roku. Kiedy odbędzie się debata Karola Nawrockiego i Rafała Trzaskowskiego? Gdzie będzie można obejrzeć debatę? Spotkanie poprowadzi Jacek Prusinowski, dziennikarz SE i Radia Plus.

Biejat i Hołownia popierają Trzaskowskiego [Druga tura]

Magdalena Biejat i Szymon Hołownia popierają Rafała Trzaskowskiego w drugiej turze wyborów prezydenckich 2025 r. Na ile procent może liczyć kandydat na Prezydenta RP?

REKLAMA

[Boże Ciało] Długi czerwcowy weekend 2025. Gdzie dojedziesz tanio pociągiem prosto z Polski? W czerwcu rusza nowy zagraniczny kierunek

Planując zagraniczny wyjazd na czerwcowy długi weekend, warto rozważyć podróż koleją. Z Polski kursują bezpośrednie pociągi m.in. do Czech, Austrii, Niemiec, Słowacji, Węgier oraz na Litwę. Nowością w letnim rozkładzie będzie również bezpośrednie połączenie do Chorwacji, dostępne już od czerwca.

Kogo poprze Mentzen? Spotkania z Nawrockim i Trzaskowskim na YT [Druga tura]

Od tego, kogo poprze Mentzen może zależeć wynik drugiej tury wyborów prezydenckich 2025 r. Dlatego wszyscy tak czekają na informację od Sławomira Mentzena: Trzaskowski czy Nawrocki? Decyzja zapadnie po spotkaniach na żywo z kandydatami, które odbędą się na kanale Sławomira Mentzena na YT.

REKLAMA