Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Większa ochrona konsumentów w umowach z deweloperami

Portal  Procesowy
Wydawcą portalu jest kancelaria Wardyński i Wspólnicy.
Nowa ustawa deweloperska Fot. Fotolia
Nowa ustawa deweloperska Fot. Fotolia
Fotolia
Ustawa deweloperska ma zwiększyć poziom ochrony nabywców nowych mieszkań. Ich wpłaty będą zdeponowane na rachunku powierniczym. Czy to wystarczająca ochrona?

16 września 2011 r. sejm uchwalił ostateczny tekst ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej również „ustawą deweloperską”. Ustawa zawiera szczegółowe regulacje mające na celu ochronę klientów firm deweloperskich przy transakcjach zakupu nieruchomości, poprzez zapewnienie ustawowych środków ochrony wpłat pieniężnych dokonywanych przez nabywców oraz ustalenie praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej (w szczególności deweloperów). Warto zaznaczyć jednak, iż ustawa deweloperska w swoim ostatecznym brzmieniu nieco złagodziła obowiązki nałożone na deweloperów, umożliwiając ustanowienie otwartego rachunku powierniczego bez żadnego zabezpieczenia.

POBIERZ WZÓR: Umowa powierniczego przelewu wierzytelności

Środki ochronne dla nabywcy – 4 opcje dla dewelopera

W celu ochrony wpłat dokonanych przez nabywcę lokalu lub domu jednorodzinnego przed ostatecznym przeniesieniem tytułu do nieruchomości ustawa nakłada na dewelopera obowiązek ustanowienia rachunku powierniczego, na który będą przelewane środki od nabywców. Rachunek ten może być prowadzony jako zamknięty rachunek powierniczy (wypłata środków zgromadzonych na rachunku następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości) lub otwarty rachunek powierniczy (wypłata środków zgromadzonych na rachunku następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie). Otwarty rachunek powierniczy może występować w trzech różnych wariantach: samodzielnie (tzn. bez dodatkowych zabezpieczeń) lub z zabezpieczeniem ze strony dewelopera w formie gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej (udzielanej przez zakłady ubezpieczeniowe). Możliwość skorzystania z otwartego rachunku powierniczego bez zapewnienia dodatkowych zabezpieczeń została wprowadzona przez senat na etapie ostatnich poprawek do projektu ustawy deweloperskiej, aby małe i średnie firmy deweloperskie mogły sprostać obowiązkom ustanowienia środków ochrony nabywców.

Zobacz: odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Jak będzie funkcjonował „mieszkaniowy rachunek powierniczy”?

Ustawa dość szczegółowo reguluje konstrukcję mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz sposób dokonywania wypłat środków zgromadzonych na takim rachunku deweloperowi, a także kwestię zwrotu nabywcy środków (lub ich podziału między stronami) zdeponowanych na rachunku w razie odstąpienia od lub rozwiązania umowy deweloperskiej. Ponieważ Prawo bankowe, oprócz ramowej regulacji dotyczącej umowy rachunku powierniczego, pozostawia stronom umowy swobodę w ustaleniu warunków wypłat zdeponowanych środków, nowe regulacje zawarte w ustawie deweloperskiej niewątpliwie przyczynią się do zapewnienia wyższego poziomu ochrony dla klientów firm deweloperskich.

Wypłata środków zgromadzonych na rachunku powierniczym na rzecz dewelopera jest w pełni kontrolowana przez bank. W przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaci deweloperowi środki wyłącznie po otrzymaniu aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie prawa własności na nabywcę. W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank powinien również sprawować kontrolę nad postępami prac w projekcie, a deweloper będzie uzyskiwał środki jedynie po wcześniejszym udowodnieniu zakończenia realizacji danego etapu projektu. Warunki do zwalniania kolejnych transz powinny być zatem precyzyjnie wskazane w umowie rachunku powierniczego.

W przypadku zastosowania opcji otwartego rachunku powierniczego z ustanowieniem dodatkowego zabezpieczenia wypłata na rzecz klienta z tytułu gwarancji może nastąpić wyłącznie w dwóch przypadkach, tj. w sytuacji ogłoszenia upadłości dewelopera albo w razie odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej ze względu na nieprzeniesienie na niego prawa własności lokalu w terminie. Ustawa przewiduje rozwiązanie, że zwrot środków uprzednio wpłaconych na otwarty rachunek powierniczy następuje wyłącznie w wysokości niezaspokojonej przez ww. gwarancję.

Ustawa przesądza również, co dzieje się ze środkami na rachunku w razie rozwiązania i odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeżeli nabywca lokalu lub domu jednorodzinnego odstąpi od umowy deweloperskiej z przyczyn związanych z niedopełnieniem przez dewelopera obowiązków przewidzianych w ustawie lub z przyczyn dotyczących niezgodności umowy deweloperskiej z ustawą, bank zobowiązany jest zwrócić nabywcy środki po otrzymaniu od niego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W razie rozwiązania umowy deweloperskiej z innych przyczyn przez którąkolwiek ze stron bank podzieli środki zgromadzone na rachunku powierniczym na podstawie zgodnych oświadczeń stron.

Zobacz serwis: Umowy w finansach

Zagadnienia praktyczne związane z nowymi regulacjami

Ustawa zawiera szereg rozwiązań zmierzających do ochrony konsumentów zawierających transakcje z deweloperami. Istnieją jednak pewne wątpliwości, czy wszystkie z tych rozwiązań będą stosowane w praktyce, a jeśli tak, to w jakim zakresie. Przede wszystkim, z uwagi na niewystarczającą wysokość uzyskanego finansowania oraz środków własnych, małe i średnie firmy deweloperskie będą musiały korzystać z wpłat od nabywców nieruchomości w trakcie realizacji projektu. Z tego powodu zamknięty rachunek powierniczy będzie wykorzystywany raczej przy dużych projektach budowlanych realizowanych przez największe spółki deweloperskie, posiadające znaczny kapitał własny (lub kapitał udostępniony przez podmioty z grupy) oraz zapewnione finansowanie z banków. W przypadku otwartych rachunków powierniczych powstaje pytanie, jak wiele firm deweloperskich zdecyduje się na wybór rachunków powierniczych połączonych z gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi, chroniących nabywców m.in. przed upadłością dewelopera. Według wstępnych szacunków koszty ustanowienia takich zabezpieczeń mogą być wysokie, przez co duża część deweloperów zdecyduje się na „niezabezpieczony” otwarty rachunek powierniczy.

Nowe regulacje z całą pewnością będą mieć również istotny wpływ na relacje pomiędzy bankiem finansującym projekt budowlany a samym deweloperem. Od wejścia w życie ustawy deweloperskiej bank finansujący inwestycje nie będzie mógł uzyskać zabezpieczenia na środkach wpłacanych przez nabywców lokali na rachunki powiernicze, ponieważ środki te będą „zablokowane” na zamkniętym rachunku powierniczym lub, w przypadku rachunku otwartego, będą mogły być wykorzystane wyłącznie w celu realizacji projektu deweloperskiego. Taka zmiana prawdopodobnie będzie miała wpływ na podwyższenie marży kredytu lub zakres żądanych przez bank zabezpieczeń.

Zobacz: Zabezpieczenie roszczeń

Dodatkowo, w związku z wymogiem otwarcia rachunków powierniczych, znacznie wzrośnie rola banków prowadzących takie rachunki przy monitorowaniu postępu i prawidłowości prac w projekcie deweloperskim. Zmianę taką należy ocenić pozytywnie z punktu widzenia konsumentów, natomiast z punktu widzenia deweloperów istotne jest, jak dokładnie i przy zastosowaniu jakich kryteriów banki będą oceniać dokumenty potwierdzające ukończenie danych etapów projektów oraz wykorzystanie środków na realizację przedsięwzięcia. Nie ulega wątpliwości, że umowy o prowadzenie rachunków powierniczych będą przybierać znacznie bardziej skomplikowany i kazuistyczny kształt.

10 października br. ustawa została podpisana przez prezydenta. W życie wejdzie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.

Autor: Piotr Nerwiński, Aleksandra Polańska, Zespół Bankowości i Finansowania Projektów kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie.

Wycena w ciągu godziny.
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Prawo
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jak nie wydać fortuny podczas urlopu?
    Jak jednak podejść do planowania wczasów, aby nie okazały się one „zabójcze” dla naszego budżetu? Oto wakacyjny poradnik Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
    Ziobro: przedstawimy projekt cofający likwidację polskiego górnictwa
    Przedstawimy projekt dotyczący bezpieczeństwa energetycznego Polski, który będzie miał na celu odwrócenie decyzji związanych z likwidacją polskiego górnictwa - poinformował w środę lider Solidarnej Polski, minister sprawiedliwości Zbigniew Ziobro.
    Zawarto porozumienie z kontrolerami ruchu lotniczego
    Przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i PAŻP poinformowali o porozumieniu między agencją a kontrolerami ruchu lotniczego. "Nie grozi nam paraliż polskiego nieba. Wszystkie operacje lotnicze będą miały zapewnioną obstawę ze strony kontrolerów ruchu lotniczego" - zapewnił szef gabinetu politycznego ministra infrastruktury Tomasz Tomala.
    Kto otrzyma czternastą emeryturę i rentę w 2022 r.?
    Prezydent 27 czerwca podpisał ustawę z dnia 26 maja 2022 r. o kolejnym w 2022 r. dodatkowym rocznym świadczeniu pieniężnym dla emerytów i rencistów. Kto otrzyma czternastkę i w jakiej wysokości?
    Wakacje kredytowe 2022 coraz bliżej przyjęcia – w środę zajmie się nimi Senat
    Wakacje kredytowe, będące przedmiotem zainteresowania wielu Polaków, trafią w środę pod obrady Senatu. Jaki będzie kolejny etap zmierzający do ich przyjęcia?
    Dobry start 2022/2023 w pytaniach i odpowiedziach
    Kto może złożyć wniosek o świadczenie dobry start? Kiedy otrzymam wsparcie? Czy od świadczenia dobry start jest odprowadzany podatek? Prezentujemy pytania i odpowiedzi przygotowane przez Ministerstwo Rodziny i Polityki Społecznej.
    Klauzule waloryzacyjne do umów - rząd pracuje nad warunkami renegocjacji zamówień publicznych
    Klauzule waloryzacyjne do umów mają umożliwić przedsiębiorcom waloryzację zamówień publicznych. Chodzi m.in. o wzrost cen materiałów i surowców.
    Ugoda kredytobiorcy (frankowicza) z bankiem - opłacalność
    Liczni kredytobiorcy, którzy mają tzw. kredyt frankowy, kredyt odnoszony do euro czy dolara amerykańskiego - obawiają się postępowania sądowego przeciwko bankowi. W związku z tym liczą na propozycje ugodowe ze strony banków. Czy słuszne są te obawy i czy warto zawierać ugodę z bankiem w sprawie kredytu frankowego?
    Oskarżenia o molestowanie seksualne nieletniego a sprawa o rozwód
    Oskarżenia o molestowanie seksualne małoletnich dzieci są oskarżeniami o ogromnym ciężarze gatunkowym, które mają bezpośredni wpływ na toczące się postępowanie rozwodowe i podejmowane w nim decyzje procesowe.
    Kiedy składać wniosek o "Dobry Start” w 2022 r.?
    Wnioski o "Dobry Start" na nowy okres świadczeniowy będzie można składać od piątku 1 lipca 2022 r. Świadczenie przyznaje ZUS.
    Alimenty. Rząd szykuje nowelizację KRO. Co się dokładnie zmieni?
    Coraz częściej pojawiają się informacje, że w polskim systemie prawnym dojdzie do zmian dotyczących uproszczania alimentów, w tym wprowadzenia instytucji tzw. alimentów natychmiastowych.
    Wniosek o "Dobry start" od 1 lipca 2022 r.
    Od 1 lipca 2022 r. rodzic będzie mógł złożyć wniosek o "Dobry start". Z danych Ministerstwa Rodziny i Polityki Społecznej wynika, iż każdego roku z programu korzysta ok. 4,4 mln dzieci.
    We Włoszech będzie obowiązek przyjmowania płatności kartą
    Od 30 czerwca 2022 r. we Włoszech odmowa przyjęcia płatności kartą będzie naruszeniem przepisów, karanym grzywną.
    Dom bez formalności do 70 m2 – GUNB udostępnił 70 darmowych projektów
    Gotowe projekty domów do 70 m2 umożliwiają zminimalizowanie kosztów budowy domu w ramach programu Dom bez formalności. Został on wprowadzony jako element Polskiego Ładu. Ma ograniczyć formalności i koszty budowy.
    Whistleblowing. Dyrektywa nie została wdrożona w terminie. Jakie przepisy dot. sygnalistów obowiązują w Polsce?
    Polski rząd nie zdążył wdrożyć ustawy o sygnalistach zgodnie z terminem narzuconym przez UE. Co to oznacza dla podmiotów komercyjnych? Jakie rozwiązania można obecnie stosować w firmach i jakie będą ich konsekwencje prawne? Jakie uprawnienia przysługują sygnalistom?
    Milion złotych odszkodowań za naruszenia praw pacjenta
    Odszkodowania za naruszenie praw pacjenta Zakończone w ostatnich tygodniach sprawy z udziałem RPP przyniosły pacjentom, na mocy zawartych ugód sądowych i pozasądowych, odszkodowania w łącznej kwocie blisko miliona złotych – przybliża Rzecznik Praw Pacjenta Bartłomiej Chmielowiec. Rzecznik Praw Pacjenta działa przez sądem na prawach przysługujących prokuratorowi.
    Ustawa o franczyzie - trwają nad nią prace Ministerstwa Sprawiedliwości
    Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad ustawowymi zmianami dla rynku franczyzy, ponieważ próby samoregulacji pracy branży się nie powiodły.
    Przywóz z Ukrainy zwierząt zagrożonych wyginięciem - zmiany
    Od 24 czerwca 2022 r. zmieniają się procedury przywozu z Ukrainy do Polski zwierząt zagrożonych wyginięciem.
    27 czerwca 2022 r. ostatni etap przejścia na DVB-T2/HEVC
    Czwarty ostatni etap przejścia na standard DVB-T2/HEVC naziemnej telewizji cyfrowej nastąpi 27 czerwca 2022 r. Jakie województwa obejmie?
    W roku szkolnym 2021/2022 rozkwitł rynek korepetycji [BADANIE]
    Z badania przeprowadzonego dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor wynika, iż co czwarty uczeń zapracował na oceny na świadectwie pobierając korepetycje.
    Żaryn: Od 1 lipca przy granicy z Białorusią normalne przepisy i dostęp
    Od 1 lipca przy granicy z Białorusią zaczną obowiązywać normalne przepisy i będzie dostęp do dotychczas wyłączonego trzykilometrowego pasa wzdłuż granicy - przypomniał w rozmowie z PAP rzecznik prasowy ministra koordynatora służb specjalnych Stanisław Żaryn
    Spór o księgi wieczyste i dane osobowe. Co zmieni wyrok NSA?
    UODO podkreśla, że dostęp do informacji zawartych w księgach wieczystych nie powinien być powszechny, choć niektóre instytucje próbują to zmienić. Obecnie trwa spór sądowy między UODO a GUGiK. Sprawę ma rozstrzygnąć NSA.
    Newsletter Krajowego Rejestru Sądowego już działa
    Newsletter Krajowego Rejestru Sądowego ma być narzędziem chroniącym biznes przed kradzieżą spółki.
    Jakie prawa ma ojciec dziecka?
    Jakie prawa przysługują ojcu w związku narodzinami dziecka i jego wychowywaniem?
    Rząd nie przedłuży ponad 120 dni wsparcia dla osób przyjmujących uchodźców z Ukrainy
    Rząd nie przestaje wspierać rodzin, które pomagają uchodźcom z Ukrainy. Świadczenie za pomoc przysługuje przez 120 dni. Okres ten będzie wydłużany w przypadku pomocy m.in. niepełnosprawnym, seniorom i kobietom w ciąży - wyjaśnił wiceszef MSWiA Paweł Szefernaker.