Proces nabywania gruntów pod farmy fotowoltaiczne. Wywiad z ekspertem, rzeczoznawcą majątkowym

• Grunty pod farmy fotowoltaiczne. Co warto wiedzieć?
• EK: Jak wygląda taka struktura podmiotowa procesie inwestycyjnym?

Grunty pod farmy fotowoltaiczne. Co warto wiedzieć?

W ostatnim odcinku wywiadu z Rzeczoznawcą Majątkowym pisaliśmy o potencjale dynamicznie rozwijającego się sektora rynku nieruchomości, jakim są akademiki. W kolejnym odcinku wywiadu chciałabym scharakteryzować proces nabywania gruntów pod farmy fotowoltaiczne.

EK: Zacznijmy od typowych cech gruntów. Jakie kryteria muszą spełniać grunty pod budowę farm fotowoltaicznych?

Grunty pod budowę farm fotowoltaicznych muszą spełniać szereg kryteriów. Najważniejszym jest oczywiście dostęp do sieci elektroenergetycznej, a przede wszystkim możliwość oddania wyprodukowanej energii do tej sieci, a także bliskość GPZ, czyli głównego punktu zasilającego, dzięki czemu można uzyskać niższe straty przesyłowe. W przypadku terenów kilkudziesięciohektarowych, inwestorzy mogą rozważyć samodzielną budowę GPZ. Lokalizacja w obrębie kraju nie jest już tak istotną cechą pomimo zróżnicowania poziomu nasłonecznienia w poszczególnych regionach. Ważne są natomiast czynniki mikro-lokalizacyjne, otoczenie, a także cechy fizyczne gruntów i uwarunkowania planistyczne. Poszukiwane są grunty, które są przeznaczone w planach pod farmy fotowoltaiczne, produkcję, energię odnawialną lub infrastrukturę techniczną, ale także grunty nieobjęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, grunty rolne o słabych klasach – stosunkowo niskiej przydatności do produkcji rolnej.

EK: Dlaczego poszukuje się gruntów z niskim potencjałem rolnym?

JB: Jest to oczywiście związane z potencjalnym kosztem należności i opłat rocznych za wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej, a te są znaczne i trzeba by je oczywiście uwzględnić w analizie rentowności całego przedsięwzięcia. Minimalna powierzchnia gruntu to 1,5–2 ha. Jeszcze kilka lat temu na 2 ha dało się zbudować farmę 1MWatową, aktualnie wraz z rozwojem technologii zakłada się średni przelicznik 0,7 MW na hektarze gruntu. Mniejsze grunty też są brane pod uwagę pod budowę farmy, ale często nie jest to już stricte inwestycja w farmę, a głównie na potrzeby prosumenckie – kiedy producent energii jest jednocześnie jej konsumentem np. w przypadku zakładów produkcyjnych czy gospodarstw rolnych.

EK: Czy mamy więc do czynienia z nowo rozwijającą się funkcją na jakie mogą być przeznaczone grunty o niskim potencjale rolnym?

JB: Jednym z motorów napędowych do rozwoju tego typu inwestycji są postępujące oczekiwania co do zastosowania ekologicznych rozwiązań w produkcji energii wyrażone w m. in. w Europejskim Zielonym Ładzie (European Green Deal) – dokumencie polityki strategicznej, który stanowi plan działania na rzecz zrównoważonej gospodarki. Zgodnie z tą strategią w 2050 roku Unia Europejska ma stać się neutralna klimatycznie, gospodarka przyszłości ma być nowoczesna, zasobooszczędna i konkurencyjna; planowane jest osiągnięcie zerowego poziomu emisji gazów cieplarnianych netto.

EK: Czy przy obecnych warunkach ustawodawczych wybudowanie farmy fotowoltaicznej jest procesem złożonym?

JB: Aktualnie ogromnym wyzwaniem jest dostosowanie i modernizacja infrastruktury. Tempo modernizacji nie nadąża za budową farm i instalacji prosumenckich. Załącznik do ustawy o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych zwiera wykaz planowanych inwestycji o napięciu równym lub wyższym niż 110 kV. Na gruncie krajowym kierunki przyszłych zmian wskazuje „Polityka energetyczna Polski do 2040 r.” (PEP40) – dokument zatwierdzony przez Radę Ministrów 2 lutego 2021 r. Jednym z założeń wskazanych w PEP40 jest wzrost udziału odnawialnych źródeł energii (OZE) w produkcji energii ogółem do minimum 32% do 2030 r. Nie bez znaczenia dla rozwoju sektora OZE pozostają także rosnące ceny energii elektrycznej. Jesteśmy w czasie przemian energetycznych: wzrostu mocy zainstalowanej jednostek wiatrowych i fotowoltaicznych, a więc i wysokiego popytu na grunty pod takie cele, rozwoju technologii OZE – powstają coraz to bardziej nowoczesne i wydajniejsze turbiny i moduły fotowoltaiczne, modernizacji budynków i systemów ogrzewania, także z zastosowaniem nowoczesnych materiałów budowlanych takich jak szkło elewacyjne czy płyty chodnikowe lub dachówki fotowoltaiczne.

EK: Jakie inne cechy są ważne w procesie wyboru właściwej działki gruntu?

JB: Ważna jest także szerokość gruntu – min. ok. 40–50 m, wąskie długie paski nie dają możliwości efektywnego zagospodarowania terenu. Dobrze, jeżeli działka ma regularny kształt, nie przecinają jej cieki wodne, nie znajdują się na niej zadrzewienia śródpolne, stosunki wodne są uregulowane, teren jest niepodmokły, nie ma ryzyka powodzi.

Dodatkowo teren powinien być względnie płaski lub nachylony w kierunku południowym. Kolejną ważną cechą gruntu jest jego otoczenie – brak zacieniania powierzchni dziś i w dającej się przewidzieć przyszłości, czyli brak wysokich zabudowań i lasów przede wszystkim od strony południowej, ale także wschodniej i zachodniej. Inwestorzy są też skłonni wydzielić cześć gruntu spełniającą kryteria i budować farmę tylko na tej części, jednocześnie często zawierając w umowie ograniczenia dotyczące dysponowania właściciela gruntem okalającym przyszłą farmę. Co do zasady inwestorzy rozważają tereny poza obszarami ochrony przyrody, choć niektórzy biorą pod uwagę także obszary Natura 2000 podczas gdy inni uznają to za zbyt duże ryzyko niepowodzenia przedsięwzięcia.

Kolejnym ważnym aspektem jest dojazd – na potrzeby montażu, konserwacji i demontażu. W przypadku większych inwestycji może być też opcja budowy odcinka drogi przez inwestora. Jest to zależne od skali przedsięwzięcia i kalkulacji opłacalności inwestycji.

EK: Jak wygląda taka struktura podmiotowa procesie inwestycyjnym?

JB: Możemy wyróżnić cztery struktury podmiotowe w procesie inwestycyjnym:

• w pierwszym przypadku właściciel gruntu jest jednocześnie inwestorem;
• w drugim przypadku dochodzi do umowy nabycia, nowy właściciel inwestuje w budowę farmy;
• w trzecim przypadku właściciel gruntu wydzierżawia teren inwestorowi, który buduje farmę;
• w czwartym wchodzi jeszcze podmiot trzeci – jako nabywca gruntu i wydzierżawiający; może być to podmiot powiązany kapitałowo lub osobowo z dzierżawcą.

EK: Dlaczego umowa dzierżawy jest tak popularna, gdy mówimy o gruntach pod farmy fotowoltaiczne?

JB: Dzierżawa jest aktualnie najpopularniejszą formą władania gruntem na potrzeby budowy farmy fotowoltaicznej. Po pierwsze ze względu na ograniczenia związane z nabywaniem gruntów rolnych (a to te są najczęściej zagospodarowywane farmami fotowoltaicznymi) oraz dłuższą procedurę niż w przypadku nieruchomości innego rodzaju, a także ze względu na niepewność finalizacji samej transakcji. Co ciekawe ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącza z ograniczeń związanych z nabywaniem gruntów rolnych spółki energetyczne z udziałem właścicielskim Skarbu Państwa, więc widzimy na tym polu miażdżącą przewagę konkurencyjną spółek państwowych.

Po drugie znaczne ryzyko inwestycyjne w przypadku nabycia gruntu na bardzo wczesnym etapie, bez pozwolenia na budowę czy warunków przyłączeniowych, bo może ono nigdy się nie ziścić i inwestor pozostanie z gruntem, na którym nigdy, a przynajmniej na przestrzeni najbliższych lat, nie zbuduje farmy.

EK: Jakie zalety widzi inwestor budujący farmę?

JB: Zaletami dzierżawy dla inwestora budującego farmę są:

• brak konieczności angażowania znacznych środków na samym początku inwestycji,
• brak ryzyka niepowodzenia w zakresie uzyskania odpowiednich decyzji administracyjnych,
• łatwe wyjście z inwestycji po zakończeniu dzierżawy.

Warto zaznaczyć, że na chwilę obecną stawki dzierżawne wydają się bardzo atrakcyjne dla właścicieli gruntów w stosunku do cen gruntów rolnych. Natomiast wiemy, że na przestrzeni lat ceny gruntów rolnych rosły znacznie szybciej niż inflacja, a czynsze dzierżawne są zwykle indeksowane wskaźnikiem cen towarów i usług. Jeszcze kilka lat temu można było znaleźć ogłoszenia o przetargach gminnych dotyczące sprzedaży gruntów nadających się na budowę farm fotowoltaicznych, ale w ostatnim czasie w zasadzie ich już nie ma, gminy zaczęły preferować wydzierżawianie gruntów i coroczne przychody nad jednorazowy przepływ finansowy ze sprzedaży gruntu.

EK: Jaka jest najpopularniejsza forma i warunki umowy dzierżawy?

JB: Umowy są zawierane na możliwie najdłuższy czas, czyli do 30 lat. Czas trwania umowy możemy podzielić na dwie fazy: I warunkową – to czas na przygotowanie inwestycji, zwykle trwa od roku do 2 lat. II fazę – właściwą – po rozpoczęciu budowy lub po wybudowaniu, lub po przyłączeniu elektrowni do sieci, w zależności od tego, jak zostało to określone w umowie. Przedmiotem umowy może być cała działka lub jej część. Zdarza się, że w umowach są zawierane postanowienia (ograniczenia) dotyczące: otoczenia farmy, gruntu należącego do wydzierżawiającego itp. Są to na przykład: zakaz wznoszenia budynków w określonej odległości od farmy fotowoltaicznej, zakaz uprawy roślin, nasadzania drzew o wysokości powyżej określonej wysokości w określonej odległości. W takich przypadkach istotne dla właściciela przy analizie opłacalności dzierżawy jest to, że tylko część gruntu będzie zabudowana farmą i tylko za tę część dzierżawca będzie płacił czynsz, przy jednoczesnym ograniczeniu właściciela w możliwościach korzystania z okalającego gruntu.

EK: Czy są jakieś możliwości odstąpienia inwestora od umowy w trakcie załatwiania spraw związanych z pozwoleniami?

JB: W I fazie inwestor zwykle może korzystać z szeregu klauzul dających możliwość rozwiązania umowy. Najczęściej spotykane zdarzenia lub okoliczności umożliwiające rozwiązanie umowy przez dzierżawcę to: brak możliwości realizacji inwestycji (np. przez nieuzyskanie odpowiednich decyzji administracyjnych), brak odpowiednich warunków technicznych, brak opłacalności ekonomicznej inwestycji wg obliczeń lub modeli opłacalności inwestycji dzierżawcy (co daje dużą możliwość wolnej interpretacji i subiektywnej oceny), zmiana prawa / uchwalenie niekorzystnego dla inwestora miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki przyłączenia do sieci poniżej oczekiwań dzierżawcy, niepozyskanie finansowania na budowę przez dzierżawcę, nierozpoczęcie budowy w terminie 24 miesięcy od podpisania umowy bez wskazania przyczyn, niekorzystne wyniki badania gleby czy utrudnienia ze strony wydzierżawiającego.

W I fazie dzierżawca ma bardzo silną pozycję i duże możliwości zerwania umowy bez konsekwencji finansowych czy prawnych. W II fazie wyjście jest już trudniejsze, natomiast w niektórych umowach zdarzają się też takie zapisy na korzyść dzierżawcy, jak np. możliwość rozwiązania umowy, jeżeli: techniczny czas używania farmy fotowoltaicznej okaże się krótszy niż czas, na który zawarto umowę; eksploatacja farmy z powodu wymogów administracyjnych, zakazów lub zmiany przepisów prawnych okaże się nieopłacalna; siła wyższa, wskutek której dalsza eksploatacja elektrowni zgodnie z przeznaczeniem nie będzie możliwa.

EK: Jak obecnie kształtują się stawki czynszów dzierżawny?

JB: W ostatnich latach wraz ze wzrostem zainteresowania gruntami pod farmy fotowoltaiczne obserwowaliśmy dynamiczny wzrost stawek czynszów dzierżawnych. Warto zaznaczyć, że w I fazie umowy czynsz stanowi zwykle niewielki procent czynszu właściwego zakontraktowanego na II fazę. Czynsze dzierżawne kwotowane są zwykle z złotych za hektar rocznie. Jeszcze kilka lat temu kontraktowane na II fazę umowy osiągały poziomy poniżej 10 tys. zł za ha rocznie.

Aktualnie w nowo zawieranych umowach stawki czynszów dzierżawnych mogą przekraczać poziom 20 000 zł za hektar rocznie. Czynsz jest zwykle waloryzowany wskaźnikiem cen towarów i usług GUS. Niektórzy inwestorzy (dzierżawcy) oferują dodatkową premię za megawat uzyskanej mocy po rozpoczęciu budowy (lub ewentualnie premia za uzyskanie mocy lub zniszczone plony).

EK: Czy oprócz czynszów dzierżawcy ponoszą jeszcze jakieś koszty?

JB: Oprócz czynszu dzierżawcy zwykle pokrywają następujące koszty: ewentualny podział geodezyjny, założenie księgi wieczystej, wpis służebności, należność i opłaty roczne z tytułu wyłączenia z produkcji rolniczej, ogrodzenie nieruchomości, przygotowanie gruntu np. wycinka drzew i krzewów, ewentualne doprowadzenie drogi, koszty dokumentacji i pozwoleń, usunięcie urządzeń po zakończeniu dzierżawy, doprowadzenie gruntu do stanu poprzedniego. Koszty leżące po stronie wydzierżawiającego to zwykle tylko podatek rolny w I fazie umowy. Jednocześnie w I fazie umowy właściciele nieruchomości mają często możliwość uprawy, pozyskiwania plonów i dopłat unijnych, ale zdarza się brak jest możliwości finansowania utraconych korzyści, jeżeli np. budowa rozpocznie się przed okresem zbiorów.

EK: Jaki to ma wpływ na wycenę takiej nieruchomości?

JB: Wyceniając grunt pod farmę fotowoltaiczną możemy w zasadzie zastosować trzy podejścia: porównawcze, dochodowe lub mieszane – w zależności od tego czy nieruchomość w ogóle jest objęta umową dzierżawy i w której jest fazie oraz w zależności od celu wyceny, a także od tego jaką wartość wyceniamy – rynkową czy na potrzeby indywidualnego inwestora. W pierwszej fazie umowy lub gdy tej umowy nie ma, do obliczenia wartości rynkowej najwłaściwsze wydaje się podejście porównawcze ze względu na wysokie ryzyko niepowodzenia przedsięwzięcia. Trudności może tu przysparzać oczywiście ocena tego ryzyka lub potencjału, czy grunt rzeczywiście przestanie być gruntem rolnym, a stanie się gruntem pod budowę farmy fotowoltaicznej. Kolejną trudnością jest zebranie odpowiednich danych – transakcji nieruchomościami podobnymi, gdyż najpopularniejszą formą władania gruntem pod budowę farmy jest dzierżawa, zatem transakcji jest niewiele, a rynkiem do ich poszukiwań – ze względu na specyfikę tych nieruchomości – jest cała Polska. W przypadku zebrania odpowiedniej bazy, ważne jest określenie, na którym etapie doszło do wybranej transakcji, czy było wówczas wydane pozwolenie na budowę.

W drugiej fazie umowy lub gdy nie ma już istotnych ryzyk niepowodzenia inwestycji, (wydane pozwolenie na budowę, decyzja przyłączeniowa) można zastosować podejście dochodowe. Znacznych trudności może przysporzyć rzeczoznawcy w tej sytuacji oszacowanie właściwych stóp dyskonta i kapitalizacji, również z powodu braku dowodów rynkowych. Częściej niż do transakcji samymi nieruchomościami, dochodzi do transakcji spółkami, które są właścicielami lub (częściej) dzierżawcami gruntów pod farmy fotowoltaiczne. Spółki publiczne – notowane na giełdach papierów wartościowych są zobligowane przez przepisy prawa do publikacji istotnych informacji, zatem możemy zaczerpnąć informacje właśnie z takich publikacji, z raportów spółek.

Najważniejszą kwestią w wycenie gruntów pod farmy fotowoltaiczne jest określenie czy rzeczywiście grunt nadaje się pod taką zabudowę, a ostatecznym potwierdzeniem powinny być wydane odpowiednie decyzje (pozwolenie na budowę, decyzja przyłączeniowa). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazując możliwość takiej zabudowy nie determinuje takiej możliwości (np. może wystąpić brak możliwości odbioru prądu z danej lokalizacji).

Joanna Borowik – Rzeczoznawca Majątkowy. Ekspertka rynku nieruchomości. Biegła wyceny przedsiębiorstw. Właścicielka firmy Best VALUE Advisors. Pomaga podjąć trafne decyzje na różnych etapach procesu inwestycyjnego, zakupu lub sprzedaży nieruchomości, aportu, w sytuacji konfliktu czy pozyskiwania finansowania. Działa na terenie całego kraju.