Zwrot za remont wynajmowanego lokalu bez PIT. Skarbówka wydała korzystna interpretację

• PIT: czego dotyczy sprawa
• Co mówi fiskus
• Co to oznacza w praktyce dla PIT
• Ryzyka i zastrzeżenia

PIT: czego dotyczy sprawa

Wnioskodawczyni była najemczynią lokalu mieszkalnego, w którym mieszkała od urodzenia. Od 1985 r. samodzielnie ponosiła nakłady konieczne na mieszkanie: wybudowała łazienkę, której wcześniej nie było, wymieniła stolarkę okienną, zamontowała piec gazowy z instalacją centralnego ogrzewania oraz wymieniła zużyte instalacje. Po śmierci rodziców wstąpiła w stosunek najmu. Gdy zmienił się właściciel nieruchomości, strony zawarły porozumienie: najemczyni opuści lokal, a w zamian otrzyma zwrot poczynionych nakładów, pomniejszony o stopień ich zużycia (interpretacja posługuje się tu słowem „amortyzacja", chodzi jednak o fizyczne zużycie, a nie o odpisy amortyzacyjne). Kwotę wypłacono z depozytu notarialnego. Podatniczka nie dysponowała już kompletem faktur, po kilkudziesięciu latach część dokumentów zaginęła.

Co mówi fiskus

Dyrektor KIS uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe. Zwrot nakładów nie jest przychodem, ponieważ nie stanowi przysporzenia majątkowego. Przychód to trwały przyrost majątku, a przy zwrocie już poniesionego wydatku aktywa podatnika się nie zwiększają — odzyskuje on jedynie to, co wcześniej miał. Podstawą rozstrzygnięcia są art. 9 ust. 1, art. 11 ust. 1 oraz art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT. Katalog przychodów z innych źródeł jest otwarty, ale mieszczą się w nim wyłącznie czynności prowadzące do faktycznego przyrostu mienia. Organ powołał się przy tym na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego — wyroki z 31 sierpnia 2017 r. (sygn. II FSK 2253/15 oraz II FSK 2076/15).

Co to oznacza w praktyce dla PIT

Kluczowa jest relacja między kwotą zwrotu a wysokością wydatków. Dopóki zwrot nie przekracza tego, co podatnik faktycznie wydał, PIT nie powstaje.

To istotna informacja dla najemców lokali komunalnych i prywatnych, którzy przez lata inwestowali z własnej kieszeni w mieszkania niebędące ich własnością, a przy wyprowadzce negocjują rozliczenie nakładów.

Ryzyka i zastrzeżenia

Opisane zasady dotyczą sytuacji osoby fizycznej, która poniosła nakłady z własnych środków. Jeżeli wydatki były wcześniej rozliczane podatkowo w działalności gospodarczej, skutki ich zwrotu trzeba ocenić odrębnie.

Neutralność w PIT nie jest też bezwarunkowa. Po pierwsze, dotyczy wyłącznie zwrotu odpowiadającego rzeczywiście poniesionym nakładom. Jeżeli część wypłaty nie jest zwrotem nakładów, lecz np. dodatkowym wynagrodzeniem za opuszczenie lokalu, zrzeczenie się roszczeń albo innym świadczeniem, jej skutki podatkowe trzeba oceniać odrębnie.

Po drugie, podatnik musi wykazać okoliczności, z których wywodzi dla siebie korzystne skutki podatkowe. Brak faktur nie wyklucza wykazania wydatków innymi środkami dowodowymi — w postępowaniu podatkowym obowiązuje otwarty katalog dowodów (art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej), a art. 181 wymienia m.in. zeznania świadków, opinie biegłych i oględziny. Dowody muszą jednak pozwalać ustalić, kto poniósł wydatek, czego dotyczył, kiedy został poniesiony i jaka była jego wysokość. Sama współczesna wycena wartości nakładów nie musi wystarczyć do wykazania historycznie poniesionego kosztu, to w tym punkcie najłatwiej przegrać spór z fiskusem.

Po trzecie, sprawa dotyczy wyłącznie podatku. Interpretacja nie przesądza, czy i w jakiej wysokości najemcy przysługuje wobec właściciela roszczenie o rozliczenie nakładów. Zależy to od umowy oraz właściwych przepisów prawa cywilnego. W przypadku lokali mieszkalnych znaczenie mają również art. 6d–6f ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 6d najemca może wprowadzać ulepszenia za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób ich rozliczenia. Kodeks cywilny reguluje ponadto m.in. naprawy konieczne w art. 663 oraz rozliczenie ulepszeń w art. 676. Sam fakt poniesienia nakładów nie oznacza więc automatycznie, że właściciel musi zwrócić najemcy całą wydaną kwotę.

Po czwarte, interpretacja chroni tylko wnioskodawczynię i tylko w opisanym stanie faktycznym. W polskim systemie obowiązuje samoopodatkowanie, to podatnik ocenia własną sytuację, a organ może ją później zweryfikować. Osoba w podobnym położeniu, która chce mieć pewność, powinna wystąpić o własną interpretację indywidualną (40 zł od każdego odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego).

Źródło: interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 9 września 2026 r., sygn. 0113-KDPWT.4011.409.2026.2.KSM;