Podatek katastralny będzie od 2027 r. nawet bez katastru? Stawki: 0,02% od wartości 1. i 2. mieszkania, 0,5% - 1,5% wartości 3. i następnych mieszkań. Projekt ustawy już w Sejmie

• Nowa podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości: wartość mieszkania lub domu jednorodzinnego (projekt nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych)
• Nowe stawki podatku od nieruchomości dla mieszkań i domów jednorodzinnych
• Będą zwolnienia z wyższej stawki podatku
• Gminy będą miały prawo korygowania podstawy opodatkowania
• Bez zmian odnośnie opodatkowania nieruchomości wykorzystywanych w biznesie
• Pozostałe zmiany
• Kiedy nowe przepisy mają wejść w życie
• Oprócz nowelizacji ustawy także dwa rozporządzenia
• Docelowo podstawą opodatkowania będzie wartość katastralna
• Eksperci mają wątpliwości

Nowa podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości: wartość mieszkania lub domu jednorodzinnego (projekt nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych)

Jak już wspomniano, projekt przewiduje, że podstawą nieruchomości mieszkalnych będzie ich wartość. Zostaną też wyodrębnione dwa nowe przedmioty opodatkowania:
- domy jednorodzinne i
- lokale mieszkalne.

Podstawą ich opodatkowania będzie alternatywnie:

A) iloczyn m2 ich powierzchni użytkowej oraz średniej ceny transakcyjnej m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych na terenie gminy, w której znajduje się przedmiot opodatkowania (mieszkanie lub dom jednorodzinny), podanej na dzień 30 września roku poprzedzającego rok podatkowy, na który ustalana jest wysokość podatku, w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami, o którym mowa w rozdziale 8a ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
albo
B) iloczyn m2 powierzchni użytkowej oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych określanego przez wojewodę na podstawie art. 2 pkt 12 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jak wskazują autorzy projektu, aktualnie wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych określany przez wojewodę jest jedynym parametrem, który może posłużyć jako podstawa ustalenia wartości budynków i lokali mieszkalnych. Natomiast od 2 czerwca 2027 r. zaczną obowiązywać przepisy o Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami. Dlatego projekt przewiduje, że ustalanie podstawy wymiaru na podstawie danych z tego portalu będzie mogło następować dla podatków należnych od 2028 r.

Nowe stawki podatku od nieruchomości dla mieszkań i domów jednorodzinnych

Na podstawie omawianego projektu wymiar i stawka podatku w odniesieniu do konkretnego mieszkania lub domu jednorodzinnego zależeć będzie od tego ile takich nieruchomości będzie własnością danego podatnika.

W roku 2027 w przypadku, kiedy podatnik będzie posiadał jeden lub dwa przedmioty opodatkowania (domy jednorodzinne lub mieszkania) stawka podatku wyniesie 0,02% wartości tych nieruchomości.

Autorzy projektu wskazują przykładowo, że podatek od nieruchomości za mieszkanie o powierzchni 56 m2 w położone w gminie na terenie województwa mazowieckiego, z wyłączeniem m. st. Warszawy, w roku 2027, po zaokrągleniu, wyniósłby 78 zł., a mieszkania na terenie dla m. st. Warszawy – 123 zł ).

Natomiast (również w 2027 roku) od trzeciego i kolejnych domów jednorodzinnych i mieszkań tego samego podatnika będzie stosowana podwyższona stawka, która wyniesie 0,5% w pierwszym roku.
Autorzy projektu wskazują przykładowo, że podatek od nieruchomości za trzecie i kolejne mieszkanie o powierzchni 56 m2 w położone w gminie na terenie województwa mazowieckiego, z wyłączeniem m. st. Warszawy, w roku 2027, po zaokrągleniu, wyniósłby 1911 zł., a mieszkania na terenie dla m. st. Warszawy – 3075 zł).

Co więcej w każdym kolejnym roku (w odniesieniu do tych trzecich i kolejnych nieruchomości mieszkalnych) ta podwyższona stawka podatku ulega zwiększeniu o 0,1 punktu procentowego do maksymalnie 1,5% wartości.

Przy ustalaniu podwyższonej stawki podatku będą brane pod uwagę wszystkie budynki mieszkalne jednorodzinne i lokale mieszkalne na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, których właścicielem lub współwłaścicielem jest podatnik.

Taki podatek zdaniem autorów projektu ograniczy nabywanie mieszkań w celach innych niż zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych właścicieli.

Będą zwolnienia z wyższej stawki podatku

Zgodnie z nowym Art. 5a ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, niezależnie od liczby budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot opodatkowania danego podatnika, niższej stawce podatku podlegają:

1) budynki mieszkalne jednorodzinne i lokale mieszkalne będące własnością państwowej osoby prawnej, spółdzielni mieszkaniowej, towarzystwa budownictwa społecznego, społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub społecznej agencji najmu;
2) budynki mieszkalne jednorodzinne i lokale mieszkalne dzierżawione przez społeczną agencję najmu lub będące mieszkaniami treningowymi lub wspomaganymi;
3) budynki mieszkalne jednorodzinne i lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach, w których są obiekty budowlane uznane za budowle ochronne na podstawie przepisów ustawy z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej;
4) budynki mieszkalne jednorodzinne, w których wartość wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP [kWh/(m2·rok)], obliczona według przepisów wydanych na podstawie art. 15 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków wynosi 70 lub mniej;

5) lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których wartość wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP [kWh/(m2·rok)], obliczona według przepisów wydanych na podstawie art. 15 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków wynosi 65 lub mniej.

Gminy będą miały prawo korygowania podstawy opodatkowania

Ponadto na podstawie nowego art. 5b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, rada gminy będzie mogła uchwałą, zmniejszyć lub zwiększyć podstawę opodatkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych na terenie gminy lub jej części, poprzez ustalenie współczynników korygujących w zakresie od 0,2 do 2 podstawy opodatkowania, w tym ze względu na:
1) rok budowy;
2) lokalizację;
3) powierzchnię działki;
4) powierzchnię budynku;
5) inne cechy wpływające na zmniejszenie lub zwiększenie wartości przedmiotu opodatkowania.

Bez zmian odnośnie opodatkowania nieruchomości wykorzystywanych w biznesie

Zmianie nie ulegną natomiast zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości powierzchni mieszkalnych wykorzystywanych na działalność gospodarczą. Nadal będą objęte stawką za metr kwadratowy użytkowanej powierzchni mieszkalnej (na rok 2026 maksymalna stawka to 35,53 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej).

Pozostałe zmiany

Projekt zawiera również zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne wprowadzające dodatkowe uprawnienia dla gmin w zakresie pozyskiwania informacji niezbędnych dla prawidłowego wymiaru podatku od nieruchomości mieszkalnych. Dodatkowo omawiana nowelizacja zmienić ma ustawę z 17 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw, aby wprowadzić obowiązek podawania w Portalu DOM danych umożliwiających określić podstawę opodatkowania.

Kiedy nowe przepisy mają wejść w życie

Omawiany projekt zakłada, że nowe przepisy wejdą w życie 1 stycznia 2027 r. Przewidziano także przepisy przejściowe związane z koniecznością zgłaszania budynków i lokali mieszkalnych objętych podwyższoną stawką.

Oprócz nowelizacji ustawy także dwa rozporządzenia

Autorzy projektu wskazują, że wejście w życie omawianej nowelizacji wymaga wydania dwóch rozporządzeń:

1. Na podstawie art. 6 ust. 13 minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, wzory formularzy, o których mowa w ust. 6 i ust. 9 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Projekt rozporządzenia będzie powielał dotychczasowe przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 30 maja 2019 r. w sprawie wzorów informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości (Dz. U. poz. 1104), z tym że w formularzach zostaną ustalone miejsca, w których wykazywane mają być budynki jednorodzinne mieszkalne i lokale mieszkalne oraz dane dotyczące stawki jakie mają być stosowane w odniesieniu do nich.

2. Na podstawie art. 24b ust. 4 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, sposób, tryb i standardy techniczne tworzenia i prowadzenia zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach, treść, formę i sposób przekazywania zawiadomień, o których mowa w ust. 1 pkt 3, oraz zakres i sposób udostępniania informacji, o których mowa w ust. 2a. Projekt rozporządzenia będzie powielał dotychczasowe przepisy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 października 2022 r. w sprawie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach (Dz. U. poz. 2469 oraz z 2023 r, poz. 2976), z tym że dodane zostaną przepisy o zakresie i sposobie udostępniania gminom informacji niezbędnych do ustalenia stawki wymiaru podatku od budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych umożliwiające organom podatkowym weryfikację informacji związanych z ustaleniem podatku od powierzchni mieszkalnych.

Docelowo podstawą opodatkowania będzie wartość katastralna

Autorzy projektu podkreślają, że Należy podkreślić, że proponowane rozwiązanie w zakresie ustalania wartości przedmiotu opodatkowania powierzchni mieszkalnych, opierające się na wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej, ma charakter przejściowy. Docelowo, po wdrożeniu powszechnej taksacji nieruchomości oraz mechanizmów pozwalających ustalać ich wartość według cen rynkowych, w tym z wykorzystaniem danych gromadzonych w Portalu DOM, podstawą opodatkowania powinna być wartość katastralna nieruchomości.

Eksperci mają wątpliwości

Jak wskazują eksperci Deloitte, pozostawienie bez zmian zasad opodatkowania nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczą rodzi pytania:
- kiedy działalność najmu (tak długo- jak i krótkoterminowego) będzie traktowana jako „zajęcie na działalność gospodarczą”,
- jak organy podatkowe (gminy) będą oceniać sytuacje mieszane (częściowo najem biznesowy, częściowo prywatny).
Te wątpliwości zdaniem mogą podważać zgodność z Konstytucją tych nowych przepisów, bo może dochodzić do przypadków nierównego traktowania podatników posiadających identyczny majątek w oparciu o trudne do obiektywnej oceny kryteria.

Źródło: Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw – wniesiony do Sejmu 20 marca 2026 r. – sygn. RPW/9790/2026 (dotąd nie nadano projektowi numeru druku sejmowego; 14 kwietnia br. Marszałek Sejmu zwrócił się do przedstawiciela wnioskodawców o uzupełnienie uzasadnienia o prognozowane skutki finansowe tej nowelizacji)