Program Pierwsze klucze zaskakuje ograniczeniami. Kto się załapie na dopłaty do kredytów mieszkaniowych?

• „Pierwsze klucze” - dlaczego rząd wprowadza ten program?
• Jakie zasady obowiązują w nowym programie mieszkaniowym?
• Nowe limity cenowe mieszkań – czy to realna pomoc?
• 2,5 mld zł na mieszkania komunalne i społeczne – rząd inwestuje w budownictwo
• Czy "Pierwsze klucze" faktycznie poprawią dostępność mieszkań?
• Eksperci ostrzegają: bez długofalowych działań problem pozostanie
• Program „Pierwsze klucze” – wsparcie z ograniczeniami

Program „Pierwsze klucze” ma zastąpić dotychczasowy „Kredyt na start” i stać się nowym narzędziem wspierającym osoby chcące kupić swoje pierwsze mieszkanie. Rząd zapowiada, że jego celem jest nie tylko pomoc w zakupie własnego lokum, ale także rozwój sektora mieszkań komunalnych i społecznych. Jednym z podstawowych założeń programu jest skupienie się wyłącznie na rynku wtórnym, co oznacza, że osoby chcące skorzystać z dopłat nie będą mogły kupować mieszkań od deweloperów. Ograniczenie to ma zapobiec spekulacjom cenowym, jednak budzi wątpliwości co do skuteczności programu w zwiększaniu dostępności mieszkań, szczególnie w większych miastach, gdzie rynek wtórny jest drogi i mało dostępny.

„Pierwsze klucze” - dlaczego rząd wprowadza ten program?

Dotychczasowy program „Kredyt na start” miał pomóc Polakom w uzyskaniu taniego finansowania na zakup nieruchomości, ale okazał się rozwiązaniem obarczonym wieloma problemami. Największe kontrowersje budził fakt, że środki przeznaczone na program kończyły się błyskawicznie, a z dopłat mogli skorzystać głównie ci, którzy i tak mieli zdolność kredytową. W efekcie wiele osób, które miało największe trudności z zakupem mieszkania, zostało pominiętych.

Nowy program ma jednak działać zgoła inaczej i, co istotne, dotyczyć wyłącznie rynku wtórnego. Deweloperzy, a także nowe inwestycje są z niego całkowicie wykluczeni, a to oznacza, że wsparcie będzie kierowane wyłącznie do osób kupujących już istniejące mieszkania.

Jakie zasady obowiązują w nowym programie mieszkaniowym?

„Pierwsze klucze” przede wszystkim mają się opierać na dopłatach do kredytów, chociaż na zupełnie innych zasadach aniżeli w przypadku jego poprzednika. Jednym z kluczowych założeń programu jest wsparcie w pokryciu brakującej kwoty wkładu własnego na poziomie 20 proc. wartości nabywanej nieruchomości, jednak nie wyższej niż 100 tys. zł. Dzięki temu osoby, które nie dysponują wystarczającymi oszczędnościami, nie zostaną wykluczone z rynku mieszkaniowego z powodu braku wkładu własnego. Dzięki temu rząd chce zwiększyć dostępność kredytów dla młodych ludzi i rodzin, które do tej pory miały trudności z jego uzyskaniem.

Co istotne, rządowy kredyt będzie mógł być udzielony maksymalnie dwóm osobom, niezależnie od tego, czy pozostają w związku małżeńskim. Kluczem będzie jedynie to, czy łącznie posiadają udział nie wyższy niż 50 proc. w prawie własności danego mieszkania. Ponadto, dopłaty do kredytu będą zróżnicowane w zależności od wielkości gospodarstwa domowego, a dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu udzielanego w systemie rat malejących do 1,5 proc. Ma to spowodować obniżenie wysokości rat do poziomu kredytów rynkowych oprocentowanych na poziomie 4,5-5,5 proc.

Nowe limity cenowe mieszkań – czy to realna pomoc?

Rząd chce również wprowadzić limity cenowe za metr kwadratowy. Będą one oscylować w granicach 10 tys. zł lub 11 tys. zł dla pięciu największych i najdroższych miast. Limit ten będzie mógł także zostać określony przez konkretną gminę.

"Szczerze wątpię, że możliwe będzie znalezienie w Warszawie mieszkania za 11 tys. zł za mkw. Już kiedyś próbowano wprowadzać podobne limity cenowe i za każdym razem kończyło się tak samo – całkowitym oderwaniem od realiów rynkowych. Narzucanie sztucznej ceny nie sprawi, że nagle pojawią się tańsze mieszkania tam, gdzie ludzie chcą mieszkać. Jeśli rząd chce pomóc w dostępie do mieszkań, to, zamiast wprowadzać sztywne limity, powinien skupić się na mechanizmach realnie wspierających kupujących, bardziej powszechnych – np. stałych dopłatach do oprocentowania kredytów, które pozwolą ludziom radzić sobie z rosnącymi kosztami finansowania" – mówi Tomasz Delowski, Tętnowski Development.

2,5 mld zł na mieszkania komunalne i społeczne – rząd inwestuje w budownictwo

Oprócz wsparcia indywidualnych nabywców, program przewiduje również inwestycje w budownictwo komunalne i społeczne. W 2025 roku rząd planuje przeznaczyć na ten cel 2,5 mld zł. Środki te mają zostać wykorzystane na budowę mieszkań komunalnych oraz inwestycje realizowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). W tym roku ma powstać 8 tys. takich lokali - zapowiada minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk.

"Jeżeli chodzi o wsparcie budownictwa komunalnego, to największym problemem tego wsparcia jest cała filozofia finansowania mieszkalnictwa w Polsce. Dotacje nie rozwiązują problemu, a jedynie generują kolejne niegospodarności. Gdyby te środki miały być kiedyś zwrócone, nikt nie podjąłby się budowania mieszkań komunalnych za milion złotych za sztukę, a takie przypadki nie są odosobnione. Zamiast skupić się na tym, by jak najwięcej osób miało dostęp do własnego lokum, pieniądze wydaje się na zbędne elementy – automatykę budynków, rozbudowane systemy fotowoltaiczne czy inne „ekoinnowacje”, które w tym przypadku nie są żadną nowością technologiczną, a jedynie pretekstem do uzyskania dofinansowania. Za te same środki można by wybudować kilkadziesiąt dodatkowych mieszkań dla rodzin, które ich naprawdę potrzebują" – mówi Tomasz Delowski, Tętnowski Development.

Czy "Pierwsze klucze" faktycznie poprawią dostępność mieszkań?

Pomimo szerokiego zakresu programu, nie przewidziano dodatkowych mechanizmów wsparcia dla rynku pierwotnego, co rodzi pytania o równowagę w podejściu do różnych segmentów mieszkalnictwa. "Każda propozycja, której celem jest wsparcie zakupu mieszkania przez osoby najbardziej potrzebujące jest pozytywna. Niezrozumiałe jest jednak wykluczanie części branży, która generuje miejsca pracy i przyczynia się do wzrostu PKB. Warto zauważyć, że w ramach “Bezpiecznego Kredytu 2%” tylko 38% kwoty z programu trafiło do deweloperów w przeciwieństwie do 46% środków przekazanych na rynek wtórny" – mówi Agnieszka Widłak-Lindsay, Prezes PZFD Kraków.

Czy program rozwiąże problem dostępności mieszkań? Rządowa inicjatywa faktycznie może poprawić sytuację osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania od dewelopera. Z drugiej strony, jeśli limity cenowe nie zostaną dobrze dopasowane do realiów rynkowych, może to doprowadzić do sytuacji, w której dostępność mieszkań objętych programem będzie bardzo ograniczona. Nie wiadomo również, jak dużym budżetem będzie dysponował program i czy nie powtórzy się scenariusz znany z wcześniejszych dopłat do kredytów, gdzie środki wyczerpywały się w iście ekspresowym tempie.

Eksperci ostrzegają: bez długofalowych działań problem pozostanie

"Rozwiązania mieszkaniowe nie powinny być fragmentaryczne, lecz kompleksowe i długofalowe. Należy skupić się na długoterminowych działaniach pro-podażowych oraz takich, które w znaczący sposób obniżą koszty finansowania. Mowa tu nie o finansowaniu poprzez sztuczne generowanie produktów typu 2% czy 0%, ale np. o długoterminowym myśleniu o obniżeniu stóp procentowych" – mówi Agnieszka Widłak-Lindsay, Prezes PZFD Kraków.

"Zwróćmy uwagę na to, że wysokie stopy procentowe oraz ponad dwukrotnie wyższe marże banków niż w Unii Europejskiej, ograniczają zdolność kredytową potencjalnych nabywców. Przykładowo dla kredytu 500 tys. zł przy obecnym oprocentowaniu wynoszącym 9%, marża ok. 3%, WIBOR 3M, miesięczna rata kredytu na 30 lat wynosi 4023 zł, z czego 3750 zł stanowią same odsetki. W przypadku oprocentowania na poziomie 6%, rata spadłaby do około 3000 zł, a koszt odsetek wyniósłby 2500 zł. Tak więc, gdyby stopy procentowe oraz marże banków zostały sumarycznie obniżone o 3%, mogłoby to przynieść oszczędność na odsetkach na poziomie aż 1250 zł miesięcznie" - dodaje.

Program „Pierwsze klucze” – wsparcie z ograniczeniami

Podsumowując, nowy program rządowy „Pierwsze klucze”, mający pomóc osobom kupującym pierwsze mieszkanie, zaskakuje surowymi ograniczeniami. W założeniu miał ułatwiać dostęp do własnego lokum dla osób o ograniczonej zdolności kredytowej, jednak liczne warunki mogą znacząco zawęzić grono beneficjentów.

Wsparcie obejmie wyłącznie rynek wtórny – zakup mieszkań deweloperskich został całkowicie wykluczony. Dodatkowo wprowadzono limity cenowe i dochodowe oraz obowiązek wcześniejszego użytkowania nieruchomości przez dotychczasowego właściciela. Tak restrykcyjne zasady budzą wątpliwości, czy program rzeczywiście poprawi sytuację mieszkaniową, czy wręcz przeciwnie – ograniczy możliwości wielu rodzin.

Najważniejsze zasady programu „Pierwsze klucze” w punktach:

• Tylko rynek wtórny – brak możliwości zakupu mieszkania od dewelopera lub flippera.
• Obowiązek wcześniejszego użytkowania – nieruchomość musi być oddana do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a sprzedający musi ją posiadać od co najmniej 3 lat.
• Limit ceny za m² – maksymalnie 10 tys. zł (w największych miastach 11 tys. zł). Gminy mogą wprowadzić własne limity.
• Tylko dla osób bez wcześniejszego mieszkania – z programu skorzystają wyłącznie ci, którzy nigdy nie mieli mieszkania ani domu.
• Ścisłe kryteria dochodowe – wsparcie tylko dla osób spełniających określone limity zarobkowe.
• Wsparcie dla budujących dom systemem gospodarczym – program obejmuje również tych, którzy planują własnoręczną budowę domu.

Kryteria dochodowe programu – kto może skorzystać?

W programie przewidziano limity dochodowe. Mają one wynosić:

• 6 500 zł netto dochodu - dla jednej osoby;
• 9 500 zł netto - dla dwuosobowego gospodarstwa;
• 11 500 zł netto - dla trzyosobowego gospodarstwa domowego;
• 13 500 zł netto - dla czteroosobowego gospodarstwa domowego;
• 15 500 zł netto - dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego.

Program „Pierwsze klucze” ma ułatwić dostęp do własnego mieszkania, jednak liczne restrykcje mogą znacząco ograniczyć liczbę beneficjentów. Warunki dotyczące rynku wtórnego, limitów cenowych i dochodowych sprawiają, że wiele osób może zostać wykluczonych z programu. Zamiast realnej pomocy dla potrzebujących, istnieje ryzyko, że „Pierwsze klucze” staną się wsparciem dostępnym tylko dla wąskiej grupy spełniającej rządowe kryteria.