Ustalanie powierzchni będzie kłopotliwe

Parlament przyjął powszechnie oczekiwaną definicję budownictwa społecznego. Odpowiednie regulacje w tym zakresie zostały wprowadzone do ustawy o podatku od towarów i usług, a ich celem jest określenie zasad stosowania obniżonej 7-proc. stawki VAT w budownictwie mieszkaniowym po zakończeniu okresu przejściowego, który upływa z końcem tego roku. Z pożytkiem dla wszystkich podatników ramy prawne definicji zostały określone szeroko, umożliwiając stosowanie preferencji do dostawy, budowy, remontu modernizacji, termomodernizacji i przebudowy nieruchomości mieszkalnych o dużych metrażach. Przyjęte rozwiązania zaczną obowiązywać już od 1 stycznia 2008 r.

Wspólnie z ekspertami podatkowymi z firmy PricewaterhouseCoopers sprawdziliśmy, jakie korzyści i pułapki może nieść za sobą stosowanie nowych regulacji.

Obiekty budownictwa

Przyjęta definicja budownictwa społecznego w zasadniczej części odwołuje się do pojęcia obiektów budownictwa mieszkaniowego, które na mocy tej samej nowelizacji ustawy o VAT zostało rozszerzone. Po zmianach obejmie ono wszystkie budynki stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) w dziale 11. W porównaniu z obecnie obowiązującymi przepisami za obiekty takie będą uznawane, obok domów jednorodzinnych i budynków o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych, również budynki zbiorowego zamieszkania, w tym m.in. domy opieki społecznej, domy dziecka, internaty czy hotele robotnicze. Definicja budownictwa społecznego obejmie także lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w dziale 12 PKOB, czyli np. biurowcach.

Tomasz Pabiański, starszy konsultant w dziale doradztwa podatkowego PricewaterhouseCoopers wyjaśnia, że stosowanie obniżonej 7-proc. stawki VAT dotyczyć będzie potencjalnie szerszego niż obecnie katalogu obiektów. Zdaniem eksperta na szczególną uwagę zasługuje w tym zakresie rozwiązanie polegające na opodatkowaniu stawką obniżoną dostawy lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych.

- Ustawodawca nie zdecydował się jednak nawet na przykładowe wyliczenie tego typu obiektów, co za tym idzie, w praktyce może być trudno jednoznacznie ustalić, czy dostawa danego pomieszczenia (zwłaszcza różnego rodzaju pomieszczeń pomocniczych) powinna zostać opodatkowana niższą stawką - twierdzi Tomasz Pabiański.

Ekspert zwraca również uwagę, że nowelizacja podtrzymuje rozwiązanie, w myśl którego lokale użytkowe w budynku mieszkalnym wyłączone są z możliwości zastosowania preferencyjnej 7-proc. stawki.

Powierzchnia użytkowa

Podstawowym kryterium decydującym o stosowaniu preferencji będzie metraż nieruchomości mieszkalnych. Ustawa określa górne ograniczenie stosowania obniżonej 7-proc. stawki. Do definicji budownictwa zostały zaliczone domy jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 mkw. oraz mieszkania do 150 mkw.

Ustawowe limity

W ocenie Anny Szczepankiewicz, menedżera działu doradztwa podatkowego w krakowskim biurze PricewaterhouseCoopers, przewidziane w ustawie limity powierzchni użytkowej, dla której zastosowanie znajdzie 7-proc. stawka VAT, mogą wiązać się z pewnymi problemami praktycznymi. Ustawa nie definiuje bowiem pojęcia powierzchni użytkowej ani nie precyzuje, jakie reguły należy stosować przy jej obliczaniu.

- W praktyce funkcjonuje kilka norm Polskiego Komitetu Normalizacyjnego dla celów obliczania powierzchni użytkowej w budownictwie, przepisy prawa nie zobowiązują jednak do ich stosowania. Odrębna definicja powierzchni użytkowej jest natomiast przewidziana w przepisach z zakresu podatku od nieruchomości - wyjaśnia Anna Szczepankiewicz.

Zdaniem naszej rozmówczyni, brak definicji powierzchni użytkowej dla celów stosowania preferencji w efekcie może prowadzić do odmiennych wyników pomiaru tej powierzchni przy zastosowaniu różnych metod jej ustalania, a tym samym do nieuzasadnionych różnic w opodatkowaniu budynków i lokali o de facto identycznych gabarytach.

- Co istotne, na podstawie obserwacji projektów noweli na poszczególnych etapach procesu legislacyjnego należy natomiast przyjąć, że ostatecznie ustawodawca nie wyłączył spod opodatkowania 7-proc. stawką VAT powierzchni pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego, takich jak miejsca parkingowe, garaże, piwnice, które co prawda nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale w sensie prawnym stanowią część składową lokalu - podkreśla Anna Szczepankiewicz.

Remont przy nadmetrażu

W przypadku budownictwa społecznego przewyższającego limity powierzchniowe 7-proc. stawka będzie miała zastosowanie tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa społecznego w całkowitej powierzchni użytkowej. Zasada ta dotyczy wszystkich usług zaliczonych do budownictwa społecznego, w tym remontów. Ustawodawstwo unijne przyznaje jednak państwom członkowskim prawo do stosowania obniżonej stawki VAT w związku z remontami i naprawą prywatnych budynków mieszkalnych poza definicją budownictwa społecznego.

Paweł Selera, konsultant w dziale doradztwa podatkowego wrocławskiego biura PricewaterhouseCoopers zwraca uwagę, że na gruncie znowelizowanej ustawy o VAT mogą pojawić się pewne wątpliwości interpretacyjne związane z objęciem preferencyjną stawką VAT usług remontowych niemieszczących się w definicji budownictwa społecznego.

Dopuszczalne preferencje

- W szczególności przyjęta ustawa nie zawiera odrębnych przepisów dotyczących stosowania stawki obniżonej w odniesieniu do remontów i napraw prywatnych budynków mieszkalnych. Takie preferencje są dopuszczalne dla wybranych usług pracochłonnych na gruncie art. 106 Dyrektywy 2006/112/WE, po uzyskaniu przez państwo członkowskie pozytywnej decyzji Rady UE - wyjaśnia Paweł Selera. Ekspert wskazuje, że możliwość stosowania powyższych regulacji była wprost dopuszczona w projekcie rządowym, a także w uchwale Senatu, która zakładała stosowanie powyższej preferencji do 31 grudnia 2010 r. W tym przypadku obniżona stawka VAT miała mieć zastosowanie w odniesieniu do remontów, w przypadku których wartość zużytych materiałów nie przekraczałaby 50 proc. kwoty należnej za wykonaną usługę pomniejszonej o podatek.

- Pomimo braku odpowiednich regulacji ustawowych, remonty i naprawy prywatnych budynków mieszkalnych niemieszczących się w definicji budownictwa społecznego powinny niewątpliwe w świetle dyrektywy oraz decyzji Rady z 7 listopada 2006 r. podlegać preferencyjnej stawce VAT do 31 grudnia 2010 r. - ocenia nasz rozmówca.

Definicja budownictwa społecznego

Kliknij aby zobaczyć ilustrację. 

MAGDALENA MAJKOWSKA
magdalena.majkowska@infor.pl

OPINIA

Filip Kopacz, menedżer z wrocławskiego biura PricewaterhouseCoopers:

Ustawa uchwalona przez Sejm 19 września 2007 r. wprowadziła definicję budownictwa społecznego, która umożliwi stosowanie po 31 grudnia 2007 r. obniżonej stawki VAT w budownictwie mieszkaniowym. Należy podkreślić, iż zgodnie z treścią ustawy definicja budownictwa społecznego obejmie w szczególności części powierzchni użytkowych stanowiących powierzchnie garażu, miejsca postojowego czy pomieszczeń, takich jak sauna i siłownia. Jednocześnie trzeba zauważyć, iż ustawa nie wskazuje możliwości stosowania preferencyjnej stawki VAT w odniesieniu do usług remontowych dotyczących obiektów niemieszczących się w definicji budownictwa społecznego. Tym niemniej, z punktu widzenia podatnika, uchwaloną ustawę należy generalnie ocenić pozytywnie, przy czym warto jednocześnie zaznaczyć, iż wprowadzone regulacje będą niewątpliwie budzić pewne kontrowersje interpretacyjne w praktyce.