Kredyt droższy od najmu

Wydaje się, że okres wariujących cen mieszkań mamy już za sobą. Pracownicy agencji nieruchomości potwierdzają, że rynek nieruchomości wkroczył w fazę stabilizacji cen. Co prawda, widocznej korekty nie należy się spodziewać - podwyżki będą, ale już mniej odczuwalne. Na przykład w Trójmieście w lipcu sprzedający otrzymywali za nieruchomość niższą cenę niż za nią żądali, wystawiając ją na sprzedaż, a w niektórych dzielnicach - w porównaniu z czerwcem - średnie ceny mieszkań spadły.

- Sprzedającym coraz rzadziej udaje się otrzymać za używane mieszkanie tyle, ile sobie życzą. Ceny transakcyjne są niższe od ofertowych o 2-4 proc. - mówi Marcin Żurawski z trójmiejskiej agencji Partnerzy Nieruchomości.

Podobnie jest w innych miastach.

- Strony coraz częściej negocjują. Sprzedający gotowi są obniżyć cenę nawet o 10 proc. Jeszcze pół roku temu trudno było sobie wyobrazić taką sytuację - przyznaje Tomasz Galicki z koszalińskiej agencji Ankam.

Więcej za wynajem

Rosnące w ostatnich czterech latach ceny mieszkań pociągnęły za sobą również ceny wynajmu. Z raportu www.szybko.pl i Expandera, analizującego rynek wtórny nieruchomości, wynika, że w ciągu roku bez wyjątku wzrosły koszty najmu wszystkich rodzajów mieszkań w pięciu analizowanych miastach. Najbardziej podrożał wynajem mieszkań dwu- i czteropokojowych, odpowiednio o 27 i 26 proc. Co ciekawe, wzrost czynszów ściśle skorelowany był ze wzrostem cen mieszkań. We Wrocławiu czynsze wzrosły średnio o 34 proc. (ceny mieszkań o 84 proc.). W Gdańsku czynsze poszły w górę o 28 proc. (ceny o 73 proc.), a w Warszawie i Krakowie podskoczyły odpowiednio o 18 i 19 proc. (ceny mieszkań 54 i 55 proc.).

Gazeta Prawna sprawdziła, jakie - po perturbacjach cenowych - są obecnie różnice w kosztach wynajmowania mieszkania a jego kupnem na kredyt, czyli - co z finansowego punktu widzenia bardziej się opłaca. Do wskazania różnic przyjęliśmy najczęściej kupowane i wynajmowane dwupokojowe mieszkania o powierzchni 50 mkw. o dobrym lub podwyższonym standardzie (po remoncie, umeblowane). W przypadku zakupu mieszkania na kredyt przyjęliśmy, że kupujący zapożycza się w banku na 30 lat i na 100 proc. wartości nieruchomości. Do tego doliczyliśmy średni koszt czynszu obowiązujący w danej lokalizacji i opłaty licznikowe (prąd, gaz, woda) - 100 zł miesięcznie. W przypadku kosztów wynajmu podane stawki zawierają już czynsz, który płaci właściciel. Dodaliśmy jedynie opłaty licznikowe (100 zł miesięcznie).

Dwa razy więcej

We wszystkich analizowanych miastach koszt zakupu mieszkania na kredyt okazał się droższy od wynajmu, w przypadku kredytu we frankach szwajcarskich od 17 proc. we Wrocławiu (dzielnica Krzyki, mieszkanie w nowym budownictwie) do ponad 94 proc. w Sopocie. Zaciągając kredyt w złotych, dysproporcje są jeszcze większe. Na przykład w Poznaniu 50-metrowe mieszkanie w nowym budownictwie kosztowałoby około 375 tys. zł (7,5 tys. zł za mkw.). Kredytując inwestycję, miesięcznie trzeba wyłożyć ponad 2,7 tys. zł. Wynajem takiego mieszkania to około 1,3 tys. zł. Różnica wynosi więc 110 proc.

Warto jednak pamiętać, że w przypadku zakupu własnego lokalu po okresie kredytowania będzie on naszą własnością, a dodatkowo zyskujemy na corocznym wzroście wartości nieruchomości.

- Z pewnością w najbliższych latach nie będą to tak spektakularne stopy zwrotu jak w latach ubiegłych, ale mogą wynosić od 5 do 10 proc. rocznie, co z pewnością pokryje samo oprocentowanie kredytu - przekonuje Radosław Machnik, analityk rynku nieruchomości Biura Nieruchomości Północ.

Wynajmując mieszkanie nie osiągniemy żadnych korzyści dodanych, chyba że rozsądnie zainwestujemy. Załóżmy, że zamiast 2 tys. zł miesięcznie za kredyt i opłaty płacimy łącznie 1 tys. zł za wynajem, a drugi tysiąc złotych wpłacamy co miesiąc do funduszu. Przyjmując roczną stopę zwrotu z inwestycji na poziomie 8 proc., po pięciu latach zarobilibyśmy 74 tys. zł, a po 10 latach 184 tys. zł.

- Zostając w wynajmowanym mieszkaniu narażamy się na wzrost opłat za czynsz, kupując własne mieszkanie wpadamy w wyższe koszty (rata jest wyższa niż czynsz), które mogą jeszcze rosnąć (ze względu na stopy procentowe). W tej sytuacji jedynym wyjściem, jest kupno mieszkania poniżej średniej ceny. Takie mieszkania znajdziemy na peryferiach miast, gdzie zarówno ceny, jak i opłaty powinny być zdecydowanie niższe niż w centrach - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance.

Na cudzym będzie drożej

Zdaniem analityków w najbliższych kilku latach należy spodziewać się dalszego wzrostu kosztów wynajmu. Jest to związane, z jednej strony, ze wzrostem rat kredytów hipotecznych (właściciele muszą przynajmniej w części pokryć coraz wyższe koszty spłaty kredytu wpływami z najmu). Zdaniem Krzysztofa Wiśniewskiego, specjalisty ds. obrotu nieruchomościami komercyjnymi w agencji Partnerzy Nieruchomości, wyraźniejszego wzrostu czynszów należy spodziewać się też w miastach, w których odbędą się finały EURO 2012.

- Choć nie ruszyły jeszcze inwestycje związane z organizacją EURO 2012, to już teraz jesteśmy zasypywani zapytaniami o wynajem mieszkań dla mających pracować przy ich realizacji pracowników - wyjaśnia Krzysztof Wiśniewski.

Jego zdaniem w okresie najbliższych pięciu lat ceny wynajmu będą rosły o około 10 proc. rocznie, a po roku 2012 powinniśmy doczekać się okresu stabilizacji cen.

ZE STRONY PODATKÓW

Osoby osiągające przychody z tytułu umów najmu - jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach działalności gospodarczej - mogą rozliczać się w formie ryczałtu. Dla przychodów nieprzekraczających równowartości 4 tys. euro stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. przychodu. Po przekroczeniu tej kwoty stosuje się stawkę 20 proc. W 2007 roku równowartość 4 tys. euro to 15 934 zł. Można też wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych przewidzianych w ustawie o PIT. Dochody osób nieprowadzących działalności gospodarczej podlegają wtedy progresywnej skali w wysokości 19, 30 i 40 proc. Jednocześnie można rozliczać m.in. wydatki poniesione na zakupy wyposażenia czy mebli.
KT

ZE STRONY PRAWA

Sąd może orzec eksmisję lokatora, który zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, ponieważ właściciel wypowiedział mu umowę najmu. Może to zrobić z powodu zwłoki z zapłatą czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Przyczyną wypowiedzenia może być też używanie lokalu sprzecznie z umową albo niezgodnie z przeznaczeniem.
MPS

PODSTAWA PRAWNA

l Ustawa z 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego Dz.U. nr 31 z 2005r, poz. 266 z późn. zm.

Ile kosztuje wynajem mieszkania, a ile zakup na kredyt (w zł)
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

MACIEJ BEDNAREK
maciej.bednarek@infor.pl