Nie zawsze musisz płacić pełny czynsz za wynajem. W tych przypadkach możesz wnioskować o obniżenie albo rozwiązać umowę.

• Szkody ponieśli i najemcy, i wynajmujący budynki i lokale
• Obniżenie czynszu najmu
• Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów jest możliwe
• Wygaśnięcie umowy najmu z mocy prawa ma miejsce w określonych przypadkach
• Rezygnacja z czynszu i odstąpienie od umowy najmu

Szkody ponieśli i najemcy, i wynajmujący budynki i lokale

Powódź, która dotknęła południowo-zachodnią część Polski dokonała wielu zniszczeń. Dotknęły one m.in. nieruchomości, które są przedmiotem najmu – czy to na cele mieszkalne, czy na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Rodzi się więc pytanie, co dalej z zawartymi umowami? Czy najemca musi płacić czynsz, jeśli lokal został zniszczony i nie nadaje się do dalszego użytkowania albo w ogóle przestał istnieć? Sytuacja jest trudna, bo w wyniku powodzi zarówno wynajmujący, jak i najemca ponieśli szkody, a jednocześnie żadna ze stron umowy nie przyczyniła się do ich powstania. Warto przypomnieć, jak tego rodzaju sytuacje są regulowane przez obowiązujące przepisy. Na podstawie przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, strony umowy najmu lokalu, który uległ zniszczeniu, mogą postąpić na kilka sposobów, w zależności od tego, jaka jest skala zniszczeń i jak przedstawiają się szanse na przywrócenie lokalu do poprzedniego stanu.

Obniżenie czynszu najmu

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 k.c.). Takie rozwiązanie może okazać się właściwe w sytuacji, gdy nieruchomość odniosła niewielkie szkody, a strony umowy są w stanie ustalić w jakim terminie zostaną one usunięte. Za okres, w którym lokal ma ograniczoną przydatność, najemca może wówczas zażądać odpowiedniego obniżenia czynszu. Takie żądanie warto przedstawić wynajmującemu na piśmie.

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów jest możliwe

Jeżeli jednak, mimo ustaleń stron, szkód nie uda się usunąć w wyznaczonym terminie, a ograniczona przydatność lokalu do użytku będzie się przedłużała, najemca może wypowiedzieć łączącą go z wynajmującym umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jak bowiem wynika z przepisów, w przypadku wystąpienia wad, które ograniczają przydatność rzeczy do umówionego użytku, jeżeli mimo otrzymanego zawiadomienia wynajmujący nie usunął tychże wad w odpowiednim czasie, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. k.c.).

Wygaśnięcie umowy najmu z mocy prawa ma miejsce w określonych przypadkach

W odniesieniu do umów najmu zastosowanie może znaleźć również regulacja Kodeksu cywilnego dotycząca następczej niemożliwości świadczenia. Przewiduje ona, że jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, zobowiązanie wygasa. Jeśli chodzi o umowę najmu, świadczeniem, do którego jest zobowiązany wynajmujący jest utrzymanie lokalu w stanie umożliwiającym korzystanie z niego zgodnie z umową. Skoro świadczenie to w wyniku powodzi stało się niemożliwe i nie jest zawinione przez najemcę, to zawarta przez strony umowa najmu z mocy prawa wygasa.

Rezygnacja z czynszu i odstąpienie od umowy najmu

W Kodeksie cywilnym znajduje się również regulacja, która wprost odnosi się do wykonywania zobowiązań wzajemnych. Przewiduje ona, że jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, zobowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe (art. 495 k.c.). Odnosząc to do umów najmu – jeśli wynajmujący nie może zrealizować swojego świadczenia polegającego na utrzymaniu nieruchomości w odpowiednim stanie, to nie ma prawa żądać od najemcy zapłaty czynszu. Jeśli lokal uległ zniszczeniu, ale nadal częściowo nadaje się do wykorzystywania zgodnie z celem najmu, strony umowy mogą uzgodnić odpowiednie obniżenie wysokości czynszu. Jeśli jednak takie częściowe wykorzystanie lokalu nie byłoby dla najemcy właściwe, ma on prawo odstąpić od zawartej umowy.