REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości – choć odbywa się u notariusza – niesie za sobą spore ryzyko, jeżeli nie zadba się o ten jeden szczegół

nieruchomość, sprzedaż nieruchomości, sprzedaż mieszkania, akt notarialny, cena
Sprzedaż nieruchomości – choć odbywa się u notariusza – niesie za sobą spore ryzyko, jeżeli nie zadba się o ten jeden szczegół
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Nie każdy jest świadomy, że dokonując sprzedaży domu czy mieszkania (pomimo zachowania wymaganej formy aktu notarialnego), można nabawić się nie lada problemów, jeżeli nie zadba się o jeden mały szczegół transakcji – moment zapłaty ceny przez nabywcę nieruchomości (lub odpowiednie zabezpieczenie tej zapłaty). W jaki sposób przeprowadzić transakcję kupna-sprzedaży domu czy mieszkania, aby pod względem uzyskania zapłaty ceny za zbywaną nieruchomość – nie wiązała się ona z ryzykiem dla sprzedającego?

Przeniesienie własności nieruchomości możliwe wyłącznie w formie aktu notarialnego

Zgodnie art. 158 kodeksu cywilnego – umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być obligatoryjnie zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku niezachowania powyższej formy (aktu notarialnego) – umowa przenosząca własność nieruchomości będzie nieważna. Z pozoru (skoro notariusz jest zawodem zaufania publicznego, który dba o bezpieczeństwo transakcji), wydaje się zatem, że zawarcie umowy w tej formie – powinno już wystarczająco zabezpieczać obie strony umowy przed uchylaniem się przez nie od wykonania wynikających z niej zobowiązań. Praktyka niejednokrotnie pokazuje, że tak jednak niestety nie jest.

REKLAMA

Moment przejścia własności nieruchomości na nabywcę

Każda nieruchomość jest oznaczona co do tożsamości, ponieważ posiada księgę wieczystą oraz jest zamieszczona w ewidencji gruntów i budynków, ma określoną powierzchnię i lokalizację. Są to cechy właściwe jedynie konkretnej nieruchomości. Do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości – zgodnie z kodeksem cywilnym – dochodzi natomiast już z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, a nie dopiero z momentem zapłaty ceny wynikającej z umowy. Zgodnie z art. 157 par. 1 kodeksu cywilnego – własność nieruchomości nie może być przy tym przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Nie można zatem, w umowie przeniesienia własności nieruchomości postanowić, że przejście własności nieruchomości na nabywcę nastąpi np. dopiero z momentem wpływu ustalonej w umowie ceny, na rachunek bankowy sprzedającego. Zawarcie w umowie sprzedaży nieruchomości warunku albo zastrzeżenie terminu, nie spowoduje co prawda nieważności takiej umowy, ale dla wystąpienia skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości konieczne będzie zawarcie przez strony dodatkowego porozumienia obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności na nabywcę.

Nabywca nieruchomości uchyla się od zapłaty ceny i co dalej?

REKLAMA

W związku z brakiem możliwości zastrzeżenia w umowie przeniesienia własności nieruchomości, iż przejście własności nieruchomości na nabywcę, nastąpi dopiero z momentem zapłaty przez niego ceny ustalonej w umowie – w praktyce, często dochodzi do sytuacji, w których strony transakcji zawierają umowę przeniesienia własności nieruchomości u notariusza, w której uzgadniają, że nabywca dokona przelewu ceny na rachunek bankowy sprzedającego np. w ciągu 7 dni od zawarcia umowy. Dochodzi więc do sytuacji, w której nabywca jest już właścicielem nieruchomości, pomimo, że jeszcze za nią nie zapłacił. Powstaje zatem pytanie – co, jeżeli nabywca będzie uchylał się od zapłaty ceny?

W takiej sytuacji, sprzedającemu, który nie jest już właścicielem zbytego mieszkania lub domu – pozostaje dochodzenie swoich praw na drodze sądowej (a uzyskanie wyroku sądowego – jak wszyscy zapewne wiedzą – wymaga nierzadko sporo czasu). Pewnym ułatwieniem, w tym zakresie, dla sprzedającego, będzie zawarty w umowie sprzedaży nieruchomości zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie roszczeń i obowiązków wynikających z umowy (przez sprzedawcę – w zakresie wydania nieruchomości, a przez nabywcę – w zakresie zapłaty ustalonej ceny). Zgodnie z art. 777 par. 1 pkt 4 i 5 kodeksu postępowania cywilnego bowiem – tytułami egzekucyjnymi są bowiem:

  • akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie oraz
  • akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

W przypadku zawarcia w umowie sprzedaży nieruchomości takiego zapisu (tj. że tytułem zabezpieczenia swojego zobowiązania dotyczącego zapłaty sprzedającemu umówionej ceny, nabywca nieruchomości poddaje się z niniejszej umowy, na rzecz sprzedającego, egzekucji w myśl art. 777 par. 1 pkt 4 lub odpowiednio – 5 k.p.c.) i mimo powyższego – uchylania się przez nabywcę od zapłaty umówionej ceny – sprzedający, celem wyegzekwowania należności, nie będzie musiał uzyskiwać wyroku sądowego, a będzie musiał jedynie skierować do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Akt notarialny, któremu sąd nada klauzulę wykonalności – stanie się, tym samym, tytułem egzekucyjnym, z którym sprzedający będzie już mógł udać się wprost do komornika, celem przeprowadzenia egzekucji z majątku dłużnika-nabywcy nieruchomości. Procedura prowadząca do rozpoczęcia egzekucji z majątku dłużnika, będzie więc niewątpliwie dużo szybsza niż w przypadku konieczności uzyskania przez sprzedającego wyroku sądowego. Nic jednak nie zagwarantuje sprzedającemu, że egzekucja taka będzie skuteczna. Znane są bowiem przypadki, w których nabywca nie płacił za zakupioną nieruchomość, zbywał ją w międzyczasie na rzecz kolejnego nabywcy (ponieważ formalnie – niezależnie od uiszczenia ceny zakupu nieruchomości – był już właścicielem nieruchomości, a zatem mógł nią dowolnie rozporządzać) i np. wyjechał na stałe za granicę, tym samym czyniąc egzekucję bezskuteczną i stając się nieuchwytnym dla swojego wierzyciela. Sprzedający-wierzyciel pozostawał natomiast bez domu czy mieszkania, które zbył i bez pieniędzy na zakup nowego lokum.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jest sposób, aby transakcja była w pełni bezpieczna dla sprzedającego

REKLAMA

Istnieje jednak sposób, aby sprzedający takiego ryzyka (tj. uchylania się przez nabywcę od zapłaty umówionej ceny) ponosić nie musiał i aby transakcja sprzedaży nieruchomości – w zakresie uzyskania zapłaty umówionej ceny – była dla niego w pełni bezpieczna. Mowa, w tym przypadku, o transakcjach, w ramach których kupujący nie korzysta z finansowania w postaci kredytu bankowego, a dysponuje własnymi środkami na zakup domu czy mieszkania. Jest nim – podpisanie, przez sprzedającego, aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości dopiero w momencie otrzymania – na swój rachunek bankowy – całej ceny nieruchomości. Najprostszym sposobem na przeprowadzenie transakcji w ten sposób, jest po prostu umówienie się z nabywcą, że w trakcie aktu notarialnego, dokona on przelewu całości ceny na rachunek bankowy sprzedającego i dopiero po tym, jak pieniądze wpłyną na rachunek bankowy sprzedającego – strony złożą podpisy pod umową sprzedaży nieruchomości. Warto jednak wówczas zadbać o to, aby zarówno sprzedający, jak i nabywca, posiadali wówczas rachunek bankowy w tym samym banku – po pierwsze dlatego, że środki w momencie dokonania przelewu, od razu wpłyną na rachunek sprzedającego, a po drugie dlatego, że wówczas nabywca nie będzie mógł anulować przelewu (co jest możliwe, jeżeli rachunki bankowe są w innych bankach).

Warto o tym wiedzieć, ponieważ nie wszyscy notariusze informują sprzedających o tym, że istnieje taki sposób na zabezpieczenie ich interesów, który w dodatku – nie generuje żadnych dodatkowych kosztów dla żadnej ze stron transakcji.

Celem zabezpieczenia zapłaty ceny przez nabywcę nieruchomości – można również skorzystać z depozytu notarialnego (który jednak zwiększy koszt całej transakcji)

Drugim sposobem na zabezpieczenie się przez sprzedającego nieruchomość w zakresie otrzymania zapłaty uzgodnionej w umowie ceny przez nabywcę nieruchomości – jest skorzystanie z tzw. depozytu notarialnego. Owy depozyt – który jest uregulowany w art. 108 ustawy z dnia 14.02.1991 r. Prawo o notariacie – pozwala sprzedającemu przekonać się (jeszcze przed złożeniem przez obie strony transakcji podpisów pod umową sprzedaży nieruchomości, a zatem – przed przejściem własności nieruchomości na nabywcę), że nabywca nieruchomości dysponuje środkami na nabycie nieruchomości. Ten ostatni bowiem – przed podpisaniem umowy przez sprzedającego – dokona wpłaty umówionej ceny do ww. depozytu (zamiast – jak zostało omówione powyżej – bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedającego), a notariusz – po spełnieniu przez strony warunków uzgodnionych w protokole ww. depozytu – dokona wypłaty środków na rzecz sprzedającego nieruchomość.

Zgodnie z ww. art. 108 ustawy Prawo o notariacie – notariusz, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością, ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu [red.: tj. w tym przypadku – sprzedającemu nieruchomość] – pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej [red.: czyli w tym przypadku – nabywcy nieruchomości], datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Czynność ta – tj. złożenie pieniędzy do depozytu – wymaga zatem spisania przez notariusza dodatkowego protokołu, którego sporządzenie – wiąże się z kolei z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej.

Maksymalne stawki ww. taksy, zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z par. 6 pkt 13 ww. rozporządzenia – za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej - maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3, tj. w przypadku wartości depozytu:

  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – ½ z 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – ½ z 4770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł i odpowiednio
  • powyżej 2 000 000 zł – ½ z 6770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej (do której zalicza się – małżonka, wstępnych, zstępnych, ojczyma i macochę, teściową i teścia, rodzeństwo, pasierba i pasierbicę oraz zięcia i synową) – nie więcej niż 7 500 zł.

Przykładowo: dla depozytu na kwotę 800 tys. zł – maksymalna taksa notarialna może wynieść 1 985 zł netto.

Podsumowując – jeżeli nabywca nieruchomości, zgodzi się na przelanie kwoty stanowiącej równowartość ceny zakupu nieruchomości (przed złożeniem przez strony podpisów pod umową sprzedaży nieruchomości), podczas aktu notarialnego, bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedającego – sposób ten, bez wątpienia będzie korzystniejszy dla sprzedającego, ponieważ w pełni zabezpieczy on jego interesy i nie wygeneruje dodatkowych kosztów transakcji. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości – o ile strony transakcji zdecydują się na poniesienie dodatkowego kosztu w postaci taksy notarialnej, celem skorzystania z depozytu notarialnego – korzystniejszy jest depozyt, ponieważ – nabywca nie ryzykuje wówczas, iż po dokonaniu zapłaty ceny na rachunek bankowy sprzedającego, ten ostatni, będzie np. uchylał się od złożenia podpisu pod umową sprzedaży nieruchomości. To, która ze stron transakcji poniesie koszty depozytu notarialnego – strony mogą ustalić dowolnie, a tym samym – mogą również ponieść te koszty po połowie lub może ponieść je w całości wyłącznie jedna ze stron transakcji. W każdym przypadku, warto zatem rozważyć wszystkie za i przeciw i wybrać taki sposób zabezpieczenia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, który będzie satysfakcjonujący dla obu stron.

Sprawdź »> Dziennik Gazeta Prawna - subskrypcja cyfrowa

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061)
  • Ustawa z dnia 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1568)
  • Ustawa z dnia 14.02.1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1001)
  • Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1566)
Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zasada: świadek ustanawia pełnomocnika bez konieczności zgody sądu lub prokuratora - projekt nowelizacji kpk (petycja NRA)

Naczelna Rada Adwokacka proponuje, aby wprowadzić jako zasadę prawo świadków do ustanowienia pełnomocnika, bez wyjątków i konieczności zgody sądu lub prokuratora. Adwokatura skierowała petycje w tej sprawie do prezydenta, rządu i parlamentu, która zawiera projekt nowelizacji kodeksu postępowania karnego.

Komunikat ZUS: Ograniczenia w komunikacji elektronicznej

Zakład Ubezpieczeń Społecznych informuje o ograniczeniach w komunikacji elektronicznej z ZUS.

7 mniej znanych praw osób z niepełnoprawnościami w Polsce

Osoby z niepełnosprawnościami mogą korzystać z szeregu uprawnień. Wiele z nich zależy od stopnia niepełnosprawności czy dodatkowych kryteriów. Tym razem wymieniamy 7 przykładów, o których nie każdy być może pamięta.

Bezpłatna konferencja: Cyfryzacja wymiaru sprawiedliwości - korzyści i wyzwania dla wierzycieli

Już 26 marca w Warszawie odbędzie się bezpłatna konferencja Cyfryzacja wymiaru sprawiedliwości - korzyści i wyzwania dla wierzycieli, której inicjatorem i opiekunem merytorycznym jest Kancelaria Maciej Panfil i Partnerzy. Wydarzenie zgromadzi około 100 uczestników, w tym przedstawicieli biznesu, ekspertów ze środowiska prawniczego, sektora technologicznego oraz reprezentantów instytucji publicznych.

REKLAMA

88-latek oszukany na blisko 1,2 mln zł

Kolejna ofiara oszustwa, tym razem na Podlasiu. 88-latek stracił łącznie blisko 1,2 mln zł, bo uwierzył w szybki zysk z inwestycji. Pieniądze przekazywał w reklamówkach.

Dla nich nie będzie przeliczenia emerytur. Tracą 1000 zł miesiąc w miesiąc. Od lat. ZUS nie poinformował [wyrok TK z 4 czerwca 2024 r.]

Wyrok TK z 4 czerwca 2024 r. daje prawo do dużych pieniędzy emerytom, którym ZUS nawet przez 12 lat (w okresie od 2013 r. w zależności od daty przejścia na emeryturę) pomniejszał miesiąc w miesiąc ich emeryturę. Mówimy o kwotach 1000 zł miesięcznie i stratach na kolejnych waloryzacjach. Żeby to naprawić trzeba od razu (w 2025 r.) podnieść emeryturę o 1000 zł. Niestety ten wyrok daje prawo do podwyżki emerytury o 1000 zł (średnio) i wyrównania około 60 000 zł (średnio) tylko niektórym poszkodowanym emerytom. TK wziął pod swoją ochronę tylko osoby, które były na wcześniejszej emeryturze przed 2013 r. Jeżeli ktoś znalazł się na wcześniejszej emeryturze np. w 2013 r. w 2014 r., to nie podlega ochronie TK. Gdzie jest więc problem? Gdzie jest temat? Emeryci (w 2013 r., 2014 r., 2015 r. itd.) przechodząc na wcześniejszą emeryturę powinnien otrzymać informację o tym, że nie opłaca mu się, gdyż straci on np. 1000 zł za takie przejście. W artykule dwie historie, gdzie strata wynosi 1000 zł miesięcznie. Miesiąc w miesiąc.

Rozliczenie podatku PIT za pomocą karty płatniczej. Uruchomiono możliwość płatności kartą płatniczą zobowiązań podatkowych

Wszyscy podatnicy mogą regulować zobowiązania podatkowe w zakresie rozliczenia PIT w serwisie e-US i w usłudze Twój e-PIT za pomocą karty płatniczej. Podatnicy nie ponoszą dodatkowych opłat z tego tytułu. Usługa działa od 20 marca 2025 r.

Czyste Powietrze w nowej odsłonie, już od kwietnia: Co się zmieni w programie? Jest sporo nowości

Nowa odsłona programu "Czyste Powietrze" rusza z początkiem kwietnia – zapowiedziała dzisiaj minister klimatu Paulina Hennig-Kloska. W programie jest sporo nowości, m.in. obowiązkowy audyt energetyczny przed wykonaniem termomodernizacji, wyższe progi dochodowe czy brak dotacji do kotłów gazowych.

REKLAMA

1000 zł świadczenia rodzicielskiego w 2025 r. Wydłużenie świadczenia rodzicielskiego od 19 marca 2025 r. Nowe przepisy już obowiązują

Świadczenie rodzicielskie w 2025 r. wynosi 1000 zł miesięcznie. Świadczenie rodzicielskie przysługuje rodzicom, którzy nie otrzymują zasiłku macierzyńskiego ani innego świadczenia odpowiadającemu za okres urlopu macierzyńskiego lub urlopu rodzicielskiego. Pobierać je można przez okres od 52 do 71 tygodni w zależności od liczby urodzonych, objętych opieką lub przysposobionych dzieci.

Czynsz, opłaty za śmieci, prąd. Czy w 2025 r. mogę dostać jakieś dodatki? [Przykłady]

Wiele osób boryka się z wysokimi rachunkami, szukając dostępnych form finansowego wsparcia. Prezentujemy kilka przykładowych świadczeń. Jakie kryteria trzeba spełnić w 2025 r.?

REKLAMA