REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości – choć odbywa się u notariusza – niesie za sobą spore ryzyko, jeżeli nie zadba się o ten jeden szczegół

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
nieruchomość, sprzedaż nieruchomości, sprzedaż mieszkania, akt notarialny, cena
Sprzedaż nieruchomości – choć odbywa się u notariusza – niesie za sobą spore ryzyko, jeżeli nie zadba się o ten jeden szczegół
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

W jaki sposób przeprowadzić transakcję kupna-sprzedaży domu czy mieszkania, aby pod względem uzyskania zapłaty ceny za zbywaną nieruchomość – nie wiązała się ona z ryzykiem dla sprzedającego? Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego – wbrew pozorom – nie gwarantuje uzyskania przez zbywcę nieruchomości przewidzianej w umowie ceny.

Przeniesienie własności nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego

Zgodnie art. 158 kodeksu cywilnego – umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być obligatoryjnie zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku niezachowania powyższej formy (aktu notarialnego) – umowa przenosząca własność nieruchomości będzie nieważna. Z pozoru (skoro notariusz jest zawodem zaufania publicznego, który dba o bezpieczeństwo transakcji), wydaje się zatem, że zawarcie umowy w tej formie – powinno już wystarczająco zabezpieczać obie strony umowy przed uchylaniem się przez nie od wykonania wynikających z niej zobowiązań. Praktyka niejednokrotnie pokazuje, że tak jednak niestety nie jest.

REKLAMA

REKLAMA

Kiedy własność nieruchomości przechodzi na nabywcę?

Każda nieruchomość jest oznaczona co do tożsamości, ponieważ posiada księgę wieczystą oraz jest zamieszczona w ewidencji gruntów i budynków, ma określoną powierzchnię i lokalizację. Są to cechy właściwe jedynie konkretnej nieruchomości. Do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości – zgodnie z kodeksem cywilnym – dochodzi natomiast już z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, a nie dopiero z momentem zapłaty ceny wynikającej z umowy. Zgodnie z art. 157 par. 1 kodeksu cywilnego – własność nieruchomości nie może być przy tym przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Nie można zatem, w umowie przeniesienia własności nieruchomości postanowić, że przejście własności nieruchomości na nabywcę nastąpi np. dopiero z momentem wpływu ustalonej w umowie ceny, na rachunek bankowy sprzedającego. Zawarcie w umowie sprzedaży nieruchomości warunku albo zastrzeżenie terminu, nie spowoduje co prawda nieważności takiej umowy, ale dla wystąpienia skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości konieczne będzie zawarcie przez strony dodatkowego porozumienia obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności na nabywcę.

Co zrobić, jak nabywca nieruchomości uchyla się od zapłaty ceny?

W związku z brakiem możliwości zastrzeżenia w umowie przeniesienia własności nieruchomości, iż przejście własności nieruchomości na nabywcę, nastąpi dopiero z momentem zapłaty przez niego ceny ustalonej w umowie – w praktyce, często dochodzi do sytuacji, w których strony transakcji zawierają umowę przeniesienia własności nieruchomości u notariusza, w której uzgadniają, że nabywca dokona przelewu ceny na rachunek bankowy sprzedającego np. w ciągu 7 dni od zawarcia umowy. Dochodzi więc do sytuacji, w której nabywca jest już właścicielem nieruchomości, pomimo, że jeszcze za nią nie zapłacił. Powstaje zatem pytanie – co, jeżeli nabywca będzie uchylał się od zapłaty ceny?

W takiej sytuacji, sprzedającemu, który nie jest już właścicielem zbytego mieszkania lub domu – pozostaje dochodzenie swoich praw na drodze sądowej (a uzyskanie wyroku sądowego – jak wszyscy zapewne wiedzą – wymaga nierzadko sporo czasu). Pewnym ułatwieniem, w tym zakresie, dla sprzedającego, będzie zawarty w umowie sprzedaży nieruchomości zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie roszczeń i obowiązków wynikających z umowy (przez sprzedawcę – w zakresie wydania nieruchomości, a przez nabywcę – w zakresie zapłaty ustalonej ceny). Zgodnie z art. 777 par. 1 pkt 4 i 5 kodeksu postępowania cywilnego bowiem – tytułami egzekucyjnymi są bowiem:

REKLAMA

  • akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie oraz
  • akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

W przypadku zawarcia w umowie sprzedaży nieruchomości takiego zapisu (tj. że tytułem zabezpieczenia swojego zobowiązania dotyczącego zapłaty sprzedającemu umówionej ceny, nabywca nieruchomości poddaje się z niniejszej umowy, na rzecz sprzedającego, egzekucji w myśl art. 777 par. 1 pkt 4 lub odpowiednio – 5 k.p.c.) i mimo powyższego – uchylania się przez nabywcę od zapłaty umówionej ceny – sprzedający, celem wyegzekwowania należności, nie będzie musiał uzyskiwać wyroku sądowego, a będzie musiał jedynie skierować do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Akt notarialny, któremu sąd nada klauzulę wykonalności – stanie się, tym samym, tytułem egzekucyjnym, z którym sprzedający będzie już mógł udać się wprost do komornika, celem przeprowadzenia egzekucji z majątku dłużnika-nabywcy nieruchomości. Procedura prowadząca do rozpoczęcia egzekucji z majątku dłużnika, będzie więc niewątpliwie dużo szybsza niż w przypadku konieczności uzyskania przez sprzedającego wyroku sądowego. Nic jednak nie zagwarantuje sprzedającemu, że egzekucja taka będzie skuteczna. Znane są bowiem przypadki, w których nabywca nie płacił za zakupioną nieruchomość, zbywał ją w międzyczasie na rzecz kolejnego nabywcy (ponieważ formalnie – niezależnie od uiszczenia ceny zakupu nieruchomości – był już właścicielem nieruchomości, a zatem mógł nią dowolnie rozporządzać) i np. wyjechał na stałe za granicę, tym samym czyniąc egzekucję bezskuteczną i stając się nieuchwytnym dla swojego wierzyciela. Sprzedający-wierzyciel pozostawał natomiast bez domu czy mieszkania, które zbył i bez pieniędzy na zakup nowego lokum.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Transakcja może zostać przeprowadzona w taki sposób, aby była ona w pełni bezpieczna dla sprzedającego

Istnieje jednak sposób, aby sprzedający takiego ryzyka (tj. uchylania się przez nabywcę od zapłaty umówionej ceny) ponosić nie musiał i aby transakcja sprzedaży nieruchomości – w zakresie uzyskania zapłaty umówionej ceny – była dla niego w pełni bezpieczna. Mowa, w tym przypadku, o transakcjach, w ramach których kupujący nie korzysta z finansowania w postaci kredytu bankowego, a dysponuje własnymi środkami na zakup domu czy mieszkania. Jest nim – podpisanie, przez sprzedającego, aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości dopiero w momencie otrzymania – na swój rachunek bankowy – całej ceny nieruchomości. Najprostszym sposobem na przeprowadzenie transakcji w ten sposób, jest po prostu umówienie się z nabywcą, że w trakcie aktu notarialnego, dokona on przelewu całości ceny na rachunek bankowy sprzedającego i dopiero po tym, jak pieniądze wpłyną na rachunek bankowy sprzedającego – strony złożą podpisy pod umową sprzedaży nieruchomości. Warto jednak wówczas zadbać o to, aby zarówno sprzedający, jak i nabywca, posiadali wówczas rachunek bankowy w tym samym banku – po pierwsze dlatego, że środki w momencie dokonania przelewu, od razu wpłyną na rachunek sprzedającego, a po drugie dlatego, że wówczas nabywca nie będzie mógł anulować przelewu (co jest możliwe, jeżeli rachunki bankowe są w innych bankach).

Warto o tym wiedzieć, ponieważ nie wszyscy notariusze informują sprzedających o tym, że istnieje taki sposób na zabezpieczenie ich interesów, który w dodatku – nie generuje żadnych dodatkowych kosztów dla żadnej ze stron transakcji.

Celem zabezpieczenia zapłaty ceny przez nabywcę nieruchomości – można również skorzystać z depozytu notarialnego

Drugim sposobem na zabezpieczenie się przez sprzedającego nieruchomość w zakresie otrzymania zapłaty uzgodnionej w umowie ceny przez nabywcę nieruchomości – jest skorzystanie z tzw. depozytu notarialnego. Owy depozyt – który jest uregulowany w art. 108 ustawy z dnia 14.02.1991 r. Prawo o notariacie – pozwala sprzedającemu przekonać się (jeszcze przed złożeniem przez obie strony transakcji podpisów pod umową sprzedaży nieruchomości, a zatem – przed przejściem własności nieruchomości na nabywcę), że nabywca nieruchomości dysponuje środkami na nabycie nieruchomości. Ten ostatni bowiem – przed podpisaniem umowy przez sprzedającego – dokona wpłaty umówionej ceny do ww. depozytu (zamiast – jak zostało omówione powyżej – bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedającego), a notariusz – po spełnieniu przez strony warunków uzgodnionych w protokole ww. depozytu – dokona wypłaty środków na rzecz sprzedającego nieruchomość.

Zgodnie z ww. art. 108 ustawy Prawo o notariacie – notariusz, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością, ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu [red.: tj. w tym przypadku – sprzedającemu nieruchomość] – pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej [red.: czyli w tym przypadku – nabywcy nieruchomości], datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Czynność ta – tj. złożenie pieniędzy do depozytu – wymaga zatem spisania przez notariusza dodatkowego protokołu, którego sporządzenie – wiąże się z kolei z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej.

Maksymalne stawki ww. taksy, zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z par. 6 pkt 13 ww. rozporządzenia – za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej - maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3, tj. w przypadku wartości depozytu:

  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – ½ z 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – ½ z 4770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł i odpowiednio
  • powyżej 2 000 000 zł – ½ z 6770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej (do której zalicza się – małżonka, wstępnych, zstępnych, ojczyma i macochę, teściową i teścia, rodzeństwo, pasierba i pasierbicę oraz zięcia i synową) – nie więcej niż 7 500 zł.

Przykładowo: dla depozytu na kwotę 800 tys. zł – maksymalna taksa notarialna może wynieść 1 985 zł netto.

Podsumowując – jeżeli nabywca nieruchomości, zgodzi się na przelanie kwoty stanowiącej równowartość ceny zakupu nieruchomości (przed złożeniem przez strony podpisów pod umową sprzedaży nieruchomości), podczas aktu notarialnego, bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedającego – sposób ten, bez wątpienia będzie korzystniejszy dla sprzedającego, ponieważ w pełni zabezpieczy on jego interesy i nie wygeneruje dodatkowych kosztów transakcji. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości – o ile strony transakcji zdecydują się na poniesienie dodatkowego kosztu w postaci taksy notarialnej, celem skorzystania z depozytu notarialnego – korzystniejszy jest depozyt, ponieważ – nabywca nie ryzykuje wówczas, iż po dokonaniu zapłaty ceny na rachunek bankowy sprzedającego, ten ostatni, będzie np. uchylał się od złożenia podpisu pod umową sprzedaży nieruchomości. To, która ze stron transakcji poniesie koszty depozytu notarialnego – strony mogą ustalić dowolnie, a tym samym – mogą również ponieść te koszty po połowie lub może ponieść je w całości wyłącznie jedna ze stron transakcji. W każdym przypadku, warto zatem rozważyć wszystkie za i przeciw i wybrać taki sposób zabezpieczenia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, który będzie satysfakcjonujący dla obu stron.

Sprawdź »> Dziennik Gazeta Prawna - subskrypcja cyfrowa

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061)
  • Ustawa z dnia 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1568)
  • Ustawa z dnia 14.02.1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1001)
  • Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1566)
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Niższy wiek emerytalny już od 2026 roku. Dla kobiet i mężczyzn. Senat już przegłosował, ale nie dla wszystkich grup zawodowych

Czy kolejna grupa zawodowa uzyska szczególne uprawnienia emerytalne? Toczą się prace na przepisami, które miałyby umożliwić niektórym osobom wcześniejsze zakończenie aktywności zawodowej. Nie każdego będzie obowiązywała granica 60 i 65 lat.

Pieniądze z subkonta ZUS i OFE po zmarłym mogą trafić do rodziny. ZUS wyjaśnia na jakich zasadach i co muszą zrobić spadkobiercy

W razie rozwodu, unieważnienia małżeństwa lub śmierci osoby, dla której ZUS prowadzi subkonto, zgromadzone środki mogą zostać podzielone i wypłacone uprawnionym. Jeśli zmarły ukończył 65 lat i miał już przyznaną tzw. emeryturę docelową, pieniądze co do zasady nie podlegają dziedziczeniu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy od wypłaty pierwszej emerytury docelowej minęło mniej niż trzy lata. Wtedy możliwa jest tzw. wypłata gwarantowana.

Nareszcie koniec tej opłaty - rząd podaje konkrety

Wreszcie został ogłoszony projekt ustawy, która definitywnie zniesie obowiązek tej przykrej opłaty obciążającej budżet niemal każdego gospodarstwa domowego, ale także przedsiębiorców korzystających z radia lub telewizora. Chodzi bowiem o zniesienie opłaty za abonament radiowotelewizyjny. Rząd, a konkretnie Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego, wreszcie ogłosiła konkrety.

Skomplikowane. Najpierw otrzymuje się świadczenie pielęgnacyjne. Potem oddaje. Można uprościć, ale traci się do 847 zł miesięcznie

W okresie przyznawania świadczenia wspierającego (kiedy nie wiadomo, czy osoba niepełnosprawna otrzyma odpowiednio dużo punktów poziomu potrzeby wsparcia), opiekun otrzymuje świadczenie pielęgnacyjne. Potem musi je oddać wstecznie, a za ten sam okres osoba niepełnosprawna ma świadczenie wspierające. Rząd podpowiada (za przepisami), że rodzina osoby niepełnosprawnej może wybrać świadczenie pielęgnacyjne rezygnując ze wspierającego. Tyle, że to się nie opłaca bo świadczenie pielęgnacyjne jest niższe od wspierającego (w jego maksymalnej wysokości).

REKLAMA

Nie jest źle. Świadczenie pielęgnacyjne z podwyżką o 99 zł. Tragedia w zasiłku pielęgnacyjnym 215,84 zł

Jak wygląda ranking świadczeń w 2026 r.? Zasiłek pielęgnacyjny nie będzie miał podwyżki (aż do początku 2028 r.). Jak rząd tłumaczy, dlatego, że 1 mln osób z zasiłkiem pielęgnacyjnym (większa część ze stopniem umiarkowanym niepełnosprawności) może się starać o świadczenie wspierające, które otrzymywało na koniec marca 2025 r. około 120 000 osób niepełnosprawnych (większa część beneficjentów ma stopień znaczny niepełnosprawności). Zupełnie inna sytuacja w 2026 r. (i kolejnych latach jest w świadczeniu pielęgnacyjnym (zarówno "starym" jak i "nowym"). W 2026 r. świadczenie to będzie podwyższone o 99 zł. To 3% podwyżka na 2026 r. Nie tak duża jak w latach minionych, kiedy mieliśmy galopująca inflację. Ale porównując z 0% podwyżki dla zasiłku pielęgnacyjnego, nie wygląda to źle. Opiekunowie osób niepełnosprawnych otrzymają w 2026 r. 3386 zł.

MOPS: Można dostać 6 zasiłków w 3 miesiące. Czytelnik: Nie można [List]

Wiele osób piszących do Infor.pl opisuje swoje doświadczenia co do teorii, że zostało wydane odgórne polecenie ograniczania świadczeń wypłacanych przez MOPS. Przykładowo w artykule publikujemy list czytelnika, który twierdzi, że ma informację o poleceniach wydawanych dla pracowników socjalnych w MOPS, aby starali się ograniczyć kwoty przeznaczane na świadczenia dla potrzebujących. Od czasu zaniżania punktacji w WZON co do świadczenia wspierającego (poziom potrzeby wsparcia) stale widzę na forach internetowych tego typu opinie. Jak w każdej teorii spiskowej nie wiadomo, kto miałby wydawać takie zalecenia oraz jak możliwe jest ich wdrożenie i kontrolowanie. Niemniej zjawisko takiego postrzegania MOPS, PZON. WZON, PFRON istnieje od lat i chyba się nasila od 2024 r. (prawdopodobnie z uwagi na powszechnie krytykowaną praktykę przyznawania punktów do świadczenia wspierającego).

Spadek i zachowek a obowiązki rodzinne. Przepisy po zmianach

Niedopełnianie obowiązków rodzinnych może wpływać na późniejsze kwestie dotyczące dziedziczenia. Niekiedy jednak odsunięcie krewnych od spadku nie należy do najłatwiejszych. Trzeba pamiętać o szeregu wymogów. Jakich?

Znalazłeś pracę, ale ją straciłeś? Nowe przepisy pozwalają bezrobotnym wrócić do zasiłku

1 czerwca 2025 roku weszła w życie nowa ustawa o rynku pracy, która wprowadza zmiany dotyczące powrotu do zasiłku dla bezrobotnych. Zgodnie z nowymi przepisami, osoba bezrobotna, która podjęła pracę lub rozpoczęła działalność gospodarczą, będzie mogła ponownie ubiegać się o zasiłek, jeśli spełni ustalone kryteria. Jakie? Oto szczegóły.

REKLAMA

W 2026 roku pracownik z najniższym wynagrodzeniem dostanie ponad 14 tys. zł za rozwiązanie umowy. Skąd ta kwota?

Na co mogą liczyć najniżej wynagradzani pracownicy w przypadku niespodziewanej utraty pracy? Obowiązujące przepisy jasno regulują ich prawa i obowiązki pracodawców. Należy do nich wypłata odprawy pieniężnej. Ale czy przysługuje każdemu?

Umiarkowany stopień niepełnosprawności. Co przysługuje [LISTA 2026]

Osoby z umiarkowanym stopniem niepełnosprawności nierzadko zastanawiają się nad tym, na jakiego rodzaju wsparcie mogą liczyć. Co daje orzeczenie? Jakie są przywileje w pracy? Czy w 2026 r. wzrosną kwoty dostępnych świadczeń i zasiłków? Co z kryteriami dochodowymi? Kto może dostać świadczenie wspierające z ZUS? Prezentujemy najważniejsze zasady w MOPS, PFRON i nie tylko.

REKLAMA