Pułapka w prawie budowlanym: Wiata samochodowa w odległości mniejszej niż 7 m od okien sąsiada (i 3 m od granicy działki), to samowola budowlana, za którą trzeba zapłacić nawet 10 tys. zł. Urzędnicy nie mają litości

• Czy do postawienia na swojej nieruchomości wiaty (samochodowej lub w celu składowania drewna) – zgodnie z przepisami prawa budowlanego – konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę?
• Czy do posadowienia na swojej nieruchomości wiaty (samochodowej lub w celu składowania drewna) – zgodnie z przepisami prawa budowlanego – konieczne jest dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej?
• Czy jeżeli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – do posadowienia wiaty (samochodowej lub w celu składowania drewna) wymagane będzie również uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?
• W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność (co nierzadko dotyczy domów szeregowych lub w zabudowie bliźniaczej) – nie obejdzie się bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli na posadowienie wiaty (samochodowej lub w celu składowania drewna)
• Nie bez znaczenia jest także miejsce posadowienia wiaty (samochodowej lub w celu składowania drewna) na działce i jej odległość od granicy sąsiedniej nieruchomości oraz okien domu sąsiada – wiata w zbyt bliskiej odległości od granicy nieruchomości lub okien domu sąsiada niezgodna z przepisami prawa budowlanego
• Wiele wiat samochodowych posadowionych jest niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, a za samowolę budowlaną właścicielom nieruchomości grożą surowe konsekwencje

Czy do postawienia na swojej nieruchomości wiaty (samochodowej lub w celu składowania drewna) – zgodnie z przepisami prawa budowlanego – konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę?

Konieczności czasochłonnego i kosztownego uzyskania pozwolenia na budowę, w przypadku zamiaru posadowienia na swojej działce wiaty (samochodowej lub w celu przechowywania drewna) można uniknąć, jeżeli spełni się wymogi z art. 29 ust. 1 pkt 14 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę (ale wymaga zgłoszenia) budowa wolnostojących:

• parterowych budynków gospodarczych,
• garaży,
• wiat

o powierzchni zabudowy do 35 m², jeżeli łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Jeżeli zatem są spełnione powyższe warunki, czyli wiata nie przekracza powierzchni 35 m², a na 500 m² działki nie przypadają więcej niż dwa obiekty z kategorii: budynki gospodarcze (do których zaliczane są m.in. szopy ogrodowe/domki narzędziowe), garaże i wiaty – co do zasady (bowiem poniżej zostaną jeszcze omówione pewne wyłączenia) – wiatę (samochodową lub w celu przechowywania drewna) można postawić na swojej nieruchomości w oparciu o zgłoszenie, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego.

Czy do posadowienia na swojej nieruchomości wiaty (samochodowej lub w celu składowania drewna) – zgodnie z przepisami prawa budowlanego – konieczne jest dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej?

Zgodnie ze wspomnianym powyżej art. 29 ust. 1 pkt 14 prawa budowlanego – posadowienie na swojej nieruchomości wiaty (samochodowej lub w celu przechowywania drewna) – nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga dokonania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 ww. ustawy.

W art. 29 ust. 2 ustawodawca przewidział jednak wyjątki od powyższej zasady – w stosunku do literalnie wymienionych w ww. przepisie obiektów/budynków, których posadowienie na nieruchomości nie wymaga dokonywania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego. Należą do nich m.in.:

• wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki (pkt 2),
• wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki (pkt 3),
• altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (pkt 4),
• jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (pkt 33).

Jeżeli zatem – wiata (samochodowa lub w celu przechowywania drewna) może zostać zakwalifikowana do któregoś z ww. wyłączeń – zgłoszenie jej budowy do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej również nie będzie konieczne. W przeciwnym wypadku natomiast – zgodnie z art. 30 prawa budowlanego – należy takiego zgłoszenia dokonać. Co więcej – zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac związanych z posadowieniem wiaty. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia – będzie mógł wówczas wnieść od niego sprzeciw, stwierdzając np. że w danym przypadku konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Do wykonywania prac związanych z posadowieniem wiaty – legalnie, będzie można przystąpić dopiero po upływie ww. terminu na wniesienie przez organ ww. sprzeciwu (jeżeli oczywiście organ go nie wniesie).

Czy jeżeli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – do posadowienia wiaty (samochodowej lub w celu składowania drewna) wymagane będzie również uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Przed dokonaniem zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej zamiaru posadowienia wiaty (samochodowej lub w celu przechowywania drewna) – należy również zweryfikować, czy dana nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym wypadku bowiem – przed dokonaniem ww. zgłoszenia – konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż – zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy, którą to decyzję – będzie trzeba następnie dołączyć do zgłoszenia.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej nieruchomości – wniosek o ustalenie warunków zabudowy należy złożyć do wójta, burmistrza lub odpowiednio – prezydenta miasta, we właściwości miejscowej którego znajduje się nieruchomość, na której ma zostać posadowiona wiata.

W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność (co nierzadko dotyczy domów szeregowych lub w zabudowie bliźniaczej) – nie obejdzie się bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli na posadowienie wiaty (samochodowej lub w celu składowania drewna)

W przypadku nieruchomości stanowiących współwłasność (co nierzadko zdarza się np. w przypadku budynków wielorodzinnych w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej) – jeżeli nieruchomość nie została formalnie podzielona, a jej podział jest np. wyłącznie umowny (wynikający z notarialnych umów sprzedaży nieruchomości i np. załączonych do nich mapek, wyznaczających „podział” gruntu pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli) – przed posadowieniem wiaty (samochodowej lub w celu przechowywania drewna) konieczne jest ponadto uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli działki. Zgodnie z art. 4 prawa budowlanego bowiem – prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej (jaką jest również posadowienie wiaty), uzależnione jest od wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do zgłoszenia zamiaru posadowienia wiaty (samochodowej lub w celu przechowywania drewna) do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, należy obligatoryjnie dołączyć (złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 30 ust. 2a pkt 1 prawa budowlanego). Jeżeli natomiast nieruchomość jest wspólna – do oświadczenia tego, załącza się zgody pozostałych współwłaścicieli gruntu.

Nie bez znaczenia jest także miejsce posadowienia wiaty (samochodowej lub w celu składowania drewna) na działce i jej odległość od granicy sąsiedniej nieruchomości oraz okien domu sąsiada – wiata w zbyt bliskiej odległości od granicy nieruchomości lub okien domu sąsiada niezgodna z przepisami prawa budowlanego

Wiata (samochodowa lub w celu przechowywania drewna), powinna zostać posadowiona na nieruchomości zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zwłaszcza w zakresie jej odległości od granicy sąsiedniej nieruchomości oraz okien znajdującego się na niej domu. Stanowi o tym par. 19 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym:

Powyższy przepis par. 19 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie będzie miał zastosowania, jeżeli posadowione przed domem (lub odpowiednio – przy domu) miejsce postojowe, przeznaczone dla jednego lub dwóch samochodów osobowych będzie niezadaszone (stanowi o tym wyłączenie przewidziane w par. 19 ust. 5 ww. rozporządzenia). Oznacza to, że można parkować samochód niezależnie od odległości do najbliższego okna sąsiada (tj. również w odległości mniejszej niż 7 m od tego okna), jeżeli miejsce postojowe przeznaczone dla samochodu osobowego na Twojej nieruchomości, nie zostało zabudowane wiatą.

Przywołany powyżej przepis par. 19 ust. 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie będzie natomiast miał zastosowania, jeżeli posadowione przed domem (lub odpowiednio – przy domu) miejsce postojowe, przeznaczone dla jednego lub dwóch samochodów osobowych będzie niezadaszone i będzie stykało się z miejscem postojowym przeznaczonym dla samochodu osobowego na sąsiedniej działce (stanowi o tym wyłączenie przewidziane w par. 19 ust. 6 ww. rozporządzenia). Oznacza to, że sąsiad można parkować samochód przy granicy nieruchomości (tj. bez zachowania wspomnianego powyżej minimum 3 m odstępu), jeżeli miejsce postojowe przeznaczone dla samochodu osobowego na Twojej nieruchomości, nie zostało zabudowane wiatą i styka się ono z miejscem postojowym przeznaczonym dla samochodu osobowego na nieruchomości sąsiada.

Jak natomiast będzie z wiatą przeznaczoną do przechowywania drewna (czyli tzw. drewutnią)?

Wiele wiat samochodowych posadowionych jest niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, a za samowolę budowlaną właścicielom nieruchomości grożą surowe konsekwencje

Z powyższego wynika, że wszystkie wiaty samochodowe, które posadowione są niezgodnie z przepisami par. 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – tj. w odległości mniejszej niż 7 m od okien domu znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości i jednocześnie – mniejszej niż 3 m od granicy działki – mogą zostać uznane za samowolę budowlaną. Legalizacja takiej samowoli, to dla właściciela nieruchomości koszt 5 tys. zł (zgodnie z art. 49d ust. 1 pkt 2 lit. a prawa budowlanego), a grzywna, jaką ponadto może zostać ukarany (za wykonanie robót budowlanych niezgodnie z przepisami, czyli w niewłaściwej odległości od sąsiadującej nieruchomości jak również np. bez wymaganego zgłoszenia) – to kolejne 5 tys. zł (zgodnie z art. 93 pkt 2a i pkt 6 prawa budowlanego – i to odrębnie za wykonanie robót budowlanych niezgodnie z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli m.in. za niewłaściwą odległość od wiaty od granicy nieruchomości i odpowiednio okien budynku mieszkalnego znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości oraz za posadowienie wiaty bez uprzedniego zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, jeżeli było wymagane). Warto zatem mieć się na baczności i zawsze – przed przystąpieniem do jakichkolwiek robót budowlanych na swojej nieruchomości – wnikliwie przenalizować zawiłe przepisy prawa budowlanego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm.)
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225 z późn. zm.)
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 822 z późn. zm.)

Wideoszkolenie: Podatek od nieruchomości 2025 – czy firmy czeka rewolucja?