Nieruchomość w Hiszpanii – podatki (zakup, wynajem, sprzedaż). Przewodnik dla polskich inwestorów

• Rynek pierwotny i wtórny
• Opodatkowanie wynajmu nieruchomości
• Podatki przy sprzedaży nieruchomości
• Podatek katastralny

• Całkowite koszty zakupu mogą wynieść 10-15 proc. wartości nieruchomości - obejmują podatki, opłaty notarialne, rejestracyjne oraz honoraria prawników;
• Nierezydenci z krajów spoza UE/EEA płacą wyższe podatki – 24 proc. od przychodu brutto bez możliwości odliczeń, podczas gdy mieszkańcy UE/EEA mogą skorzystać z preferencyjnych warunków;
• Wybór struktury prawnej ma kluczowe znaczenie - hiszpańska spółka lub spółka z oddziałem fizycznym w Hiszpanii może korzystać z pełnej amortyzacji i ulg podatkowych.

Polacy, którzy planują zakup nieruchomości w Hiszpanii muszą zapoznać się z obowiązującym tam systemem podatkowym. Opłaty mogą różnić się w zależności od wybranej formy zakupu i rodzaju nieruchomości. – Szczegółowa znajomość obowiązujących stawek podatkowych może znacząco wpłynąć na rentowność inwestycji – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Przy podejmowaniu decyzji o formie prawnej zakupu nieruchomości w Hiszpanii warto wziąć pod uwagę: cel inwestycji (dla siebie czy na wynajem komercyjny), planowany okres posiadania nieruchomości, możliwości optymalizacji podatkowej, koszty prowadzenia działalności gospodarczej.

Rynek pierwotny i wtórny

Przy zakupie nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera obowiązuje VAT (IVA) w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości. Stawka ta może się różnić w zależności od regionu - na Wyspach Kanaryjskich stawka odpowiadająca VAT to 7 proc., w niektórych wspólnotach autonomicznych może być wyższa. Dodatkowo należy uiścić podatek od dokumentów urzędowych (AJD) wynoszący około 1-1,5 proc. AJD różni się w zależności od regionu, a stawki mogą się zmieniać w kolejnych latach.

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym podlega podatkowi od przeniesienia własności (ITP). W Andaluzji, gdzie znajduje się popularna Costa del Sol, stawka wynosi około 7 proc., podczas gdy w innych regionach, takich jak Katalonia, może sięgać nawet 10 proc. Ten podatek dotyczy zarówno osób prywatnych oraz firm i nie można go odliczyć.

– Warto pamiętać, że całkowite koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii mogą wynieść 10-15 proc. wartości transakcji, obejmując oprócz podatków także opłaty notarialne, rejestracyjne oraz honoraria prawników – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Opodatkowanie wynajmu nieruchomości

Sposób opodatkowania dochodów z wynajmu zależy od statusu właściciela. Jeśli zakup nieruchomości był na osobę prywatną to nierezydenci z krajów UE/EEA płacą 19 proc. od dochodu netto (po odliczeniu kosztów), a nierezydenci spoza UE/EEA: 24 proc. od przychodu brutto, bez możliwości odliczeń.

– W przypadku spółek sytuacja wygląda następująco: jeśli jest to polska spółka to dla nierezydentów z UE/EEA obowiązuje 19 proc. od dochodu netto, podobnie jak w przypadku osoby prywatnej. Jeżeli nie jest to spółka z UE/EEA, podlega 24 proc. podatku od przychodu brutto, bez odliczeń. Z kolei hiszpańska spółka lub spółka z PE, czyli spółka polska, ale z oddziałem fizycznym w Hiszpanii płaci 25 proc. CIT, ale z możliwością pełnej amortyzacji i dostępem do ulg dla dużych portfeli – tłumaczy Robert Reiski.

Podatki przy sprzedaży nieruchomości

Jak wygląda sytuacja przy sprzedaży nieruchomość w Hiszpanii? Zarówno nierezydenci z UE/EEA, jak i spoza UE/EEA, płacą 19 proc. podatku od rzeczywistego zysku (różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia powiększonym o udokumentowane wydatki).

– Ponadto kupujący jest zobowiązany potrącić 3 proc. ceny sprzedaży jako zaliczkę na podatek sprzedającego. W razie gdyby potrącona kwota przewyższyła należny podatek, sprzedający może ubiegać się o zwrot nadpłaty – tłumaczy Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Polska spółka (nierezydent bez PE): zapłaci 19 proc. od zysku (typu CGT). Hiszpańska spółka lub spółka z PE zapłaci 25 proc. CIT od zysku netto (z pełnym prawem do odliczeń). Przy wypłacie dywidendy – 19 proc. podatek u źródła, chyba że zwalnia umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania.

– Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie nieruchomości w Hiszpanii, zaleca się konsultację z doradcą podatkowym oraz prawnikiem specjalizującym się w transakcjach międzynarodowych. Profesjonalne doradztwo pomoże wybrać optymalną strukturę inwestycji i uniknąć kosztownych błędów, zwłaszcza że przepisy podatkowe mogą się zmieniać z roku na rok – dodaje Robert Reiski.

Podatek katastralny

Natomiast roczny podatek od nieruchomości w Hiszpanii nazywany jest BI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles. To lokalny podatek, który płaci się do gminy. Naliczany jest od wartości katastralnej nieruchomości, a jego wysokość zależy od lokalizacji. Zazwyczaj wynosi od 0,4 proc. do 1,1 proc. wartości katastralnej rocznie.