Najem prywatny małżonków: pułapka limitu 100 000 zł i kto powinien złożyć PIT-28

• Dwie stawki i jeden próg
• Małżonkowie: dwa limity zamiast jednego
• Oświadczenie: termin nieprzekraczalny
• Pułapka mieszanego majątku
• Media poza przychodem – jak skonstruować umowę
• Kto, gdzie i kiedy składa PIT-28
• Perspektywa VAT: odrębne limity, wspólne ryzyko
• Trzy wnioski na kwiecień 2026
• Powołane interpretacje

Dwie stawki i jeden próg

Podstawowa zasada opodatkowania najmu prywatnego jest prosta: stawka 8,5 proc. obowiązuje do momentu, w którym łączny przychód podatnika w danym roku nie przekroczy 100 000 zł. Każda złotówka powyżej tej kwoty opodatkowana jest stawką 12,5 proc. Podatek ryczałtowy jest liczony narastająco od początku roku kalendarzowego, co oznacza, że w miesiącu przekroczenia progu podatnik stosuje tzw. opodatkowanie mieszane.

Małżonkowie: dwa limity zamiast jednego

Do czasu nowelizacji przepisów małżonkowie wpadali w tzw. pułapkę wspólnego limitu, w której kwota 100 000 zł dotyczyła pary łącznie. Zmiana została wprowadzona ustawą z 26 maja 2023 r., która weszła w życie 1 lipca 2023 r., ale zgodnie z przepisem przejściowym nowe brzmienie art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie stosuje się do przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2023 r. W praktyce oznacza to, że nowy limit obejmował już rozliczenie przychodów z najmu za cały 2023 r. Dziś małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej mogą wybrać jeden z dwóch modeli rozliczenia:

– Rozliczenie osobne (domyślne). Każdy z małżonków rozlicza połowę przychodu z majątku wspólnego i każdemu przysługuje własny, niezależny limit 100 000 zł. W praktyce oznacza to, że przychody z najmu wspólnego do 200 000 zł rocznie mogą być opodatkowane stawką 8,5 proc., o ile na każdego z małżonków przypada nie więcej niż 100 000 zł. Każde z nich składa jednak odrębne zeznanie PIT-28.

– Rozliczenie skoncentrowane (na podstawie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków - dalej oświadczenie). Jeden z małżonków opodatkowuje całość przychodów z najmu wspólnego. Wówczas jego indywidualny limit wynosi 200 000 zł. Drugi małżonek nie składa PIT-28 z tytułu najmu ze wspólnego majątku.

Poniżej omawiamy warianty po to, by uporządkować zasady rozliczenia najmu nieruchomości należących do majątku wspólnego małżonków; nie dotyczą one nieruchomości wchodzących wyłącznie do majątku osobistego jednego z nich.

Wariant pierwszy – rozliczenie osobne (domyślne) – nie wymaga żadnych formalności. Każde z małżonków rozlicza połowę przychodu z majątku wspólnego i korzysta z własnego, niezależnego limitu 100 000 zł dla stawki 8,5 proc. W sumie para może zatem zachować niższą stawkę przy przychodach do 200 000 zł – jednak każde z małżonków składa odrębne zeznanie PIT-28.

Wariant drugi – rozliczenie skoncentrowane – wymaga istnienia wspólności majątkowej oraz terminowego złożenia oświadczenia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Małżonek, który przejmuje rozliczenie całości, korzysta z limitu 200 000 zł dla stawki 8,5 proc. Drugi małżonek nie składa PIT-28 z tytułu najmu ze wspólnego majątku.

Wariant trzeci – rozdzielność majątkowa – każde z małżonków rozlicza wyłącznie własne nieruchomości lub udziały w nieruchomościach. Limit 100 000 zł przysługuje każdemu z osobna; odrębność majątkowa wyklucza możliwość złożenia wspólnego oświadczenia.

Oświadczenie: termin nieprzekraczalny

Możliwość skoncentrowania całego przychodu u jednego z małżonków jest sformalizowanym przywilejem. Wymaga złożenia oświadczenia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Termin jest rygorystyczny: upływa 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym w danym roku wpłynął pierwszy przychód z najmu. Wyjątek: jeśli pierwszy przychód pojawia się w grudniu, oświadczenie należy złożyć do końca roku podatkowego.

Oświadczenie może podpisać jedno z małżonków – podpis jest równoznaczny z oświadczeniem o posiadaniu upoważnienia od współmałżonka do działania w imieniu obojga. Co ważne, raz złożone oświadczenie jest ważne w kolejnych latach podatkowych bez konieczności jego odnawiania – chyba że małżonkowie zawiadomią o rezygnacji lub ustanie między nimi wspólność majątkowa.

Oświadczenie złożone po terminie jest bezskuteczne, co potwierdzają liczne interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W takiej sytuacji małżonkowie rozliczają przychody z majątku wspólnego po połowie i mają obowiązek złożenia dwóch odrębnych deklaracji PIT-28.

Pułapka mieszanego majątku

Najtrudniejsza sytuacja dotyczy małżonków posiadających jednocześnie nieruchomości z majątku wspólnego oraz z majątków osobistych (np. nabytych przed ślubem lub otrzymanych w drodze darowizny lub spadku). W takim przypadku nie wystarczy wiedzieć, że limit 200 000 zł dotyczy majątku wspólnego – konieczne jest śledzenie, jak przychody z obu mas majątkowych wzajemnie na siebie wpływają.

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora KIS z 26 lutego 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.911.2023.2.AA), jeżeli jeden z małżonków – na podstawie złożonego oświadczenia – rozlicza całość przychodów z najmu składnika majątku wspólnego, to do przychodów z jego majątku osobistego nadal stosuje się próg 100 000 zł. Przy obliczaniu tego progu musi on jednak uwzględnić także przychody z najmu składnika majątku wspólnego rozliczane wyłącznie przez niego.

W takich przypadkach warto rozważyć, czy korzystniejsze nie jest rozliczanie najmu wspólnego po połowie – bez oświadczenia. Pozwala to każdemu z małżonków zachować własny, niezależny limit 100 000 zł, nieobciążony przychodami współmałżonka.

Media poza przychodem – jak skonstruować umowę

Skoro ryczałt płaci się od przychodu, a nie od dochodu, szczególnego znaczenia nabiera precyzyjna definicja tego, co do przychodu w ogóle wlicza. Naczelny Sąd Administracyjny w szeregu orzeczeń, m.in. w wyroku sygn. akt II FSK 119/23, potwierdził, że opłaty za media (prąd, woda, gaz, czynsz do wspólnoty) nie stanowią przychodu wynajmującego – pod warunkiem odpowiedniej konstrukcji umowy najmu.

Z treści umowy musi jednoznacznie wynikać, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów mediów, a wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika przekazującego środki dostawcom. Wówczas opodatkowaniu podlega wyłącznie czynsz najmu.

Kto, gdzie i kiedy składa PIT-28

Zeznanie roczne PIT-28 za rok podatkowy 2025 należy złożyć do 30 kwietnia 2026 r. Obowiązuje wersja formularza PIT-28(27). Mimo wspólności majątkowej i ewentualnego oświadczenia deklaracja jest zawsze indywidualna – małżonkowie nie składają wspólnego PIT-28. Właściwość urzędu skarbowego ustala się według miejsca zamieszkania podatnika w dniu składania zeznania.

W formularzu przychody opodatkowane stawką 8,5 proc. wykazuje się odrębnie od nadwyżki opodatkowanej stawką 12,5 proc. Małżonek korzystający z oświadczenia wykazuje całość przychodu wspólnego do limitu 200 000 zł, a drugi małżonek PIT-28 z tytułu najmu wspólnego nie składa.

Podatnicy mogą korzystać z usługi Twój e-PIT, dostępnej od 15 lutego 2026 r. Wstępnie wypełnione deklaracje wymagają jednak weryfikacji – systemy ministerialne nie zawsze poprawnie przypisują wpłaty dokonane na mikrorachunki podatkowe, co może prowadzić do błędnego wykazania niedopłaty lub nadpłaty. Termin zapłaty pokrywa się z terminem złożenia zeznania – 30 kwietnia 2026 r.

Mimo że ryczałt z zasady nie dopuszcza kosztów uzyskania przychodu, w PIT-28 możliwe jest odliczenie składek na ubezpieczenia społeczne, darowizn oraz wydatków w ramach ulgi termomodernizacyjnej (do zeznania dołącza się wówczas załącznik PIT/O).

Perspektywa VAT: odrębne limity, wspólne ryzyko

Dla celów VAT małżonkowie mogą być traktowani jako odrębni podatnicy, a każdemu z nich może przysługiwać własny, niezależny limit zwolnienia podmiotowego (w 2025 r.: 200 000 zł). Potwierdza to m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 25 czerwca 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.244.2025.5.MGO), ale tylko w konkretnym stanie faktycznym: każde z małżonków podpisało odrębną umowę najmu na wynajem 1/2 części nieruchomości wspólnej i każde działało we własnym imieniu jako wynajmujący. Bezpieczniej więc napisać, że przy najmie wspólnej nieruchomości odrębny status podatnika VAT i odrębny limit zwolnienia podmiotowego można przypisać każdemu z małżonków wtedy, gdy z umowy i sposobu wykonywania najmu wynika, że każde z nich samodzielnie świadczy usługę najmu. Nie wynika z tej interpretacji zasada automatycznego podziału obrotu „po połowie” w każdym przypadku.

Pułapka pojawia się u małżonków prowadzących jednocześnie jednoosobową działalność gospodarczą. Wartość sprzedaży z najmu prywatnego wlicza się do limitu 200 000 zł zwolnienia podmiotowego w VAT łącznie z wartością sprzedaży z działalności. Jeśli przedsiębiorca korzystający ze zwolnienia w podstawowym biznesie (np. usługach doradczych) zacznie dodatkowo wynajmować prywatne mieszkania, łączna wartość sprzedaży może szybko przekroczyć próg. Skutek: utrata zwolnienia podmiotowego i konieczność naliczania VAT od usług z działalności – choć sam najem mieszkaniowy co do zasady pozostaje zwolniony przedmiotowo.

Od 1 stycznia 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego z VAT wzrasta do 240 000 zł. Podatnicy, którzy w 2025 r. przekroczyli próg 200 000 zł, lecz nie osiągnęli 240 000 zł, będą mogli powrócić do zwolnienia od początku 2026 r. bez konieczności odczekiwania pełnego roku karencji.

Trzy wnioski na kwiecień 2026

Wspólne rozliczenie najmu prywatnego małżonków w 2025/2026 r. wymaga uwzględnienia kilku zależności:

1. Oświadczenie – złóż je przed upływem 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu pierwszego przychodu. Spóźnienie jest nieodwracalne – skutkuje powrotem do rozliczenia po połowie i dwóch deklaracjach PIT-28.
2. Zbieg majątku wspólnego i osobistego wymaga kalkulacji. Limit 200 000 zł chroni najem wspólny, ale nie neutralizuje limitu 100 000 zł przy ustalaniu stawki dla nieruchomości osobistej.
3. Precyzyjna umowa najmu to nie formalność. Wydzielenie opłat za media z przychodu może zdecydować o tym, czy podatnik mieści się w niższej stawce – pod warunkiem że umowa jednoznacznie to potwierdza i wynajmujący przechowuje rachunki od dostawców.

Powołane interpretacje

• interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 26 lutego 2024 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.911.2023.2.AA
• interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 25 czerwca 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.244.2025.5.MGO