Frankowicz wziął kredyt na mieszkanie dla córki. Skarbówka: co z PIT po ugodzie?

• Najważniejsze w skrócie
• Typowa sytuacja: kredyt rodzinny na mieszkanie dla dziecka
• Umorzenie długu = przychód podatkowy. To zasada
• Zaniechanie poboru PIT: co mówi rozporządzenie z 11 marca 2022 r.
• Warunki zaniechania: pięć kluczowych wymogów
• Sedno problemu: czy rodzice-współkredytobiorcy zaspokajają „własne cele mieszkaniowe”?
• Uwaga na układ właścicielski i cel kredytu
• „Jedna inwestycja mieszkaniowa”- co to oznacza w praktyce
• Krok po kroku: jak rozliczyć ugodę frankową na mieszkanie dziecka
• Pułapki: kiedy zaniechanie może nie zadziałać
• Podsumowanie
• Powołane interpretacje

Typowa sytuacja: kredyt rodzinny na mieszkanie dla dziecka

Stan faktyczny, który stał się przedmiotem najnowszej interpretacji KIS, jest znany tysiącom polskich rodzin. W lipcu 2007 r. rodzic zawarł umowę kredytu mieszkaniowego denominowanego we frankach szwajcarskich. Cel: sfinansowanie zakupu lokalu mieszkalnego dla córki, która miała w nim mieszkać i zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe. Kredyt zabezpieczono hipoteką na finansowanej nieruchomości.

Stronami umowy kredytu byli solidarnie wnioskodawca, jego małżonka, córka oraz ówczesny zięć. Wszyscy odpowiadali za spłatę do pełnej wysokości. Właścicielami lokalu pozostawali jednak wyłącznie córka i jej mąż — rodzice byli więc współkredytobiorcami, ale nie współwłaścicielami nieruchomości.

W lutym 2025 r. wnioskodawca pozwał bank, domagając się ustalenia i zapłaty. W styczniu 2026 r. bank zaproponował ugodę: zwolnienie z długu w określonej kwocie, stanowiącej różnicę między aktualnym zadłużeniem przeliczonym na złote po średnim kursie NBP a hipotetycznym saldem kredytu „złotówkowego”, jakby od początku był on udzielony w PLN. Pozostałe parametry — okres kredytowania (479 miesięcy od daty zawarcia umowy), forma spłaty w ratach — miały zostać zachowane. Umorzenie objęło wyłącznie kapitał i odsetki wyrażone w CHF, przeliczone według średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego zawarcie ugody. Nie obejmowało innych opłat, prowizji, kosztów dodatkowych, odsetek karnych ani skapitalizowanych. Wnioskodawca zapytał Dyrektora KIS, czy w tej sytuacji zastosowanie znajdzie zaniechanie poboru podatku dochodowego przewidziane w rozporządzeniu Ministra Finansów z 11 marca 2022 r.

Umorzenie długu = przychód podatkowy. To zasada

Aby zrozumieć, dlaczego w ogóle pojawia się tu wątek PIT, trzeba zacząć od podstaw. Zgodnie z art. 9 ust. 1 updof opodatkowaniu podlegają, co do zasady, wszelkiego rodzaju dochody. Wyjątkami są tylko dochody zwolnione na mocy ustawy oraz te, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przychodem w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o PIT są nie tylko otrzymane pieniądze, ale również wartość nieodpłatnych świadczeń. Pojęcie to interpretuje się szeroko, obejmuje ono każde działanie lub zaniechanie skutkujące przysporzeniem majątkowym o konkretnym wymiarze finansowym, w tym zmniejszeniem pasywów po stronie podatnika.

Sama wypłata kredytu i jego spłata na warunkach umownych są neutralne podatkowo, kredytobiorca otrzymuje pieniądze, ale w tej samej kwocie ma obowiązek je zwrócić. Przychód powstaje dopiero w momencie umorzenia kredytu lub jego części. Wówczas dłużnik osiąga realne przysporzenie: jego zobowiązanie maleje, a środki, które musiałby wydać na spłatę, pozostają w jego majątku. Jest to przychód z innych źródeł, klasyfikowany na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o PIT.

Konsekwencja praktyczna: bank umarzający dług ma obowiązek wystawić informację PIT-11 na nazwisko każdego ze współkredytobiorców, którego dotyczy umorzenie. Tej informacji nie da się „uniknąć” — dokument trafia zarówno do podatnika, jak i do urzędu skarbowego.

Zaniechanie poboru PIT: co mówi rozporządzenie z 11 marca 2022 r.

Ustawodawca dostrzegł problem: opodatkowywanie kredytobiorców, którzy zawierają ugody z bankami w wyniku wieloletniego sporu o ważność umowy frankowej, byłoby społecznie nieakceptowalne i zniechęcałoby do polubownego kończenia takich spraw. Stąd rozporządzenie MF w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.

Mechanizm jest specyficzny. Przepisy nie wprowadzają zwolnienia podatkowego — przychód formalnie istnieje i jest klasyfikowany jako przychód z innych źródeł. Minister Finansów, korzystając z upoważnienia z art. 22 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej, jedynie zaniechał jego poboru. Skutek dla podatnika jest jednak praktycznie identyczny jak przy zwolnieniu: nie wykazuje on takiego przychodu w zeznaniu rocznym i nie płaci od niego PIT.

Warunki zaniechania: pięć kluczowych wymogów

Aby skorzystać z zaniechania poboru podatku, muszą być jednocześnie spełnione warunki dotyczące samego kredytu (definicja kredytu mieszkaniowego z § 3 ust. 1 rozporządzenia) oraz dotyczące osoby kredytobiorcy (§ 1 ust. 1 pkt 1):

1. Kredyt został udzielony przed 15 stycznia 2015 r. — to graniczna data odcinająca tzw. kredyty frankowe od późniejszych zobowiązań.
2. Kredytodawcą był podmiot nadzorowany przez państwowy organ nadzoru nad rynkiem finansowym (KNF) i uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw — w praktyce: bank lub SKOK.
3. Kredyt był zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, prawie wieczystego użytkowania, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni.
4. Środki z kredytu zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT (m.in. nabycie lokalu mieszkalnego, budowa lub remont domu, nabycie gruntu pod budowę).
5. Kredytobiorca nie korzystał wcześniej z analogicznego zaniechania w odniesieniu do innej inwestycji mieszkaniowej.

Co konkretnie obejmuje zaniechanie? Zgodnie z § 1 ust. 2 rozporządzenia — kapitał kredytu, odsetki (w tym skapitalizowane) i prowizje, a także opłaty, jeżeli ich poniesienie było niezbędne do zawarcia umowy. Z zakresu wyłączono natomiast koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.

Rozporządzenie obejmuje przychody uzyskane od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2026 r. (§ 4 rozporządzenia). To istotny termin — kto planuje ugodę, powinien rozważyć jej finalizację jeszcze w bieżącym roku. Po 31 grudnia 2026 r. — bez kolejnego przedłużenia — umorzenia mogłyby ponownie generować obowiązek podatkowy.

Sedno problemu: czy rodzice-współkredytobiorcy zaspokajają „własne cele mieszkaniowe”?

Dotychczas najwięcej wątpliwości budziło to, czy rodzice, którzy podpisali umowę kredytową razem z dzieckiem, ale sami nigdy nie zamieszkali w finansowanym lokalu i nie są jego właścicielami, mogą skorzystać z zaniechania. Definicja kredytu mieszkaniowego z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia odsyła bowiem do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT, czyli do katalogu wydatków „na własne cele mieszkaniowe” podatnika.

W kontekście ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT) sądy administracyjne wielokrotnie stwierdzały, że „własny cel mieszkaniowy” oznacza realne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych samego podatnika, a nie osób trzecich — nawet bliskich. Gdyby tę wykładnię przenieść wprost na grunt rozporządzenia, rodzice z opisywanej sprawy nie mogliby skorzystać z zaniechania.

Organy podatkowe poszły jednak inną drogą. Już we wcześniejszych interpretacjach Dyrektor KIS przyjął, że odwołanie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT w treści rozporządzenia (w § 1 ust. 3 oraz w § 3 ust. 1 pkt 3) należy rozumieć w sposób ogólny, który nie wyklucza możliwości zastosowania zaniechania poboru w sytuacji, gdy osoby spokrewnione (np. rodzice) występują jako współkredytobiorcy, a nie uzyskują tytułu własności do nieruchomości. Takie stanowisko przewija się w interpretacjach od 2022 r. i jest konsekwentnie powtarzane.

Interpretacja z 24 kwietnia 2026 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.171.2026.2.DB) wpisuje się w tę linię i utrwala ją w odniesieniu do najczęstszej konfiguracji rodzinnej: rodzice + dziecko + zięć/synowa jako współkredytobiorcy, przy czym właścicielami lokalu są wyłącznie dziecko i jego małżonek. Dyrektor KIS potwierdził, że w takiej sytuacji wszystkie przesłanki zaniechania są spełnione, a podatnik (rodzic) nie będzie zobowiązany do opodatkowania przychodu z umorzenia.

Uwaga na układ właścicielski i cel kredytu

Fiskus konsekwentnie odróżnia jednak dwie sytuacje. Pierwsza: gdy rodzice są współkredytobiorcami kredytu zaciągniętego dla dziecka, a w lokalu mieszka faktycznie dziecko (i jego rodzina). Tu zaniechanie działa. Druga: gdy zarówno mieszkanie kupione „dla dziecka”, jak i własne mieszkanie rodziców pochodzą z różnych kredytów mieszkaniowych objętych zaniechaniem. W takiej sytuacji warunek z § 1 ust. 1 pkt 1 lit. b rozporządzenia (brak wcześniejszego korzystania z zaniechania) staje się kluczowy. Z zaniechania można bowiem skorzystać raz w odniesieniu do jednej inwestycji mieszkaniowej.

„Jedna inwestycja mieszkaniowa”- co to oznacza w praktyce

Pojęcie „jednej inwestycji mieszkaniowej” jest dla zaniechania centralne. Zgodnie z § 1 ust. 5 rozporządzenia chodzi o inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych: jednego gospodarstwa domowego albo więcej niż jednego gospodarstwa domowego — pod warunkiem, że osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny (przynajmniej po jednej z każdego gospodarstwa) są zaliczone do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

W praktyce konfiguracja „rodzice + dziecko + małżonek dziecka” jako współkredytobiorcy mieści się w tej definicji. Inwestycja służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego (córki i jej rodziny), a wszyscy współkredytobiorcy są w stosunku do siebie w I grupie podatkowej.

Co istotne, na podstawie § 1 ust. 7 rozporządzenia — gdy stronami umowy kredytu są co najmniej dwie osoby fizyczne — zaniechanie poboru ma zastosowanie wyłącznie do tych osób, które samodzielnie spełniają warunek z § 1 ust. 1 pkt 1 lit. b (brak wcześniejszego korzystania z zaniechania w odniesieniu do innej inwestycji). Każdy współkredytobiorca jest oceniany z osobna.

Pułapki: kiedy zaniechanie może nie zadziałać

Mimo korzystnej linii interpretacyjnej istnieje kilka sytuacji, które wymagają szczególnej uwagi:

• kredyt na więcej niż jedną inwestycję mieszkaniową — zaniechanie obejmuje wówczas tylko tę część wierzytelności, która proporcjonalnie odpowiada wydatkom na cele z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT (§ 1 ust. 3 rozporządzenia). Pozostała część jest opodatkowana na zasadach ogólnych.
• wcześniejsze skorzystanie z zaniechania przy innej inwestycji — wyklucza ponowne zastosowanie ulgi (§ 1 ust. 1 pkt 1 lit. b rozporządzenia).
• kredyt refinansowy lub konsolidacyjny — zaniechanie obejmuje go tylko w części odpowiadającej pierwotnej wierzytelności z kredytu mieszkaniowego (§ 1 ust. 4 rozporządzenia).
• wydatki na ubezpieczenia i inne usługi dodatkowe — są wyłączone z zakresu kwot, do których stosuje się zaniechanie.
• termin — zaniechanie obowiązuje tylko do 31 grudnia 2026 r. (§ 4 rozporządzenia). Ugody finalizowane od 1 stycznia 2027 r. wymagałyby kolejnego przedłużenia rozporządzenia, którego — przynajmniej na dziś — nie ma.

Podsumowanie

Interpretacja z 24 kwietnia 2026 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.171.2026.2.DB) jest dla rodzin, które kilkanaście lat temu wspólnie zaciągnęły kredyt frankowy na zakup mieszkania dla dziecka, ważnym potwierdzeniem korzystnej linii orzeczniczej. Skarbówka jednoznacznie przyjmuje, że rodzice-współkredytobiorcy — mimo że nie są właścicielami lokalu i sami w nim nie mieszkają — mogą skorzystać z zaniechania poboru PIT od kwot umorzonych w ramach ugody, jeśli pozostałe warunki rozporządzenia są spełnione.

Dla podatnika oznacza to, że samego pojawienia się PIT-11 z banku nie należy się obawiać - pod warunkiem, że konstrukcja kredytu i treść ugody odpowiadają wymogom rozporządzenia z 11 marca 2022 r. Ze względu na termin obowiązywania zaniechania (do końca 2026 r.) osoby będące w trakcie negocjacji z bankiem powinny rozważyć, na ile w ich interesie leży finalizacja ugody jeszcze w bieżącym roku.

Powołane interpretacje

• interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 kwietnia 2026 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.171.2026.2.DB
• interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 kwietnia 2026 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1157.2025.2.MK