Wynajmujesz mieszkanie na doby? Skarbówka właśnie wydała ważną interpretację

• Pytanie podatniczki
• Najem to odrębne źródło przychodów
• Co przesądziło o korzystnym rozstrzygnięciu
• Korzystanie z firma zarządzającej nie musi wykluczać ryczałtu
• Kiedy najem krótkoterminowy może stać się działalnością gospodarczą
• Co zmieni się w 2026 r.
• Praktyczne wnioski dla podatnika
• Cytowane orzecznictwo i interpretacje

Pytanie podatniczki

Wniosek o interpretację złożyła właścicielka jednego mieszkania, zamieszkująca w nim z synem od sześciu lat. W związku z sytuacją życiową częściowo korzysta z lokalu partnera, a własny lokal udostępnia odpłatnie na pobyty krótkoterminowe. Goście przybywają głównie w weekendy, za pośrednictwem dwóch znanych platform rezerwacyjnych. Średnia częstotliwość wynajmu wynosi od czterech do ośmiu pobytów miesięcznie, co przekłada się na około 10 dni najmu w miesiącu. Lokal nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych żadnej działalności gospodarczej.

Czytaj także: Rozliczamy najem 2026

Podatniczka samodzielnie przygotowuje mieszkanie, sprząta i wymienia pościel między pobytami. Nie świadczy usług dodatkowych: gastronomicznych, sprzątania w trakcie pobytu, wymiany ręczników czy usług rekreacyjnych. Przychody z najmu pokrywają czynsz administracyjny, ratę hipoteczną i bieżące naprawy, a w stosunku do jej dochodów z umowy o pracę stanowią około 10 proc. We wniosku o interpretację zapytała, czy w takim stanie faktycznym może stosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych bez rejestrowania działalności gospodarczej? Drugie pytanie dotyczyło tego, co w hipotetycznej sytuacji powierzenia obsługi najmu wyspecjalizowanej firmie zarządzającej?

Najem to odrębne źródło przychodów

Dyrektor KIS uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe. Punktem wyjścia jego rozumowania jest art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, który odróżnia dwa źródła przychodów istotne dla wynajmujących: pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 3) oraz najem, podnajem, dzierżawę i poddzierżawę (pkt 6) – z wyłączeniem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Od 2023 r. najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: stawką 8,5 proc. do progu 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę.

Linia podziału między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą wynika z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Działalność gospodarcza musi być prowadzona we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, w celu zarobkowym. W tej sprawie dyrektor KIS zaakceptował argument, że przychody z najmu miały charakter poboczny i służyły przede wszystkim utrzymaniu prywatnego lokalu, a nie prowadzeniu profesjonalnej działalności zarobkowej. Znaczenie miało również to, że mieszkanie było miejscem stałego pobytu właścicielki i było wykorzystywane także na jej potrzeby osobiste.

Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia miała uchwała składu siedmiu sędziów NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). NSA przyjął w niej, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i umów podobnych należy co do zasady zaliczać do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Wyjątek dotyczy składników majątku osoby fizycznej wprowadzonych do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. To podatnik decyduje więc, czy powiązać określone składniki majątku z działalnością gospodarczą, czy zachować je w zarządzie majątkiem prywatnym i oddać w najem.

Co przesądziło o korzystnym rozstrzygnięciu

O korzystnym rozstrzygnięciu przesądziło łączne zestawienie kilku okoliczności. Lokal należał do majątku prywatnego, pełnił funkcję mieszkalną i nie został powiązany z działalnością gospodarczą. Podatniczka obsługiwała najem samodzielnie, bez pracowników, biura księgowego i usług dodatkowych. Platformy rezerwacyjne pełniły wyłącznie funkcję pośrednika w rezerwacjach i płatnościach, bez przejmowania zarządu nad nieruchomością.

Znaczenie miało również ekonomiczne tło sprawy. Najem miał charakter poboczny wobec dochodów z pracy i służył przede wszystkim utrzymaniu lokalu. Tylko kilka procent dochodów podatniczki było z tego żródła. W tym kontekście dyrektor KIS przypomniał, że zwyczajowego gospodarowania własnym majątkiem nie należy automatycznie utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Korzystanie z firma zarządzającej nie musi wykluczać ryczałtu

Drugą część wniosku stanowiło pytanie o ewentualne powierzenie najmu wyspecjalizowanej firmie. Firma taka wykonywałaby czynności techniczne i organizacyjne, a po odjęciu kosztów przekazywał właścicielce comiesięczne wynagrodzenie. Dyrektor KIS uznał, że także w tym modelu przychody mogą pozostać najmem prywatnym opodatkowanym ryczałtem. Sama obsługa przez podmiot trzeci nie zmienia charakteru majątku ani nie oznacza, że właścicielka prowadzi działalność gospodarczą.

Kiedy najem krótkoterminowy może stać się działalnością gospodarczą

Interpretacja nie oznacza, że każdy wynajem mieszkania na doby pozostanie najmem prywatnym. Granica jest cienka i wyznaczają ją obiektywne kryteria. Im więcej lokali, im większy stopień zorganizowania, im szerszy zakres usług dodatkowych – tym bliżej do działalności gospodarczej. W wyroku NSA z 22 października 2019 r. (sygn. akt II FSK 1581/18) sąd podkreślił, że jeśli najem wykazuje cechy zarobkowości, ciągłości i przede wszystkim zorganizowania, świadczy to o prowadzeniu działalności gospodarczej, niezależnie od tego, jak sam podatnik kwalifikuje swoje czynności.

W praktyce ryzyko niekorzystnej dla podatnika kwalifikacji mogą zwiększać:

• wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych,
• zatrudnienie personelu do recepcji lub sprzątania,
• oferowanie usług typowo hotelarskich (śniadania, sprzątanie codzienne, wymiana pościeli w trakcie pobytu),
• wynajem kilku lub kilkunastu lokali traktowany jako główne źródło utrzymania oraz
• rozbudowana, profesjonalna organizacja obsługi najmu.

Co zmieni się w 2026 r.

Korzystna interpretacja zapadła tuż przed zmianami, które mogą istotnie zmodyfikować otoczenie prawne najmu krótkoterminowego. Od 20 maja 2026 r. zacznie być stosowane rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Rozporządzenie przewiduje stworzenie systemów rejestracji najmu krótkoterminowego oraz obowiązek posługiwania się numerami identyfikacyjnymi lokali. Równolegle procedowany jest projekt ustawy oznaczony w wykazie prac legislacyjnych numerem UC135, dotyczący zmian w regulacjach rynku najmu krótkoterminowego.

Istotne znaczenie ma także DAC7, czyli przepisy nakładające na operatorów platform cyfrowych obowiązki sprawozdawcze wobec administracji podatkowej. W praktyce oznacza to, że dane o wynajmujących, liczbie transakcji i uzyskanym wynagrodzeniu mogą trafiać do fiskusa za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking. W przypadku udostępniania nieruchomości raportowanie może dotyczyć już pierwszej transakcji, a nie dopiero większej skali działalności. Tym bardziej warto prawidłowo określić źródło przychodów i formę opodatkowania najmu krótkoterminowego.

Praktyczne wnioski dla podatnika

Z interpretacji płyną trzy praktyczne wnioski. Po pierwsze, sama obecność na platformie rezerwacyjnej nie przesądza o działalności gospodarczej. Po drugie, obsługa przez firmę zarządzającą nie musi wykluczać ryczałtu, jeśli nieruchomość pozostaje w majątku prywatnym. Po trzecie, przy spornej kwalifikacji warto wystąpić o interpretację indywidualną – opłata wynosi 40 zł, a uzyskane stanowisko daje ochronę w granicach opisanego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Podsumowując, ryczałt przy najmie krótkoterminowym jest możliwy, lecz zależy od szczegółów – statusu lokalu, skali najmu, sposobu organizacji, zakresu usług i rzeczywistej roli właściciela. Nowe regulacje nie zmieniają samej definicji działalności gospodarczej w PIT, ale zwiększą transparentność rynku i ułatwią organom ocenę, czy najem nadal mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym, czy przypomina już profesjonalny biznes.

Cytowane orzecznictwo i interpretacje

• uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21,
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18,
• interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 maja 2026 r., sygn. 0112-KDWL.4011.40.2026.1.JK.