Skarbówka potwierdza: można mieć kilkanaście mieszkań na wynajem, oddać obsługę spółce i nadal płacić 8,5 proc. ryczałtu

• Trzynaście mieszkań na wynajem i własna spółka do obsługi
• Fiskus: pośrednik niczego nie zmienia
• Decyduje podatnik, a nie skala najmu
• Co to oznacza w praktyce

Trzynaście mieszkań na wynajem i własna spółka do obsługi

O interpretację wystąpiła osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która ma w prywatnym majątku około 13 lokali mieszkalnych i zamierza kupować kolejne. Traktuje je jako sposób na dywersyfikację majątku i zabezpieczenie finansowe, a dochód czerpie z najmu długoterminowego. Co istotne, żaden z lokali nie został wprowadzony do majątku związanego z działalnością gospodarczą. I to, pomimo tego że sama wnioskodawczyni prowadzi biznes deweloperski: jest jedynym udziałowcem i prezesem w spółce z o.o. oraz komplementariuszem w spółce komandytowej. Planuje ona założyć kolejną spółkę z o.o., której przedmiotem będzie zarządzanie nieruchomościami (PKD 68.32.Z). Spółka ma obsługiwać najem jej prywatnych mieszkań, a niezależnie od tego świadczyć usługi podmiotom trzecim i administrować cudzymi budynkami.

Zakres obowiązków spółki miał być szeroki: pozyskiwanie najemców, prezentacje mieszkań, bieżący kontakt z najemcami, podpisywanie umów i protokołów zdawczo-odbiorczych na podstawie pełnomocnictwa, obsługa rozliczeń oraz bieżąca obsługa techniczna. Wątpliwość była prosta: czy oddanie tych czynności profesjonalnej spółce nie przekreśli prawa do ryczałtu i nie zamieni najmu prywatnego w działalność gospodarczą. Fiskus odpowiedział w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 25 czerwca 2026 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.354.2026.4.AS).

Fiskus: pośrednik niczego nie zmienia

Dyrektor KIS uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe. Przychody z najmu mieszkań obsługiwanych przez spółkę pozostają przychodami z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, i podlegają ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5 proc. do 100 tys. zł przychodu rocznie oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę.

Kluczowe okazało się to, że mimo zaangażowania spółki właścicielka zachowuje pozycję wynajmującego. To ona podejmuje ostateczną decyzję o zawarciu umowy z konkretnym najemcą i o jej warunkach, czynsz wpływa na jej prywatny rachunek bankowy, a koszty lokali czynsz do wspólnoty, media, podatek od nieruchomości obciążają ją osobiście. Spółka dostaje za swoją pracę rynkowe wynagrodzenie powiązane z przychodami z czynszu.

Decyduje podatnik, a nie skala najmu

Organ przypomniał regułę wynikającą z uchwały poszerzonego, siedmioosobowego składu NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21): o kwalifikacji przychodów z najmu decyduje sam podatnik. Przychody te zalicza się bez ograniczeń do najmu prywatnego, chyba że dany składnik majątku zostanie przez podatnika wprowadzony do majątku związanego z działalnością gospodarczą. Najem prywatny jest tu zasadą, a przypisanie go do działalności wyjątkiem.

To dlatego ani liczba mieszkań, ani skorzystanie z profesjonalnej obsługi nie wypychają automatycznie wynajmu do działalności gospodarczej. Przepisy o PIT nie limitują liczby lokali, które można wynajmować prywatnie. O przynależności do źródła przychodów rozstrzyga charakter najmu i związek albo jego brak z prowadzoną firmą, a nie sam fakt, że wynajem jest zorganizowany i obsługiwany przez podmiot zewnętrzny.

Co to oznacza w praktyce

Dla właścicieli większych portfeli mieszkań to ważny sygnał: można korzystać z profesjonalnego zarządcy, także własnej spółki i nie tracić prawa do ryczałtu. Granicą pozostaje moment, w którym mieszkania trafiają do majątku firmowego. Dopóki służą prywatnemu zarządowi majątkiem i podatnik nie wciąga ich do działalności gospodarczej, niższa stawka jest bezpieczna.

Warto przy tym pamiętać, że interpretacja chroni wyłącznie osobę, która o nią wystąpiła, i tylko w opisanym przez nią stanie faktycznym. Każda zmiana modelu, inny rozkład decyzji, ról czy ryzyka między właścicielem a spółką, może wymagać odrębnej oceny.

Powołane interpretacje:

interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 25 czerwca 2026 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.354.2026.4.AS).