Prawa i obowiązki we wspólnocie

Czy każdy może korzystać ze wspólnej piwnicy

Kupiłem mieszkanie w budynku, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa. Między sąsiadami dochodzi stale do konfliktów w związku z korzystaniem ze wspólnego strychu i piwnic. Czy wszyscy współwłaściciele mają prawo z nich korzystać

Tak

Wszyscy właściciele lokali w budynku, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, mają prawo korzystać z części nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna obejmuje: strych, piwnicę, suszarnie, dojścia, dojazdy do bloków i miejsc parkingowych, kontenery na odpadki.

Powinni robić to w taki sposób, aby nie zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W razie zakłócenia przez właściciela lokalu tej przeciętnej miary pozostali właściciele lokali mogą domagać się przywrócenia stanu poprzedniego. Taka sytuacja może mieć miejsce na przykład wówczas, gdy właściciel bez zgody wspólnoty samowolnie zabuduje część klatki schodowej, przylegającej do jego mieszkania, jak i wówczas, gdy na balkonie postawi tzw. grilla, będzie z niego korzystał, a dym, zapach i cząsteczki pyłu będą przenikały na balkony sąsiednie.

W razie konfliktów między współwłaścicielami co do porozumienia w sprawie korzystania z rzeczy wspólnej, mogą zawrzeć umowę, w której określą, w jaki sposób będą używali części nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania. Mogą też wystąpić do sądu, aby określił ten sposób. W razie gdy współwłaściciel nie byłby dopuszczany przez pozostałych do korzystania z części wspólnej (np. ze strychu lub suszarni), to wówczas może przed sądem domagać się dopuszczenia do współposiadania.

Podstawa prawna

• Art. 12 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy dentysta zapłaci więcej

Jestem właścicielem mieszkania, które przeznaczyłem na gabinet dentystyczny. Wspólnota domaga się, abym płacił więcej niż pozostali właściciele na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Zarząd uważa, że moi pacjenci więcej brudzą, co wymaga większych nakładów na sprzątanie. Czy jeden współwłaściciel może ponosić większe obciążenia niż pozostali?

Tak

Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu pokrywania wydatków na nieruchomość wspólną przez właścicieli lokali użytkowych. Taką uchwałę można podjąć wówczas, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali przez właściciela konkretnego lokalu użytkowego. Takim uzasadnieniem może być np. większa intensywność w korzystaniu z nieruchomości wspólnej. Do gabinetu dentystycznego przychodzą liczni pacjenci, co powoduje, że bardziej zanieczyszczają klatkę schodową niż pozostali współwłaściciele zajmujący lokale mieszkalne.

Do uiszczenia opłaty wyższej mogą też zostać zobowiązani właściciele sklepów znajdujących się w budynku wspólnoty, np. z tego powodu, że codziennie wrzucają więcej śmieci do kontenerów niż pozostali mieszkańcy, stale parkują przed nimi samochody dostawcze, które niszczą chodnik i zieleń. Zwiększa to koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Dlatego pozostali właściciele mogą domagać się podjęcia uchwały o zwiększeniu obciążenia właścicieli lokali użytkowych.

Decyzji o zwiększeniu tych obciążeń nie może samodzielnie podjąć zarząd wspólnoty. Potrzebna jest uchwała właścicieli, która musi zapaść większością głosów.

Takie zwiększenie obciążeń stanowi wyjątek od zasady, że wszyscy właściciele pokrywają wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów.

Podstawa prawna

• Art. 12 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy trzeba płacić na utrzymanie nieruchomości wspólnej

Jakie obowiązki mają właściciele w budynku zarządzanym przez wspólnotę. Na jakich zasadach uczestniczą w kosztach zarządu? Jeżeli nie korzystam ze strychu, to czy muszę płacić również na utrzymanie tej części nieruchomości wspólnej?

Tak

Każdy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie może domagać się zwolnienia od kosztów, albo ograniczenia ich wysokości na przykład z tego powodu, że z niektórych części budynku nie korzysta. Na przykład: skoro sam decyduje się na niekorzystanie ze strychu, to też musi ponosić koszty związane z utrzymaniem go. Jedynie wówczas, gdyby wspólnota z jakichś powodów uniemożliwiła mu korzystanie z tej części wydatków, która jest przeznaczona na utrzymanie go w należytym stanie.

Każdy właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Udział w pokrywaniu kosztów zależy od wielkości jego udziału we współwłasności tej nieruchomości wspólnej.

Oprócz tego właściciel lokalu ponosi wydatki związane z jego utrzymaniem. Powinien przestrzegać porządku domowego i utrzymywać swój lokal w należytym stanie. Płaci też za prąd, gaz, wodę, którą zużywa na potrzeby swojej rodziny. Ponosi koszty remontu swojego mieszkania. Płaci też za ogrzewanie i oświetlenie powierzchni wspólnej nieruchomości.

Podstawa prawna

• Art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy możliwa jest obrona przed zalegającym z opłatami

W naszej wspólnocie jeden z właścicieli uporczywie od dawna nie chce płacić zaliczek na koszty zarządu. Twierdzi, że skoro jest właścicielem, to nie musi ponosić żadnych dodatkowych kosztów. Czy można zastosować wobec niego jakieś sankcje?

Tak

Wspólnota może się bronić przed zalegającym z opłatami właścicielem. Jeżeli nie płaci on przez dłuższy czas, to wówczas może nastąpić nawet przymusowa sprzedaż jego lokalu. Takie same sankcje wspólnota może zastosować do właściciela, który wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym.

Przeciwko takiemu uciążliwemu właścicielowi wspólnota może wystąpić na drogę sądową i żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Takie powództwo może wytoczyć nawet wówczas, gdy wcześniej na drodze sądowej nie dochodziła zapłaty zaległych kwot. Jednak zaleganie z zapłatą powinno być długotrwałe.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Podstawa prawna

• Art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy można zrezygnować z centralnego ogrzewania

Uważam, że ponoszę zbyt wysokie koszty ogrzewania mieszkania. W kamienicy wszyscy mają centralne ogrzewanie. W tym roku nie było mrozów, a kaloryfery grzały bardzo mocno, aż musiałem je zakręcać. W dodatku obciążono mnie opłatami tak jak wówczas, gdy były siarczyste mrozy. Uważam, że można ogrzewać mieszkanie, ponosząc mniejsze koszty. Czy mogę odłączyć je od zainstalowanej w budynku sieci c.o.?

Nie

Bez zgody pozostałych właścicieli nie można odłączyć swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i zastosować inny rodzaj ogrzewania. Taką uchwałę podjął Sąd Najwyższy 28 sierpnia 1997 r. w sprawie sygn. akt III CZP 36/97, opublikowaną w OSNC z 1998 r. nr 1, poz. 4.

Swoje stanowisko Sąd Najwyższy uzasadnił specyficzną sytuację wzajemnych zależności, jaka istnieje między właścicielami lokali, które znajdują się w tym samym budynku. Prowadzi to - zdaniem sądu - do pewnych ograniczeń uprawnień poszczególnych właścicieli.

Z instalacji grzewczej korzystają wszyscy właściciele. Ogrzewa ona również wspólne części budynku. Dlatego należy z niej korzystać w taki sposób, aby nie utrudniać korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Natomiast odłączenie lokalu od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania i ogrzewanie go w inny sposób utrudnia innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości wspólnej. Na przykład mogą zostać zmuszeni do ponoszenia większych opłat, albo do poniesienia kosztów instalacji liczników pobieranej energii cieplnej.

W tym przypadku nie ma znaczenia fakt, że przez odłączenie się od instalacji wspólnej właściciel zaoszczędzi, ponieważ ogrzeje swoje mieszkanie znacznie taniej.

Podstawa prawna

• Art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy wspólnota może żądać zaliczek

Na jakie cele należy przeznaczyć pieniądze na koszty zarządu? Czy wspólnota może domagać się co miesiąc od właścicieli, aby pokrywali koszty zarządu?

Tak

Właściciele powinni co miesiąc wpłacać zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Na te koszty składają się przede wszystkim: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz za antenę zbiorczą i windę. Z zaliczek członków wspólnoty pokrywane są też ubezpieczenia i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy. Inne koszty mogą być do nich zaliczone tylko wówczas, gdy wiążą się z czynnościami związanymi z zarządem nieruchomością.

Zarząd lub administrator powinien na bieżąco rozliczać wydatki na prąd, gaz, ogrzewanie, antenę zbiorczą i windę oraz wydatki na utrzymanie czystości w częściach wspólnych nieruchomości. Robią to na podstawie faktur.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali płacą zaliczki w formie bieżących opłat. Odprowadzają je z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca.

Właściciel, który nie płaci, musi liczyć się z tym, że należności mogą być od niego dochodzone w postępowaniu upominawczym.

Podstawa prawna

• Art. 14 i 15 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz