REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustalenie obszaru oddziaływania inwestycji

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Karolina Muzyczka
Doktor nauk prawnych; adiunkt w Pomorskiej Szkole Wyższej w Starogardzie Gdańskim. Ponadto współpracuje z uczelniami: Wyższą Szkołą Gospodarki w Bydgoszczy; Kaszubsko-Pomorską Szkołą Wejherowie, Społeczną Akademią Nauk w Warszawie; Uniwersytetem SWPS; Staropolską Akademią Nauk w Kielcach
Ustalenie obszaru oddziaływania inwestycji/Fot. Shutterstock
Ustalenie obszaru oddziaływania inwestycji/Fot. Shutterstock
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Ustalenie obszaru oddziaływania obiektu to fundamentalny obowiązek organów administracji architektoniczno-budowlanej. Czynność ta następuje na początku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę oraz w postępowaniu zgłoszeniowym.

Kto jest odpowiedzialny za wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu?

Projektant jest odpowiedzialny za wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu (art. 20 ust. 1 pkt. 1c ustawy Prawo budowlane).

REKLAMA

REKLAMA

W myśl art. 34 ust. 3 pkt. 5 ustawy Prawo budowlane projekt budowlany przedstawiony przez projektanta zawiera informację o obszarze oddziaływania obiektu. W świetle § 13a rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego informacje o obszarze oddziaływania obiektu zawierać powinna: „wskazanie przepisów prawa, w oparciu o które wyznaczono ten obszar; zasięg obszaru oddziaływania obiektu przedstawiony w formie opisowej lub graficznej albo informację, że obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany”. W przypadku, gdy projekt budowlany nie zawiera informacji o obszarze oddziaływania obiektu lub informacja ta nie spełnia wymogów z § 13a rozporządzenia, to inwestor wzywany jest do uzupełnienia tego braku.

Niezgodność stanowisk projektanta i organu nie ma wpływu na postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Oznacza to, że organ nie może wydać decyzji negatywnej, czyli odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego, tylko na tej podstawie, że nie zgadza się ze sposobem wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu przez projektanta. A przypadku, gdy projektant wadliwie określił obszar oddziaływania obiektu, to wówczas zostanie pociągnięty do odpowiedzialności zawodowej na podstawie art. 95 pkt. 4 prawa budowlanego. Zgodnie z tym artykułem, odpowiedzialności zawodowej w budownictwie podlegają osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne, które nie spełniają lub spełniają niedbale swoje obowiązki.

Wyznaczenie stron postępowania

W art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane „stronami w postępowa­niu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użyt­kownicy wieczyści lub zarządcy nieru­chomości znajdujących się w obsza­rze oddziaływania obiektu”. Prawidłowe ustalenie obszaru oddziaływania obiektu pozwala ustalić strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę następnie, umożliwia stronom zapoznanie się z aktami sprawy, zgłaszanie pism i wniosków wymagających ustosunkowania się przez odpowiednie organy, składania odwołań od wydanych decyzji bądź korzystać ze środków zaskarżenia do sądu administracyjne­go. Jednocześnie niewłaściwe określenie stron wynikające z błędnie wyznaczonego obszaru oddziaływania inwestycji może skutkować poważnymi konsekwencjami, w tym nawet uchyleniu decyzji o pozwoleniu na budowę w trybie postępowania wznowieniowego lub w trybie postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji.Jednocześnie, zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 644/10, uznanie właściciela (użytkownika wieczystego) znajdujących się w obrębie obszaru oddziaływania budynku za stronę w postępowaniu o pozwolenie na budowę nie jest zależne od tego, czy projekt budowlany spełnia wszelkie prawnie określone wymagania takie jak zachowanie odpowiednich odległości od granic działki, sąsiednich budynków. Zgodnie z art. 10 §1 Kodeksu postępowania administracyjnego organ zobowiązany jest zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania. Dlatego istotne jest, aby ustalić, kto jest stroną, by wszelkie pisma i decyzje kierować do właściwych podmiotów.

REKLAMA

Obszar oddziaływania obiektu

Ustalenie obszaru oddziaływania obiektu to fundamentalny obowiązek organów administracji architektoniczno-budowlanej. Czynność ta następuje na początku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę oraz w postępowaniu zgłoszeniowym. Ustalenia organu co do obszaru oddziaływania obiektu mogą być inne niż ustalenia dokonane przez projektanta. Organ może zwiększyć wielkość tego obszaru jak i wyznaczyć go w zakresie mniejszym niż projektant. Ustalenia i analiza organu dokonana w tym przedmiocie powinna być przedstawiona w uzasadnieniu decyzji o pozwoleniu na budowę (bądź w decyzji odmownej). Należy tu podkreślić, że organ odwoławczy, weryfikuje ustalenia dotyczące obszaru oddziaływania obiektu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Specyficzna sytuacja zachodzi, gdy odwołanie wniesione jest przez właściciela terenu, który przez organ odwoławczy nie został zaliczony do obszaru oddziaływania obiektu. Wówczas postępowanie odwoławcze należy umorzyć lub uchylić zaskarżoną decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia (Naczelny Sąd Administracyjny orzekł w wyroku z dnia 26 stycznia 2016 II OSK 1501/13). Nie zawsze jednak położenie nowej inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie istniejących nieruchomości będzie stanowiło ograniczenie. Uciążliwości takiego rodzaju jak, na przykład: ograniczenie dostępu światła do sąsiednich nieruchomości, zwiększone powstawanie kurzu, pyłów lub wzmożony hałas czy ruch pieszych w okolicy, nie są ograniczeniami z perspektywy prawa budowlanego i w związku z tym nie oznaczają, że nieruchomość mieści się w obszarze oddziaływania obiektu. Podobnie będzie w przypadku immisji, czyli na przykład wytwarzania zapachów lub dymu, nie powinien być uznany za obszar oddziaływania obiektu.

Przekroczenie dopuszczalnych granic immisji daje wyłącznie podstawę do odpowiednich roszczeń u osób poszkodowanych, lecz nie oznacza, że dana okolica ma być obszarem oddziaływania realizowanej inwestycji. Za ograniczenie uznaje się potencjalnych kolejnych inwestycji dopuszczalnych na podstawie MPZP czy uniemożliwienie kontynuacji zabudowy na danym terenie, a także wykluczenie części sąsiednich działek spod zabudowy ze względu na interakcję z daną inwestycją. Zachowanie odległości od granic działki czy sąsiednich nieruchomości, określonych między innymi rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych nie jest jednoznaczne z tym, że obszar oddziaływania nowej inwestycji nie będzie wykraczał poza teren danej działki budowlanej. Choć niekiedy ma to miejsce, nie można przyjąć takiej zasady. Potwierdza to między innymi wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 sierpnia 2014 r., sygn. akt 11 OSK 391/13.

W sytuacji, gdy pomimo usytuowania nowej inwestycji zgodnie z wszelkimi przepisami odrębnymi,czyli między innymi z rozporządzeniem z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, ustawą o ochronie środowiska czy innych ustawach określających normy, w jakich powinny mieścić się ewentualne utrudnienia wynikające z ulokowania nowej nieruchomości – inwestycja nadal będzie oddziaływać na teren sąsiednich działek budowlanych lub nieruchomości. Nowy obiekt budowlany może także wprowadzić zmiany w możliwości dalszego zagospodarowania terenu nawet pomimo spełnienia wszelkich ustalonych przepisami prawa warunków. W takiej sytuacji możliwe będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, lecz konieczne będzie wyznaczenie odpowiednio szerokiego obszaru oddziaływania obiektu budowlanego.

Istnieją dwa zakresy, w jakich dany obiekt budowlany może oddziaływać na sąsiednie obszary i nieruchomości – zakres funkcji i zakres bryły. Ustala się je każdorazowo podczas analizy oddziaływania danego obiektu (Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Za oddziaływanie w zakresie funkcji uznaje się na przykład konieczność zmiany na danym obszarze przepisów pożarowych czy sanitarnych, a także wpływ danej inwestycji na powstawanie ograniczeń w możliwości zabudowy sąsiednich działek. Takie ograniczenia mogą powstawać w przypadku budowy nieruchomości, przy których konieczne jest zachowanie odpowiednich odległości. Warunki te określają konkretne części wspomnianego rozporządzenia o warunkach technicznych, w którym znajdziemy informacje dotyczące odległości, jakie należy zachować w przypadku rozmieszczania na przykład stanowisk postojowych dla samochodów (§ 19), miejsc gromadzenia odpadów stałych (§ 23), studni (§ 31) oraz urządzeń sanitarnych i zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe (§ 36) i innych. Oddziaływanie w zakresie bryły, czyli formy budynku jest tym, co większość z nas intuicyjnie rozumie jako oddziaływanie nowej inwestycji na istniejące już nieruchomości czy sąsiednie działki budowlane, czyli między innymi zmniejszenie dostępu światła słonecznego, utrudnienie dojścia do danej nieruchomości czy przesłanianie widoku (§ 13 ust 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stawki płatności bezpośrednich i PWK za 2025 rok - aktualizacja MRiRW

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi poinformowało 10 października 2025 r., że minister rolnictwa i rozwoju wsi Stefan Krajewski podpisał rozporządzenie określające wysokość stawek płatności bezpośrednich oraz przejściowego wsparcia krajowego (PWK) na rok 2025.

ZUS zyska nowe uprawnienia i będzie mógł się domagać składek nawet za 20 lat wstecz. Co z kosztami i przychodami przedsiębiorców?

Trwa dyskusjach o przepisach, nad którymi toczą się już prace. Czy ZUS zyska prawo do tego, by domagać się składek za nieograniczony czas wstecz? Co wtedy z rozliczeniami podatkowymi przedsiębiorców? Czy sądy zaleje fala odwołań, a niewydolny już teraz system będzie działał jeszcze gorzej?

Świadczenie pielęgnacyjne 2026. Ponad 3000 zł dla opiekunów osób niepełnosprawnych!

Świadczenie pielęgnacyjne w 2026 roku może przekroczyć nawet 3000 zł. To kluczowa wiadomość dla tysięcy opiekunów osób niepełnosprawnych. Czy będzie można pracować nie tracąc pieniędzy? Jest pewna pułapka. Dowiedz się, ile dokładnie wyniesie pomoc i co zrobić, aby jej nie stracić.

Byłeś prześladowany przez władze? Możesz dostać zadośćuczynienie – nawet po latach

Byłeś represjonowany za działalność polityczną, internowany w stanie wojennym albo niesłusznie aresztowany przez władze PRL? Polskie prawo pozwala dziś dochodzić sprawiedliwości, także po wielu latach. Możesz ubiegać się o zadośćuczynienie za krzywdy moralne i odszkodowanie za straty materialne. Sprawdź, komu przysługuje rekompensata i jak złożyć skuteczny wniosek.

REKLAMA

Do premiera: Otrzymują świadczenia o różnej wysokości, a sam dodatek dopełniający przewyższa wysokość świadczenia podstawowego innego niż renta socjalna

Osoby niepełnosprawne jako społecznicy) skierowali list otwarty do m.in. premiera D. Tuska w sprawie niedotrzymania obietnicy uchwalenia przepisów dającym wszystkim osobom z orzeczeniem o całkowitej niezdolności do samodzielności świadczenia takiego jak dodatek dopełniający do renty socjalnej.

Czy polscy twórcy w końcu zarabiają na swoich dziełach? Dyrektywa DSM a godziwe wynagrodzenie! [Gość Infor.pl]

Po niemal roku od implementacji unijnej dyrektywy o prawie autorskim na jednolitym rynku cyfrowym (tzw. Dyrektywy DSM) do polskiego prawa, rynek twórców internetowych wciąż szuka odpowiedzi na kluczowe pytania. Czy nowe przepisy faktycznie rozwiązały spory z gigantami technologicznymi i zapewniły twórcom godziwe wynagrodzenie? O to pytamy adwokata Mikołaja Chałasa z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.

Ważne zmiany dla osób, które się rozwodzą. Na dopełnienie formalności jest teraz rok. Później traci się do tego prawo

Rozwód to sprawa, która wiąże się nie tylko z silnymi emocjami, ale również z koniecznością dopełnienia szeregu obowiązków formalnych. Choć zostały one określone w obowiązujących przepisach, to nie zawsze wywiązanie się z nich jest proste.

Od 752 zł do 4134 zł bez względu na dochód do końca 2025 r. tylko dla osób z co najmniej 78 punktami. Jak uzyskać? Tylko 3 miesiące na złożenie wniosku do ZUS

ZUS w komunikacie przypomniał zasady przyznawania i uzyskiwania świadczenia wspierającego w 2025 roku. W bieżącym roku prawo do tego świadczenia mają pełnoletnie osoby mieszkające legalnie w Polsce, którym wojewódzki zespół ds. orzekania o niepełnosprawności przyznał w decyzji przynajmniej 78 punktów. Miesięczna wysokość świadczenia wspierającego zależy od ustalonego poziomu potrzeby wsparcia i wynosi aktualnie od 752 zł do 4134 zł.

REKLAMA

Wdowy po działaczach opozycji antykomunistycznej z dodatkowymi pieniędzmi [PROJEKT]

Dodatek kompensacyjny i ryczałt energetyczny to ważne świadczenia przysługujące wdowom po kombatantach. Posłowie chcą, by z tych uprawnień mogły korzystać też wdowy po działaczach opozycji antykomunistycznej.

Stałe orzeczenie o niepełnosprawności w 2026 r. Kto dostanie orzeczenie bezterminowe i jakie są nowe zasady?

Czekasz na bezterminowe orzeczenie o niepełnosprawności? Przepisy mają się zmienić, aby ulżyć w biurokracji osobom ze schorzeniami trwałymi i nieodwracalnymi. Kto w 2026 r. ma szansę pożegnać się z ponownymi wizytami na komisjach? Jakie kryterium jest kluczowe i co z orzeczeniami wydanymi przed nowelizacją? Zapoznaj się z planowanymi zmianami w systemie orzekania.

REKLAMA