Czy negocjacje z właścicielem mogą przeszkodzić w zasiedzeniu nieruchomości?

• Przesłanki zasiedzenia
• Negocjacje z właścicielem a charakter posiadania
• Przerwanie biegu zasiedzenia

Przesłanki zasiedzenia

Zgodnie z art. 172 k.c., by mogło dojść do zasiedzenia muszą być spełnione łącznie następujące przesłanki:

1. posiadanie samoistne 
2. ciągłość posiadania
3. upływ czasu - 20 lub 30 lat;

Posiadanie samoistne z kolei jest stanem, w którym posiadacz zarówno faktycznie włada rzeczą (corpus), jak i przejawia wolę posiadania jej jak właściciel (animus rem sibi habendi). 

Negocjacje z właścicielem a charakter posiadania

Z uwagi na to, że do stwierdzenia nabycia nieruchomości konieczne jest posiadanie samoistne, które sprowadzają się do faktycznego wykonywania uprawnień właścicielskich to nasuwa się pytanie czy podjęcie rozmów z właścicielem w sprawie nabycia nieruchomości może świadczyć o tym, że jesteśmy jednak posiadaczami zależnymi nieruchomości, a nie samoistnymi. W konsekwencji czy nasza chęć uregulowania stanu prawnego nieruchomości przed upływem okresu zasiedzenia i prowadzenie rozmów z właścicielem może w przyszłości stanowić podstawę do oddalenia wniosku o zasiedzenie. 

Podkreślić należy, że posiadanie samoistne - może wchodzić w grę nie tylko w sytuacji, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem. Posiadacz nieruchomości może korzystać z zasiedzenia, choćby przez cały czas posiadania był świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuje, inaczej mówiąc, że prawo, które on wykonuje, służy komuś innemu (postanowienie SN z 28.05.1997 r., III CKN 79/97, LEX nr 50799).  Samoistności posiadania nie wyłącza wiedza posiadacza o tym, że nie jest właścicielem, jeżeli rzecz posiada i włada nią jak właściciel i władztwo to na zewnątrz manifestuje (por. np. tezę 2 postanowienia SN z dnia 9 kwietnia 2015 roku, sygn. akt V CSK 410/14, legalis 1281621). Świadomość posiadacza, że wykonywane prawo nie przysługuje mu, ma znaczenie jedynie dla oceny jego złej lub dobrej wiary w chwili objęcia rzeczy w posiadania i w związku z tym decyduje o tym, jaki okres jest potrzebny do zasiedzenia nieruchomości. O tym natomiast, czy posiadanie jest samoistne rozstrzyga stan woli posiadacza i jej uzewnętrznienie. Posiadacz, który wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać nieruchomość tak jak właściciel i wolę swoją manifestuje jest posiadaczem samoistnym, a nie zależnym.

Powyższe oznacza, że podjęcie negocjacji świadczyć może o utracie dobrej wiary posiadacza. Nie świadczy natomiast o przerwaniu biegu zasiedzenia czy o zmianie charakteru jego posiadania na posiadanie zależne, o ile z okoliczności sprawy nie wynika, aby posiadać zrezygnował z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą.

Zatem co do zasady podejmowane przez posiadacza samoistnego rozmowy i wysuwane wobec właściciela propozycje, mające na celu ugruntowanie władania nie stanowią przeszkody do późniejszego stwierdzenia zasiedzenia na rzecz tego posiadacza. 

Przerwanie biegu zasiedzenia

Zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 k.c., bieg terminu przedawnienia przerywa się przez każdą czynność podjętą przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.

W przypadku zasiedzenia, przerwanie biegu zasiedzenia następuje poprzez skuteczne złożenie pozwu lub wniosku, zgodnego z czynnościami wymienionymi w powyższym przepisie, a nie przez wydanie orzeczenia w danej sprawie. Aby osiągnąć skutek przerwy, konieczne jest jednoczesne spełnienie kumulatywnych warunków. Oznacza to, że należy podjąć określoną czynność przed organem odpowiedzialnym za rozstrzyganie w danej sprawie, dążyć bezpośrednio do realizacji roszczenia oraz by czynność ta została podjęta przez osobę uprawnioną przeciwko osobie zobowiązanej (jak wskazuje uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 1992 r., III CZP 60/92, "Biuletyn SN" 1992, nr 5, s. 20).

W piśmiennictwie i orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że przerwanie biegu terminu zasiedzenia może zaistnieć jedynie w wyniku działań właściciela, które wyraźnie dążą do przerwania posiadania przez aktualnego posiadacza. W takich przypadkach mówimy o tzw. akcji zaczepnej właściciela, która jest podejmowana przeciwko posiadaczowi z celem pozbawienia go prawa do posiadania danej nieruchomości. Przykłady takich działań obejmują, między innymi, wszczęcie powództwa windykacyjnego, powództwa o ustalenie prawa własności, powództwa o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wniosku o wpis ostrzeżenia o wszczęciu takiego powództwa do księgi wieczystej, czy też wniosku o podział spadku, zwłaszcza w sytuacji, gdy współspadkobierca będący aktualnym posiadaczem zarządza nieruchomością będącą częścią spadku.

Wszystkie te czynności mają na celu bezpośrednie pozbawienie aktualnego posiadacza jego prawa do nieruchomości oraz odzyskanie jej przez właściciela