REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Roszczenia o zwrot nakładów przy sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu

 Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy sp.k.
Wszechstronne usługi dla biznesu, samorządów oraz jednostek administracji publicznej.
Roszczenia o zwrot nakładów przy sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu /Fot. Fotolia
Roszczenia o zwrot nakładów przy sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli właściciel chce zbyć swoją nieruchomość w trakcie trwania umowy najmu, najemca lub dzierżawca nie mogą się takiej sprzedaży sprzeciwić. W wyniku sprzedaży, umowa najmu nie wygasa i co do zasady, trwa przez okres ustalony z pierwotnym wynajmującym (wydzierżawiającym). Nabywca może jednak w określonych sytuacjach wypowiedzieć umowę najmu wcześniej, z zachowaniem ustawowych terminów. W wyniku sprzedaży nieruchomości, w miejsce dotychczasowego wynajmującego wchodzi nabywca. Dlatego sprzedaż nieruchomości w czasie trwania umowy może rodzić wątpliwości w zakresie nakładów na taką nieruchomość poniesionych przez dzierżawcę lub najemcę.

Rodzaje nakładów na nieruchomość

Na wstępnie warto zaznaczyć, że Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje nakładów: konieczne i ulepszenia, a doktryna i orzecznictwo dopuszczają jeszcze trzeci rodzaj nakładów mających charakter zbytkowy. Celem nakładów koniecznych jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej, jak np. remonty i naprawy, bieżące podatki i inne publiczne daniny. Nakłady ulepszające (użyteczne) nie służą utrzymaniu przedmiotu najmu w należytym stanie, ale zmierzają do poprawienia jego jakości i zwiększenia jego wartości. Natomiast nakłady zbytkowe nadają nieruchomości wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu tego, kto ich dokonuje i służą celom luksusu, z reguły o znacznej wartości. Zwiększają one wartość przedmiotu najmu, ale mogą być z punktu widzenia przyszłego właściciela nieruchomości zupełnie zbyteczne lub nawet całkowicie sprzeczne z jego upodobaniami.

REKLAMA

Roszczenia o nakłady konieczne

Obowiązek utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez okres trwania najmu spoczywa na wynajmującym. Dlatego też roszczenia o zwrot nakładów koniecznych wobec właściciela powstają z chwilą ich poczynienia przez najemcę. Skoro bowiem, pomimo wezwania wynajmującego do doprowadzenia przedmiotu najmu do stanu zgodnego z umową, nie podejmuje on żadnych działań, to kosztów związanych z tym wydatków poniesionych przez najemcę może on żądać od razu, nie czekając do zakończenia stosunku najmu. . Z tego powodu roszczenia o zwrot nakładów koniecznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu, powinny być zatem kierowane do zbywcy, a nie do nabywcy.

POLECAMY: E - wydanie Dziennika Gazety Prawnej

Roszczenia o nakłady ulepszające

Ocena, czy poniesione nakłady zwiększyły wartość nieruchomości, a jeśli tak to o ile, możliwa jest dopiero po zwróceniu przedmiotu najmu wynajmującemu w wyniku zakończenia stosunku najmu. Tym samym, do nabywcy należeć będzie decyzja, czy chce on zachować ulepszenia za zwrotem najemcy ich wartości, czy też żądać przywrócenia przez najemcę stanu poprzedniego. Z tych powodów, bezzasadne i bezskuteczne jest kierowanie roszczeń o zwrot poczynionych nakładów ulepszających do poprzedniego właściciela. Nawet zatem w przypadku umowy zawartej na bardzo długi okres czasu, zwrotu ulepszeń najemca będzie mógł żądać od wynajmującego dopiero po zakończeniu stosunku najmu.

Roszczenia o nakłady zbytkowe

Najemca nie może zgłaszać roszczeń z tytułu poniesionych nakładów zbytkowych w trakcie trwania umowy najmu, ponieważ decyduje się na nie na własne ryzyko. Ostateczną decyzję o zwrocie poniesionych nakładów zbytecznych podejmie właściciel. W związku z powyższym, roszczenia z tytułu poniesienia tych nakładów można zgłaszać dopiero po zwrocie przedmiotu najmu wynajmującemu. Roszczenia te będą zatem każdorazowo kierowane do nowego nabywcy nieruchomości.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Roszczenia o zwrot wartości nakładów przedawniają się w terminie roku od dnia zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu.

Zobacz: Gmina

Kwestię nakładów można określić w umowie

Należy zaznaczyć, że powyższe rozważania znajdą zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy strony nie ustaliły kwestii nakładów w łączącej ich umowie najmu. Częstą praktyką jest określanie w umowie, że wszystkie nakłady, jakie będzie czynił najemca na przedmiot najmu, ponosi na własny koszt, a wynajmujący zwolniony będzie z obowiązku zwrotu mu ich równowartości po zakończeniu stosunku najmu. Strony mogą się również umówić na niższy niż zwyczajowo czynsz najmu w zamian za zobowiązanie najemcy do czynienia nakładów na najmowaną nieruchomość.

Autor: Magdalena Stanek-Sobczak, radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W piątek ostatnia wypłata czternastej emerytury. Wynosi 1780,96 zł brutto, ale nie wszyscy otrzymają ją w pełnej wysokości

Ostatnia wypłata 1780,96 zł brutto dla emerytów. Emeryci mogą spodziewać się jej już w piątek. 20 września prawie 1,29 mln uprawnionych do dodatkowego świadczenia emerytalnego otrzyma czternastą emeryturę. Ile w sumie wyniosły wypłaty czternastych emerytur?

Do 500 zł miesięcznie nie tylko dla osób starszych. Jakie kryteria i orzeczenia? [zmiany 2024 i 2025]

Świadczenie uzupełniające, często nazywane jest „500 plus dla seniora” lub „500 plus dla osób niepełnosprawnych”. Należy jednak pamiętać, iż przysługuje ono nie tylko osobom starszym. Ponadto o przyznaniu pomocy decyduje niezdolność do samodzielnej egzystencji.

MEN i MS: W szkołach zaświadczenia o niekaralności. Na odbiór dziecka. Na wycieczkę. Na basen. Na teatr. Dyrektorka przedszkola o nowych kłopotach

Dziennikarze PAP zwrócili się do MEN i Ministerstwa Sprawiedliwości z serią pytań dotyczących zaświadczeń, które w szkołach muszą przedstawiać rodzice opiekujący się dziećmi. Ich pytania dotyczyły zaświadczeń przedstawianych przez osoby odbierające dzieci ze szkoły (np. czy dziadkowie mogą?). I zaświadczeń rodziców opiekujących się dziećmi na wycieczce, na basenie, w teatrze   

Szykują się spore zmiany przepisów dla cudzoziemców w Polsce. Na lepsze? Od kiedy?

Jak co roku, po przerwie wakacyjnej, wypoczęci i naładowani wracamy do trybu pracy. Wyjątkiem nie są nasi ustawodawcy. Choć sporo tematów jest na porządku dziennym, dużo wymaga zmian i poprawy, w poniższym artykule omówimy planowane zmiany dotyczące cudzoziemców, ich pobytu i zatrudnienia w Polsce.

REKLAMA

Aktywni rodzice w pracy. Na czym polega warunek łącznej aktywności zawodowej rodziców?

Świadczenie „aktywni rodzice w pracy” przysługuje w przypadku gdy oboje rodzice osiągają przychód, którego podstawa wymiaru składek wynosi co najmniej 100% minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jest to tzw. warunek łączonego poziomu aktywności zawodowej.

MRPiPS: Składki ZUS od umów zlecenia i o dzieło możliwe od 1 stycznia 2026 r. lub 1 stycznia 2027 r.

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej przygotowuje się do wdrożenia oskładkowania umów zlecenia i umów o dzieło. Wiceminister Sebastian Gajewski poinformował, że decyzja w sprawie terminu wdrożenia reformy jeszcze nie zapadła. Na pewno nie nastąpi to od 1 stycznia 2025 r., może to być 1 stycznia 2026 r. czy 1 stycznia 2027 r.

Odwołanie od orzeczenia o niepełnosprawności. Jak napisać? [punkt 7, przykład, wzór]

Odwołanie jest ważnym pismem w procesie ubiegania się o orzeczenie o niepełnosprawności. Może ono dotyczyć różnych elementów orzeczenia, m.in. punktu 7. W jakim terminie wnosi się odwołanie i do jakiego organu? Oto najważniejsze informacje i przykładowy wzór pisma.

Pomoc rządu dla powodzian 2024: zasiłki, pieniądze na remont i odbudowę domów i budynków gospodarczych, pomoc rzeczowa i psychologiczna

Kancelaria Prezesa Rady Ministrów informuje, że dla osób, które ucierpiały w wyniku powodzi lub podtopień w południowo-zachodniej Polsce w ostatnich dniach, są dostępne różne formy pomocy. Można otrzymać 10 tys. zł bezzwrotnego wsparcia na najpilniejsze potrzeby. Na remont lub odbudowę budynku gospodarczego można dostać do 100 tys. zł, a budynku mieszkalnego – do 200 tys. zł. Przewidziane jest dodatkowe wsparcie dla dzieci oraz osób z niepełnosprawnościami. O pomoc mogą starać się również rolnicy, przedsiębiorcy czy studenci.

REKLAMA

Seniorzy mają prawo czuć się oszukani. Brak drugiej waloryzacji i obcięta 14. emerytura

Seniorzy czekali na na podwójną waloryzację emerytur i rent, ale się nie doczekali. Liczyli też na wyższe 14. emerytury, ale się zawiedli. Mogą więc czuć się oszukani, ponieważ wcześniejsze zapowiedzi wskazywały na to, że będzie inaczej.

Urlopy i zasiłki dla rodziców

Urlopy i zasiłki dla rodziców. Jakie urlopy przysługują rodzicom? Na jakie zasiłki mogą liczyć? Ile dni przysługuje rodzicom na opiekę nad dzieckiem? Czy zwolnienie od pracy na opiekę nad dzieckiem przechodzi na kolejny rok?

REKLAMA