REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Od sprzedaży nieruchomości trzeba będzie zapłacić wyższy podatek. Wyrok NSA wywraca rynek nieruchomości i staje się nowym narzędziem do kontroli podatkowych w rękach fiskusa

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
działalność gospodarcza, nieruchomości, NSA, podatek, urząd skarbowy
Od sprzedaży nieruchomości trzeba będzie zapłacić wyższy podatek. Wyrok NSA wywraca rynek nieruchomości i staje się nowym narzędziem do kontroli podatkowych w rękach fiskusa
Rzecznik Praw Obywatelskich

REKLAMA

REKLAMA

Zakup mieszkań, remont przy niskim nakładzie finansowym, a następnie sprzedaż z zyskiem stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi – orzekł NSA w wyroku o sygn. II FSK 823/22. O zarobkowym charakterze takich działań świadczy również fakt braku osobistego użytkowania nieruchomości. To niekorzystne rozstrzygnięcie dla tzw. flipperów, którzy od teraz będą zobowiązani do odprowadzania wyższych podatków, oraz będą musieli zarejestrować swoją działalność.

NSA: sprzedaż nieruchomości w ramach "flippingu" należy rozumieć jako działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

W przypadku sprzedaży nieruchomości znajdujących się w złym stanie technicznym, które uprzednio zostały wyremontowane i zbywane są w krótkim odstępie czasu z zyskiem (tzw. flipping), mamy do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej są spełnione, gdyż działalność ta:

REKLAMA

  • prowadzona jest we własnym imieniu,
  • ma na celu osiągnięcie dochodu oraz
  • ma charakter zorganizowany i ciągły.

REKLAMA

W przywołanym wyroku, organy podatkowe zwróciły uwagę, że mieszkania były wystawione na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontu. Podatniczka zakupiła cztery mieszkania w latach 2014 – 2015, a różnice pomiędzy cenami ich nabycia a sprzedaży wynosiły odpowiednio 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł. Zdaniem sądu, świadczy to o zorganizowanym charakterze prowadzonej działalności, nastawionej na osiąganie zysku.

Co istotne, organy wskazały, że zorganizowania działalności nie należy interpretować jedynie w aspekcie formalnym, ale na podstawie jej rzeczywistych cech. W rozpatrywanej sprawie podatniczka działała według wypracowanego schematu – nabywała mieszkania w złym stanie technicznym ale w atrakcyjnych lokalizacjach, zawierała wcześniej umowy przedwstępne, organizowała finansowanie (kredyt), a następnie umawiała wizyty u notariusza. Remonty wykonywał jej mąż, z pomocą znajomego – bez wykorzystywania firm zewnętrznych. Po zakończeniu remontu mieszkania były szybko sprzedawane bez udziału pośrednictwa – co dodatkowo wskazuje na zorganizowany charakter działalności, a uzyskiwane zyski były przeznaczane na spłatę kredytu i zakup kolejnej nieruchomości. Zdaniem organów podatniczka, mając do spłaty dwa kredyty, zaciągnięte w latach 2008-2009, których raty były rozłożone na wiele lat, zaciągając kolejne kredyty i kupując mieszkania, z góry musiała zakładać ich szybką sprzedaż. Charakterystyczna jest tu również powtarzalność podejmowanych działań. Wszystkie te okoliczności przesądziły o zakwalifikowaniu działań podatniczki jako prowadzącej działalność gospodarczą, a w tym samym wyłączeniu możliwości rozliczenia zysku na zasadach sprzedaży prywatnej.

Zapoznaj się z pełną treścią wyroku klikając tutaj.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej mogą obowiązywać wyższe stawki podatkowe oraz dodatkowe koszty i obowiązki

Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w odróżnieniu od sprzedaży dokonywanej przez osobę fizyczną prywatnie, wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku osób fizycznych, obowiązuje 19% podatek dochodowy, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami jej uzyskania, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej – jeżeli dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (np. remont, zakup nowej nieruchomości, zakup mebli, spłatę kredytu hipotecznego), w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, dochody opodatkowane są natomiast według jednej z trzech możliwych form:

  • na zasadach ogólnych, według skali podatkowej: 12% i 32%,
  • według podatku liniowego: 19% lub
  • ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka zależna od rodzaju działalności).

Dodatkowo, w niektórych przypadkach może wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT – szczególnie jeśli sprzedaż dotyczy nowych nieruchomości lub działalność ma charakter deweloperski.

Oprócz podatków, prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się również z innymi kosztami i obowiązkami, w tym opłacaniem składek ZUS, prowadzeniem księgowości oraz koniecznością spełnienia wymogów ewidencyjnych i sprawozdawczych.

Jakie przychody zobowiązują do zarejestrowania działalności gospodarczej?

REKLAMA

Działalność gospodarcza to zorganizowana działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Aby prowadzić działalność należy zarejestrować się w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej - CEIDG, czyli w rejestrze przedsiębiorców prowadzących w Polsce jednoosobową działalność gospodarczą. Do tego rejestru wpisują się również przedsiębiorcy, którzy chcą zostać wspólnikami spółki cywilnej.

Jednak jeśli spodziewane przychody działalności będą niewielkie, to taką drobną działalność można prowadzić bez dodatkowych formalności – nie trzeba się rejestrować jako przedsiębiorca.

Aby działalność nie musiała być rejestrowana, przychody nie mogą przekraczać w żadnym miesiącu 75% kwoty minimalnego wynagrodzenia obowiązującego w danym roku.

Limit miesięcznych przychodów dla działalności nieewidencjonowanej w 2025 roku wynosi 3499,50 zł.

Urząd skarbowy wszczyna wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości - konsekwencja wyroku NSA

Konsekwencją omawianego wyroku NSA mogą być wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości. Każda osoba, która w krótkim czasie kupiła nieruchomość, przeprowadziła remont, a następnie ją sprzedała - może zostać objęta kontrolą skarbową. Przytoczony wyrok staje się więc silnym narzędziem w rękach fiskusa do naliczania wyższych podatków, dlatego - w przypadku spełnienia wynikających z niego przesłanek - warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym, rejestrację działalności gospodarczej oraz - w celu uniknięcia sankcji podatkowych - złożenie czynnego żalu.

Podstawa prawna:

  • Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21.04.2025 r., sygn. I SA/Rz 31/22
  • Wyrok NSA z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. II FSK 823/22
  • Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r., poz. 163)
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Mieszkańcy bliźniaków i szeregowców nareszcie uzyskają ochronę. Od 20 września 2026 r. koniec z patodeweloperką i dobiegającymi zza ściany odgłosami spłuczki z toalety sąsiada

Łazienki i kuchnie to zazwyczaj najsłabsze punkty mieszkań, jeżeli chodzi o izolację akustyczną. Nierzadko zdarza się tak, że przez kratki wentylacyjne można wręcz porozmawiać z sąsiadem, a na porządku dziennym jest dobieganie zza ściany odgłosów spłuczki toaletowej czy napełniania wanny w przylegającym lokalu. W zakresie ochrony przed nadmiernym hałasem dobiegającym z sąsiednich lokali – w jeszcze gorszym położeniu niż mieszkańcy bloków – znajdowały się dotychczas osoby, które zdecydowały się na zakup nieruchomości w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. Ten stan, już niebawem, ma się jednak zmienić, w związku z projektem nowego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii.

Co dostanie z MOPS osoba z niepełnosprawnością w 2025 roku? [Przykład]

Gminy przyznają kilka rodzajów świadczeń pieniężnych dedykowanych osobom z niepełnosprawnościami. W zależności od posiadanego stopnia niepełnosprawności pomoc może się różnić. W 2025 r. wzrosły kryteria dochodowe w pomocy społecznej, co ma wpływ na możliwości otrzymania oraz wysokość zasiłku stałego i okresowego. Nie zmieniła się wysokość zasiłku pielęgnacyjnego.

Wsparcie dla osób do 30. roku życia. Już jest ustawa, obowiązuje od czerwca 2025 r.

Wciąż piszemy o uprawnieniach dla seniorów czy dla 50. latków - teraz przyszedł czas zająć się młodymi osobami. Zasadniczo to one pracują na aktualne świadczenia emerytów czy rencistów, ale przecież na tym polega solidarność społeczna, solidarność pokoleniowa. Warto zwrócić uwagę na najnowsze przepisy, które weszły w życie w czerwcu 2025 r., a dokładnie na rozdział 10. ustawy z dnia 20 marca 2025 r. o rynku pracy i służbach zatrudnienia (Dz.U. z 2025 r. poz. 620, dalej jako: ustawa). Rozdział 10. nazywa się dokładnie tak: "Wsparcie dla osób do 30. roku życia". Na jakie zatem wsparcie i pomoc z budżetu państwa czy samorządów mogą liczyć młode osoby?

Sejm na żywo: 24 czerwca [Transmisja online]

37. posiedzenie Sejmu - dzień pierwszy. Dziś posłowie m.in. rano przeprowadzą głosowania nad sześcioma rządowymi projektami ustaw deregulacyjnych.

REKLAMA

Pomodoro, pasjans i mikroprzerwy: Jak skutecznie odpoczywać w pracy?

W dobie ciągłego pośpiechu, niekończących się spotkań online i wysokich oczekiwań względem efektywności, coraz więcej mówi się o roli przerw w pracy. Nie są już one traktowane jako zbędna strata czasu, ale jako nieodzowny element wspierający produktywność, kreatywność i dobre samopoczucie. Nowe badania opublikowane w prestiżowym British Journal of Educational Psychology rzucają światło na skuteczność jednej z najpopularniejszych technik organizacji czasu – metody Pomodoro – i ukazują, jak krótkie, ale dobrze zaplanowane przerwy potrafią zdziałać cuda.

Wyrok TK miażdży ETS. Co dalej z polską energetyką?

Trybunał Konstytucyjny uznał, że system ETS narusza polską suwerenność. Warsaw Enterprise Institute apeluje o jego odrzucenie i zastąpienie rynkowymi rozwiązaniami wspierającymi dekarbonizację i rozwój gospodarczy.

Parkowanie na chodniku. Jak to robić zgodnie z prawem, a co jest zakazane? Radca prawny wyjaśnia najczęstsze wątpliwości [Q&A]

Parkowanie, przede wszystkim samochodem, na chodniku to temat budzący coraz większe wątpliwości. Gołym okiem widać, że liczba samochodów rośnie szybciej niż liczba miejsc do parkowania. Szczególnie widoczne to jest na nowych osiedlach (mimo wymogów co do liczby miejsc parkowania, jakie powinny być wybudowane) i w centrach miast, ale nawet na obszarach wiejskich, pełniących funkcję współczesnych suburbii, tego rodzaju problemy się pojawiają. Jednocześnie rośnie liczba aktywistów dokumentujących lub zgłaszających wykroczenia przeciwko zasadom parkowania i poruszania się pojazdami po chodnikach. Niniejszy artykuł ma na celu przedstawicie tych zasad dla uniknięcia wątpliwości w pojawiających się w tym zakresie sporach między użytkownikami drogi, a nawet policją lub strażą miejską.

Staż pracy na nowo! Rewolucja w Kodeksie pracy: zleceniobiorcy i samozatrudnieni zyskają prawa pracownicze

Staż pracy na nowych zasadach od 2026 roku. Rząd zajmie się projektem, który umożliwi wliczanie do stażu pracy okresów wykonywania umów zlecenia oraz prowadzenia działalności gospodarczej. Nowe przepisy zrównają prawa samozatrudnionych i zleceniobiorców z etatowcami – w tym prawo do dłuższego urlopu i nagród jubileuszowych.

REKLAMA

ZUS: Tata też może wziąć płatny urlop po narodzinach dziecka (ojcowski, rodzicielski a nawet macierzyński)

ZUS przypomina: po narodzinach dziecka z płatnego urlopu może skorzystać nie tylko mama. Ojciec również ma taką możliwość – nie tylko w ramach najpopularniejszego urlopu ojcowskiego, ale także urlopu rodzicielskiego, a w określonych sytuacjach nawet urlopu macierzyńskiego.

W PZON coraz trudniej otrzymać orzeczenie dające świadczenie pielęgnacyjne (z pkt 7 i 8) [List czytelnika]

Do redakcji wpływają listy matek, których dzieci chorują na autyzm, zespół Aspergera, chorobę afektywną dwubiegunową. I obecnie te dzieci tracą pkt 7 i 8 w orzeczeniach o niepełnosprawności. Powoduje to utratę prawa do świadczenia pielęgnacyjnego. Czy pojawia się praktyka orzekania niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym dla tych chorych, czy to tylko incydentalne przypadki?

REKLAMA