REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Od sprzedaży nieruchomości trzeba będzie zapłacić wyższy podatek. Wyrok NSA wywraca rynek nieruchomości i staje się nowym narzędziem do kontroli podatkowych w rękach fiskusa

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
działalność gospodarcza, nieruchomości, NSA, podatek, urząd skarbowy
Od sprzedaży nieruchomości trzeba będzie zapłacić wyższy podatek. Wyrok NSA wywraca rynek nieruchomości i staje się nowym narzędziem do kontroli podatkowych w rękach fiskusa
Rzecznik Praw Obywatelskich

REKLAMA

REKLAMA

Zakup mieszkań, remont przy niskim nakładzie finansowym, a następnie sprzedaż z zyskiem stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi – orzekł NSA w wyroku o sygn. II FSK 823/22. O zarobkowym charakterze takich działań świadczy również fakt braku osobistego użytkowania nieruchomości. To niekorzystne rozstrzygnięcie dla tzw. flipperów, którzy od teraz będą zobowiązani do odprowadzania wyższych podatków, oraz będą musieli zarejestrować swoją działalność.

NSA: sprzedaż nieruchomości w ramach "flippingu" należy rozumieć jako działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

W przypadku sprzedaży nieruchomości znajdujących się w złym stanie technicznym, które uprzednio zostały wyremontowane i zbywane są w krótkim odstępie czasu z zyskiem (tzw. flipping), mamy do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej są spełnione, gdyż działalność ta:

REKLAMA

  • prowadzona jest we własnym imieniu,
  • ma na celu osiągnięcie dochodu oraz
  • ma charakter zorganizowany i ciągły.

REKLAMA

W przywołanym wyroku, organy podatkowe zwróciły uwagę, że mieszkania były wystawione na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontu. Podatniczka zakupiła cztery mieszkania w latach 2014 – 2015, a różnice pomiędzy cenami ich nabycia a sprzedaży wynosiły odpowiednio 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł. Zdaniem sądu, świadczy to o zorganizowanym charakterze prowadzonej działalności, nastawionej na osiąganie zysku.

Co istotne, organy wskazały, że zorganizowania działalności nie należy interpretować jedynie w aspekcie formalnym, ale na podstawie jej rzeczywistych cech. W rozpatrywanej sprawie podatniczka działała według wypracowanego schematu – nabywała mieszkania w złym stanie technicznym ale w atrakcyjnych lokalizacjach, zawierała wcześniej umowy przedwstępne, organizowała finansowanie (kredyt), a następnie umawiała wizyty u notariusza. Remonty wykonywał jej mąż, z pomocą znajomego – bez wykorzystywania firm zewnętrznych. Po zakończeniu remontu mieszkania były szybko sprzedawane bez udziału pośrednictwa – co dodatkowo wskazuje na zorganizowany charakter działalności, a uzyskiwane zyski były przeznaczane na spłatę kredytu i zakup kolejnej nieruchomości. Zdaniem organów podatniczka, mając do spłaty dwa kredyty, zaciągnięte w latach 2008-2009, których raty były rozłożone na wiele lat, zaciągając kolejne kredyty i kupując mieszkania, z góry musiała zakładać ich szybką sprzedaż. Charakterystyczna jest tu również powtarzalność podejmowanych działań. Wszystkie te okoliczności przesądziły o zakwalifikowaniu działań podatniczki jako prowadzącej działalność gospodarczą, a w tym samym wyłączeniu możliwości rozliczenia zysku na zasadach sprzedaży prywatnej.

Zapoznaj się z pełną treścią wyroku klikając tutaj.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej mogą obowiązywać wyższe stawki podatkowe oraz dodatkowe koszty i obowiązki

Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w odróżnieniu od sprzedaży dokonywanej przez osobę fizyczną prywatnie, wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku osób fizycznych, obowiązuje 19% podatek dochodowy, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami jej uzyskania, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej – jeżeli dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (np. remont, zakup nowej nieruchomości, zakup mebli, spłatę kredytu hipotecznego), w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, dochody opodatkowane są natomiast według jednej z trzech możliwych form:

  • na zasadach ogólnych, według skali podatkowej: 12% i 32%,
  • według podatku liniowego: 19% lub
  • ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka zależna od rodzaju działalności).

Dodatkowo, w niektórych przypadkach może wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT – szczególnie jeśli sprzedaż dotyczy nowych nieruchomości lub działalność ma charakter deweloperski.

Oprócz podatków, prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się również z innymi kosztami i obowiązkami, w tym opłacaniem składek ZUS, prowadzeniem księgowości oraz koniecznością spełnienia wymogów ewidencyjnych i sprawozdawczych.

Jakie przychody zobowiązują do zarejestrowania działalności gospodarczej?

REKLAMA

Działalność gospodarcza to zorganizowana działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Aby prowadzić działalność należy zarejestrować się w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej - CEIDG, czyli w rejestrze przedsiębiorców prowadzących w Polsce jednoosobową działalność gospodarczą. Do tego rejestru wpisują się również przedsiębiorcy, którzy chcą zostać wspólnikami spółki cywilnej.

Jednak jeśli spodziewane przychody działalności będą niewielkie, to taką drobną działalność można prowadzić bez dodatkowych formalności – nie trzeba się rejestrować jako przedsiębiorca.

Aby działalność nie musiała być rejestrowana, przychody nie mogą przekraczać w żadnym miesiącu 75% kwoty minimalnego wynagrodzenia obowiązującego w danym roku.

Limit miesięcznych przychodów dla działalności nieewidencjonowanej w 2025 roku wynosi 3499,50 zł.

Urząd skarbowy wszczyna wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości - konsekwencja wyroku NSA

Konsekwencją omawianego wyroku NSA mogą być wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości. Każda osoba, która w krótkim czasie kupiła nieruchomość, przeprowadziła remont, a następnie ją sprzedała - może zostać objęta kontrolą skarbową. Przytoczony wyrok staje się więc silnym narzędziem w rękach fiskusa do naliczania wyższych podatków, dlatego - w przypadku spełnienia wynikających z niego przesłanek - warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym, rejestrację działalności gospodarczej oraz - w celu uniknięcia sankcji podatkowych - złożenie czynnego żalu.

Podstawa prawna:

  • Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21.04.2025 r., sygn. I SA/Rz 31/22
  • Wyrok NSA z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. II FSK 823/22
  • Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r., poz. 163)
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wakacje a alimenty. Przepisy i orzeczenia sądów

„Moi synowie są coraz starsi i rosną ich wydatki np. na ubrania, korepetycje, zajęcia sportowe. Z tego powodu chciałabym wnosić o podwyższenie wysokości alimentów. Czy wyjazdy również wpływają na wysokość alimentów? Co w sytuacji, gdy część wakacji dzieci spędzają u ojca?” – pyta Czytelniczka.

Zasiłek pogrzebowy do reformy. Polska Izba Branży Pogrzebowej apeluje o uproszczenie i cyfryzację procedur

Obecny system przyznawania zasiłków pogrzebowych jest skomplikowany, niejednolity i przestarzały – alarmuje Polska Izba Branży Pogrzebowej. Jej doradca – Wojciech Labuda, w rozmowie z redakcją Infor.pl wskazuje, że potrzebna jest nie tylko deregulacja, ale również pełna cyfryzacja i ujednolicenie przepisów. Prace legislacyjne już ruszyły, ale – jak podkreśla ekspert – to dopiero początek drogi.

Pieniądze dla rodziców, którzy stracili dziecko, w tym przez poronienie (nawet, gdy nie można zidentyfikować płci). MRPiPS przygotowało projekt i uzupełniło lukę prawną

Pojawił się projekt rozporządzenia z dnia 23 maja 2025 r. Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej zmieniającego rozporządzenie w sprawie postępowania o świadczenia emerytalno – rentowe. Przedmiotowy projekt rozporządzenia wprowadza rozwiązania, które zrównają uprawnienia w dostępie do zasiłku pogrzebowego z tytułu poniesienia kosztów pogrzebu dziecka martwo urodzonego, bez względu na kryterium możności ustalenia płci takiego dziecka.Projekt skierowany został do uzgodnień i opiniowania.

Zwolnienia lekarskie kontroluje ZUS ale może też pracodawca. Kiedy chory może się spodziewać kontroli?

Jednym z zadań Zakładu Ubezpieczeń Społecznych jest nadzór nad wydatkowaniem środków z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych. Działania te polegają m.in. na kontroli w zakresie zwolnień lekarskich. ZUS kontroluje, czy osoba, której wystawiono zwolnienie lekarskie rzeczywiście jest niezdolna do pracy oraz czy wystawione zaświadczenie lekarskie jest zasadne. ZUS kontroluje także prawidłowość wykorzystywania zwolnień lekarskich, czyli co faktycznie robi osoba na zwolnieniu lekarskim. Ale nie tylko ZUS ma prawo kontrolować zwolnienia lekarskie – również pracodawcy mają prawo sprawdzić, czy pracownik uczciwie korzysta z eZLA. Regionalni rzecznicy prasowi ZUS wyjaśniają te kwestie.

REKLAMA

List osoby niepełnosprawnej: Czy komisja miała prawo wyprosić mojego opiekuna {WZON PZON}?

List czytelnika: Czy komisja ma prawo wyprosić pełnomocnika albo opiekuna osoby niepełnosprawnej?

ZUS wypłaci emerytom i rencistom dodatkowe pieniądze (348,22 zł miesięcznie). Warunek – ukończone 75 lat. Niektórzy muszą złożyć wniosek

Jeśli ukończyłeś 75 lat i pobierasz z ZUS-u emeryturę lub rentę z tytułu niezdolności do pracy, to dostaniesz dodatkowe pieniądze. Co do zasady bez wniosków i formalności. ZUS będzie je przekazywał na twoje konto razem z wypłatą głównego świadczenia. Jednak w niektórych przypadkach trzeba złożyć wniosek o ten dodatek.

Złotówkowicze (kredytobiorcy kredytów w złotówkach z oprocentowaniem opartym o WIBOR) jeszcze nie szturmują sądów i prawników. Eksperci: wszyscy czekają na wyrok TSUE

Eksperci nie mają wątpliwości, że bez jasnego stanowiska Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej nie ma szans na to, by temat nieuczciwie potraktowanych przez banki konsumentów rozwiązać z korzyścią dla nich. Do rozstrzygnięcia zostały kwestie dotyczące informowania kredytobiorców o ryzyku zmiennego oprocentowania czy zagadnienia związane z prawami konsumenta. – Szanse na uzyskanie pozytywnego wyroku i nowych warunków umowy kredytowej dla „WIBOR-oców”, zwanych też „Złotówkowiczami” (chodzi oczywiście o osoby, które zaciągnęły kredyt w złotówkach z oprocentowaniem opartym o WIBOR) oceniam wysoko, ale ten temat potrzebuje jeszcze cierpliwości – mówi mec. Marek Jarosiewicz, adwokat i ekspert gospodarczy.

Uprawnienia pasażera opóźnionego lotu

Zwiększona dostępność biletów lotniczych oraz ich stosunkowo atrakcyjne ceny znacząco wpłynęły na upowszechnienie lotów pasażerskich, jako wygodniejszej i szybszej alternatywy dla przejazdów kolejowych, czy drogowych. Przez ograniczoną przepustowość lotnisk oraz braki kadrowe wielokrotnie dochodzi do opóźnienia lotów co dla pasażera może wiązać się nie tylko z niedogodnością związaną z wielogodzinnym oczekiwaniem na wylot, ale też szkodą powstałą w wyniku późniejszego dotarcia do celu podróży.

REKLAMA

11 lipca dniem wolnym od pracy? Senat uchwalił nowe przepisy

To już oficjalne – 11 lipca stanie się Narodowym Dniem Pamięci o Polakach – Ofiarach Ludobójstwa dokonanego przez OUN i UPA na ziemiach wschodnich II Rzeczypospolitej Polskiej. Senat przyjął ustawę jednogłośnie – za głosowało aż 88 senatorów, tylko jeden był przeciw. To symboliczny krok, który ma na celu upamiętnienie jednej z najtragiczniejszych kart w historii Polski. Czy nowe święto będzie dniem wolnym od pracy?

Już od 1 lipca: gminy będą mogły zablokować budowę tysięcy domów. Zmiana ważnego terminu dla właścicieli nieruchomości i koniec z bezterminowymi decyzjami o warunkach zabudowy [ustawa weszła w życie]

W dniu 7 maja 2025 r. weszła w życie ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza zmianę terminu w zakresie reformy planowania przestrzennego, ważnego dla właścicieli nieruchomości (oraz gmin). W związku z ww. reformą – już niebawem – miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z uchwalanymi przez gminy planami ogólnymi, a tym samym – gminy będą mogły uniemożliwić właścicielowi nieruchomości np. budowę domu na działce, która w ww. planie ogólnym zostanie zlokalizowana w strefie objętej zakazem zabudowy. Nie zmienia się jednak termin na wydawanie bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy, na uzyskanie których pozostało jeszcze mniej czasu.

REKLAMA