Pułapka dla małżonków: możesz stracić zwolnienie podatkowe przez współmałżonka. Nowa interpretacja podatkowa!

• Pierwsze mieszkanie i podatek, który zaskakuje
• Stan faktyczny: rozdzielność majątkowa nie wystarczyła
• Organ: zwolnienie dotyczy całej umowy, nie jej części
• Solidarna odpowiedzialność kupujących
• Praktyczne konsekwencje dla kupujących
• Komentarz: prawo działa tu bezlitośnie
• Powołana interpretacja podatkowa

Pierwsze mieszkanie i podatek, który zaskakuje

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przewiduje w art. 9 pkt 17 tzw. zwolnienie dla pierwokupu: sprzedaż lokalu lub domu jednorodzinnego jest wolna od podatku, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności nieruchomości mieszkalnej ani udział w takim prawie przekraczający 50 proc. (z wyjątkiem udziału nabytego w drodze dziedziczenia do 50 proc.). To jeden z najchętniej stosowanych instrumentów ulgi podatkowej przy transakcjach na rynku wtórnym.

Warunek wydaje się prosty. Komplikacje pojawiają się jednak wtedy, gdy nieruchomość kupują dwie osoby jednocześnie na przykład małżonkowie. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 23 lutego 2026 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.766.2025.1.AD) jednoznacznie stwierdził, że zwolnienie dotyczy umowy sprzedaży jako całości a nie jej poszczególnych stron.

Stan faktyczny: rozdzielność majątkowa nie wystarczyła

Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 1/2 we własności domu jednorodzinnego. Drugi udział 1/2 nabył jej mąż. Para ustanowiła wcześniej rozdzielność majątkową. Kobieta sama spełniała warunki zwolnienia: przed zakupem nie posiadała żadnej nieruchomości mieszkalnej ani udziału w takiej nieruchomości. Jej małżonek natomiast był właścicielem nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od babci co wykluczało go ze zwolnienia.

Para zapłaciła PCC w wysokości 2 proc. od łącznej wartości transakcji po połowie każde z nich. Wnioskodawczyni wystąpiła o stwierdzenie nadpłaty dla swojej części, argumentując, że skoro ona osobiście nie posiadała wcześniej nieruchomości, a z mężem łączy ją rozdzielność majątkowa, to jej udział w transakcji powinien podlegać zwolnieniu niezależnie.

Organ: zwolnienie dotyczy całej umowy, nie jej części

„Przepis art. 9 pkt 17 ustawy o PCC jednoznacznie wskazuje, jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia” wyjaśnił Dyrektor KIS, odmawiając racji wnioskodawczyni. Organ podkreślił, że przedmiotem opodatkowania PCC jest czynność cywilnoprawna umowa sprzedaży, a nie jej część. Skoro w zawartej transakcji jeden z kupujących nie spełniał warunków zwolnienia, to cała umowa traci prawo do preferencyjnego traktowania podatkowego. Rozdzielność majątkowa między małżonkami nie ma w tym przypadku żadnego znaczenia prawnego.

Organ wskazał też, że zwolnienie wymaga łącznego spełnienia dwóch warunków:

- po pierwsze, przedmiotem sprzedaży musi być całe prawo własności nieruchomości (co w opisanej sytuacji było spełnione - małżonkowie kupili dom wspólnie, nabywając całość własności w udziałach po 1/2);

- po drugie, każdy z kupujących musi wykazać, że nigdy wcześniej nie był właścicielem nieruchomości mieszkalnej ani nie posiadał w niej udziału przekraczającego 50 proc. Ten drugi warunek okazał się niespełniony po stronie męża.

Solidarna odpowiedzialność kupujących

Kluczową rolę odgrywa tu art. 5 ust. 2 ustawy o PCC, który przewiduje solidarną odpowiedzialność za zapłatę podatku, gdy obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach. Wynika z niego, że przy umowie sprzedaży zawieranej przez kilku kupujących wszyscy odpowiadają solidarnie i wszyscy muszą spełniać warunki ewentualnego zwolnienia. Zasada ta obowiązuje niezależnie od formy stosunków majątkowych między nabywcami: małżeńskiej wspólności majątkowej, rozdzielności majątkowej czy braku jakiegokolwiek prawnego związku między kupującymi (np. osoby obce, rodzeństwo, rodzice z dzieckiem). Interpretacja potwierdza tym samym wcześniejsze stanowisko organów skarbowych: jeśli dom lub mieszkanie kupują dwie lub więcej osób, zwolnienie z PCC przysługuje tylko wtedy, gdy każda z nich, bez wyjątku, spełni indywidualne warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy.

Praktyczne konsekwencje dla kupujących

Dla wielu par: zwłaszcza tych, w których jeden z partnerów odziedziczył lub otrzymał w darowiźnie nieruchomość jeszcze przed ślubem, opisany scenariusz może oznaczać realne koszty. Przy wartości transakcji wynoszącej np. 600 tys. zł podatek PCC to 12 tys. zł. Wnioskodawczyni liczyła, że odzyska połowę tej kwoty. Organ skarbowy odmówił.

Jedyne wyjście, jakie mogłoby uchronić taką parę przed pełnym PCC, to zakup nieruchomości wyłącznie przez osobę spełniającą warunki zwolnienia tj. tę, która nigdy wcześniej nie posiadała nieruchomości. Takie rozwiązanie jest jednak uwarunkowane prawnie i finansowo, a przy rozdzielności majątkowej wymaga starannego zaplanowania struktury transakcji i jej sfinansowania jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Komentarz: prawo działa tu bezlitośnie

Interpretacja KIS jest zgodna z literą prawa i utrwaloną linią orzeczniczą. Niemniej dla wielu wnioskodawców pozostaje zaskoczeniem bo intuicja podpowiada, że skoro małżonkowie mają rozdzielność majątkową, fiskus powinien patrzeć na ich udziały osobno. Tak jednak nie jest: PCC ocenia umowę sprzedaży jako całość, a nie udziały poszczególnych nabywców.

Konsekwencją jest sytuacja, w której osoba faktycznie kupująca swoje pierwsze mieszkanie traci prawo do ulgi tylko dlatego, że wybrała na współwłaściciela kogoś, kto wcześniej nabył jakąkolwiek nieruchomość mieszkalną, choćby w drodze darowizny. Przepis nie rozróżnia przy tym, czy chodzi o nieruchomość wartą miliony, czy mały udział w odziedziczonym lokalu.

Przed przystąpieniem do transakcji zakupu nieruchomości na rynku wtórnym warto zatem dokładnie sprawdzić sytuację prawno-majątkową wszystkich współkupujących i w razie potrzeby rozważyć zmianę struktury nabycia.

Powołana interpretacja podatkowa

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 23 lutego 2026 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.766.2025.1.AD.