Przy tej transakcji koszty podatku można ponieść częściowo, a nie w całości - zmiana o 180 stopni dzięki zmianie podejścia

• Dotychczasowa praktyka skarbówki w PCC przy nabyciu nieruchomości wspólnie: wszystko albo nic
• Sprawa, która zmieni podejście skarbówki do PCC?
• Przełomowy wyrok NSA - tutaj sytuacja zwolnienia z PCC zmienia się o 180 stopni
• Kto skorzysta na nowym podejściu w interpetacji podatku od czynności cywilnoprawnych przy nabyciu nieruchomości?
• Co dalej z PCC od nieruchomości przy wspólnym nabyciu? Praktyczne konsekwencje
• Pozostałe warunki zwolnienia nadal obowiązują w PCC

Dotychczasowa praktyka skarbówki w PCC przy nabyciu nieruchomości wspólnie: wszystko albo nic

Przez lata organy podatkowe i sądy administracyjne stosowały prostą, ale surową zasadę: albo wszyscy nabywcy spełniają warunki zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, albo nikt go nie otrzymuje. Wystarczyło, że jedna osoba z kupujących posiadała wcześniej jakąkolwiek nieruchomość, a cała transakcja traciła prawo do preferencji podatkowej.

Ta interpretacja opierała się na założeniu, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dotyczy całej czynności prawnej – umowy sprzedaży – a nie poszczególnych osób w niej uczestniczących. Organy podatkowe podkreślały, że celem ustawodawcy było wsparcie osób nabywających pierwsze mieszkanie na własne potrzeby, a cel ten nie jest realizowany, gdy choć jeden ze współnabywców już nieruchomość posiada.

W praktyce oznaczało to, że młoda osoba kupująca pierwsze mieszkanie na pół z partnerem, który miał już kawalerkę z wcześniejszego związku, musiała zapłacić pełny podatek PCC. Nie pomagały argumenty o sprawiedliwości czy proporcjonalności – przepis interpretowano sztywno i jednolicie.

Sprawa, która zmieni podejście skarbówki do PCC?

Do Naczelnego Sądu Administracyjnego trafiła sprawa kobiety, która nabyła udział w nieruchomości wspólnie z partnerem. Problem? Partner posiadał już mieszkanie. Kobieta nigdy wcześniej nie była właścicielką żadnej nieruchomości i uważała, że powinna skorzystać ze zwolnienia przynajmniej w zakresie przypadającym na jej udział.

Organy podatkowe odrzuciły jej stanowisko, a wojewódzki sąd administracyjny potwierdził takie podejście. Sprawa wydawała się przesądzona – dotychczasowa linia orzecznicza była przecież jednolita i konsekwentna.

Przełomowy wyrok NSA - tutaj sytuacja zwolnienia z PCC zmienia się o 180 stopni

21 kwietnia 2026 roku Naczelny Sąd Administracyjny opublikował komunikat o wyroku, który zmienia dotychczasowe podejście organów i sądów. W orzeczeniu z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. akt III FSK 281/25) NSA uchylił zaskarżone orzeczenie i uznał, że zwolnienie z PCC może przysługiwać proporcjonalnie – tylko tej osobie, która spełnia ustawowe warunki. To oznacza rewolucję w podejściu do wspólnych zakupów nieruchomości. Sąd wskazał, że choć przepis odnosi się do czynności sprzedaży, ustawodawca nie wyklucza uwzględnienia indywidualnej sytuacji prawnej poszczególnych kupujących przy ustalaniu zobowiązania podatkowego.

NSA odwołał się przy tym do swojego wcześniejszego orzecznictwa dotyczącego wprawdzie podatku od nieruchomości, ale – jak uznał sąd – adekwatnego również do PCC. Zgodnie z tą linią orzeczniczą uprawnienia jednego ze współwłaścicieli do zwolnienia mogą wpływać na zakres opodatkowania drugiego współwłaściciela.

Kto skorzysta na nowym podejściu w interpetacji podatku od czynności cywilnoprawnych przy nabyciu nieruchomości?

Wyrok NSA otwiera drogę do zwolnienia dla wielu osób, które dotychczas były z niego wyłączone, jak na przykład:

• Pary konkubenckie – gdy jeden partner ma już nieruchomość, a drugi kupuje po raz pierwszy;
• Małżonkowie – w analogicznej sytuacji;
• Wspólnicy spółek cywilnych – nabywający nieruchomość na działalność, gdy część z nich już posiada własne lokale;
• Członkowie rodziny – np. rodzic z dorosłym dzieckiem kupujący wspólnie mieszkanie.

Szczególnie istotne jest to dla osób, które dotychczas rezygnowały ze wspólnego zakupu właśnie z powodu utraty zwolnienia. Teraz mogą bezpiecznie nabyć nieruchomość razem z partnerem czy członkiem rodziny, nie tracąc korzyści podatkowych.

Co dalej z PCC od nieruchomości przy wspólnym nabyciu? Praktyczne konsekwencje

Choć nie mamy jeszcze pełnego uzasadnienia wyroku NSA, sam komunikat jasno wskazuje na zmianę linii orzeczniczej. To sygnał dla organów podatkowych, że dotychczasowa interpretacja może być kwestionowana gdy sprawa trafi do sądu. Osoby, które w ostatnich latach zapłaciły pełny PCC mimo wspólnego zakupu z kimś niespełniającym warunków zwolnienia, mogą rozważyć:

• Złożenie wniosku o stwierdzenie nadpłaty (jeśli nie upłynął jeszcze 5-letni termin przedawnienia) - a w razie odmowy - odwołanie a potem skierowanie sprawy do sądu administracyjnego;
• Powołanie się na nowy wyrok NSA w toczących się postępowaniach;
• Uwzględnienie nowej wykładni w planowanych transakcjach;

Warto pamiętać, że to orzeczenie NSA, a więc sądu najwyższej instancji w sprawach administracyjnych. Wojewódzkie sądy administracyjne oraz organy podatkowe powinny dostosować swoją praktykę do tej wykładni. Choć oczywiście to orzeczenie formalnie wiąże w tej jednej konkretnej sprawie.

Pozostałe warunki zwolnienia nadal obowiązują w PCC

Zwolnienie proporcjonalne nie oznacza, że wystarczy kupować pierwszy raz. Osoba ubiegająca się o zwolnienie z PCC nadal musi spełnić wszystkie ustawowe warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zgodnie z którym zwolnieniu podlega:

Nowa wykładnia NSA dotyczy natomiast takiej sytuacji, gdy warunki do zwolnienia spełnia część, a nie wszyscy współnabywcy.

Źródło: NSA (wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., sygn. akt III FSK 281/25