Likwidacja podatku PCC przy zakupie nieruchomości – 0% PCC pozwoli zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Kto może skorzystać ze zwolnienia z podatku w 2026 i 2027 r.?

• PCC przy zakupie nieruchomości w 2026 i 2027 r. – ile wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych, w aktualnie obowiązującym stanie prawnym?
• PCC przy zakupie nieruchomości w 2026 i 2027 r. – kto jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych i w którym momencie powstaje obowiązek podatkowy w aktualnie obowiązującym stanie prawnym?
• Likwidacja PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego pozwala zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – przepisy o 0% podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązują w 2026 r. (i będą obowiązywać w 2027 r.), chociaż nie wszyscy o nich pamiętają
• Jeżeli wymogi ustawowe dla zwolnienia z PCC przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego spełnia tylko jeden z małżonków – ma on prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie przypadającej mu części [przełomowy wyrok NSA]
• Likwidacja PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego pozwala zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – przepisy o 0% podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązują w 2026 r. (i będą obowiązywać w 2027 r.), chociaż nie wszyscy o nich pamiętają
• Ustawodawca przewidział jeszcze inne, szczególne zwolnienia od PCC przy zakupie nieruchomości – kto jeszcze nie zapłaci podatku od czynności cywilnoprawnych, nabywając nieruchomość w 2026 i 2027 r.?
• Niektórzy natomiast zapłacą wyższy PCC przy zakupie nieruchomości – kto zamiast 2%, zapłaci aż 6% podatku od czynności cywilnoprawnych, nabywając nieruchomość w 2026 i 2027 r.?

PCC przy zakupie nieruchomości w 2026 i 2027 r. – ile wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych, w aktualnie obowiązującym stanie prawnym?

Zgodnie z obecnie obowiązująca ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – podatkowi od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) podlega m.in. umowa sprzedaży nieruchomości. Obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy – ciąży przy tym na kupującym, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości (a nie automatycznie – cena wpisana do umowy sprzedaży; zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy), a stawka podatku opiewa na 2% (zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy).

PCC przy zakupie nieruchomości w 2026 i 2027 r. – kto jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych i w którym momencie powstaje obowiązek podatkowy w aktualnie obowiązującym stanie prawnym?

PCC przy sprzedaży nieruchomości obciąża nabywcę nieruchomości, ale płatnikiem tego podatku jest notariusz, co wynika wprost z art. 10 ust. 2 ustawy o PCC, zgodnie z którym – notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Notariusz oblicza i pobiera podatek od nabywcy nieruchomości, a następnie wpłaca go do urzędu skarbowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC), czyli – dokładnie w momencie podpisania umowy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli natomiast zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność (zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o PCC).

Likwidacja PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego pozwala zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – przepisy o 0% podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązują w 2026 r. (i będą obowiązywać w 2027 r.), chociaż nie wszyscy o nich pamiętają

Od 31 sierpnia 2023 r., na podstawie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw i dodanego wówczas do ustawy o PPC pkt 17 w ramach art. 9:

Ówczesny minister rozwoju i technologii Waldemar Buda, podczas konferencji prasowej, która została zorganizowana w dniu wejścia w życie przepisów wprowadzających ww. zwolnienie od PCC, powiedział:

– „Przy starcie programu Pierwsze Mieszkanie wspominałem, by osoby zainteresowane kupnem nieruchomości z rynku wtórnego wstrzymały się kilka tygodni ze względu na zniesienie PCC. Od dziś przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu można zaoszczędzić sporą sumę pieniędzy, która z pewnością przyda się np. przy remoncie. Maksymalnie obniżamy koszty operacyjne i formalne.”

Jeżeli wymogi ustawowe dla zwolnienia z PCC przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego spełnia tylko jeden z małżonków – ma on prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie przypadającej mu części [przełomowy wyrok NSA]

W sprawie będącej przedmiotem ww. rozstrzygnięcia NSA oceniał, czy zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dla osób kupujących pierwszą nieruchomość, może przysługiwać tylko jednemu z nabywców proporcjonalnie do jego udziału. Dotychczas organy podatkowe oraz wojewódzkie sądy administracyjne przyjmowały jednolite stanowisko, że w przypadku wspólnego zakupu wszyscy nabywcy muszą spełniać warunki zwolnienia określone w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Jeżeli choć jeden z nich posiadał wcześniej nieruchomość, zwolnienie nie przysługuje w ogóle – w odniesieniu do całej transakcji. Zgodnie z tym stanowiskiem, preferencja ma charakter całościowy i dotyczy czynności sprzedaży, a nie poszczególnych kupujących. Podkreślano również, że celem zwolnienia jest wsparcie osób kupujących pierwsze mieszkanie, co nie zachodzi, gdy jednym z kupujących jest osoba posiadająca już nieruchomość.

Sprawa rozpoznana przez NSA dotyczyła osoby, która kupiła udział w nieruchomości wspólnie z partnerem posiadającym już mieszkanie. Uważała ona, że powinna skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC przynajmniej w części odpowiadającej jej udziałowi, ponieważ sama nigdy wcześniej nie posiadała nieruchomości. Organy podatkowe i wojewódzki sąd administracyjny nie uwzględniły jej prawa do zwolnienia uznając, że warunki muszą spełniać wszyscy kupujący. Naczelny Sąd Administracyjny uchylił jednak zaskarżone orzeczenie. Uznał, że zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC może przysługiwać proporcjonalnie tej osobie kupującej, która spełnia ustawowe warunki. Oznacza to, że w takiej sytuacji podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony tylko od części przypadającej na osobę niespełniającą warunków zwolnienia.

NSA wskazał, że choć przepis odnosi się do czynności sprzedaży, to ustawodawca nie wyklucza uwzględnienia sytuacji prawnej poszczególnych kupujących przy powstawaniu zobowiązania podatkowego. Odwołał się przy tym do wcześniejszego orzecznictwa NSA, co prawda odnoszącego się do podatku od nieruchomości, ale adekwatnego również do podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym uprawnienia do zwolnienia jednego ze współwłaścicieli mają wpływ na zakres opodatkowania drugiego współwłaściciela.

Likwidacja PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego pozwala zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – przepisy o 0% podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązują w 2026 r. (i będą obowiązywać w 2027 r.), chociaż nie wszyscy o nich pamiętają

Ustawodawca przewidział jeszcze inne, szczególne zwolnienia od PCC przy zakupie nieruchomości – kto jeszcze nie zapłaci podatku od czynności cywilnoprawnych, nabywając nieruchomość w 2026 i 2027 r.?

Zgodnie z art. 9 pkt ustawy o PCC – z podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie sprzedaży nieruchomości, zwolniona jest jeszcze:

• sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia (art. 9 pkt 2 ustawy o PCC);
• sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):
• • nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
  • nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
  • nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska

– w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem, że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty) (art. 9 pkt 3 ustawy o PCC);

• sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:
• • w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,
  • w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (art. 9 pkt 4 ustawy o PCC);
• sprzedaż nieruchomości dokonana w ramach realizacji prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej – do wysokości kwoty odpowiadającej wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty (art. 9 pkt 15 ustawy o PCC).

Niektórzy natomiast zapłacą wyższy PCC przy zakupie nieruchomości – kto zamiast 2%, zapłaci aż 6% podatku od czynności cywilnoprawnych, nabywając nieruchomość w 2026 i 2027 r.?

Od 31 sierpnia 2023 r., w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego – niektórzy zapłacą natomiast wyższe PCC (opiewające na aż 6%).

Celem wprowadzenia powyższej zmiany było przeciwdziałanie sytuacji, w której podmioty dokonujące pakietowych zakupów mieszkań konkurują ze zwykłymi nabywcami i dzięki większej liczbie kupowanych za jednym razem lokali – są w stanie uzyskać od dewelopera niższą cenę zakupu.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 191)
• Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1463)