Umowa z pośrednikiem bez licencji - nieważna, ale zapłacić trzeba

Wyrok dotyczy sporu między Zenonem W. i Dorotą M. Początek dała umowa, jaką zawarli we wrześniu 2005 r. Zenon W. działał wówczas na rynku nieruchomości, ale nie miał licencji na wykonywanie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

W umowie tej, nazwanej umową prowizyjną, późniejsi adwersarze ustalili, że kupią na współwłasność (po 1/2) kilkuhektarową nieruchomość od syndyka firmy będącej w upadłości. Postanowili, że pieniądze na kupno wyłoży Dorota M. Natomiast dochodem z jej późniejszej odsprzedaży mieli podzielić się po połowie. Dochód ten miał być ustalony po odjęciu wydatków każdej ze stron, w tym zwłaszcza pieniędzy wyłożonych na kupno przez Dorotę M.

Transakcja kupna nieruchomości została sfinalizowana we wrześniu 2005 r. Syndyk sprzedał ją za 1 mln 100 tys. zł. Już po trzech dniach Zenon W. przeniósł notarialnie swój udział w niej na Dorotę M. Dorota M., reprezentowana przez Zenona W., wystąpiła o wydanie warunków zabudowy nieruchomości. Chodziło o wybudowanie centrum handlowego.

W marcu 2006 r. Dorota M. i Zenon W. zawarli dodatkową umowę, także nazwaną umową prowizyjną, w której powtórzyli, z niewielkimi modyfikacjami, zapisy umowy z września 2005 r. Umowa ta została notarialnie poświadczona.

Dorota M. sprzedała nieruchomość w 2008 r. - za 17 mln zł - firmie, która wzniosła na niej centrum handlowe. Odmówiła jednak Zenonowi W. podzielenia się zyskiem z tej sprzedaży.

Zenon W. wystąpił przeciwko Dorocie M. do sądu o zapłatę kwoty równej połowie tego zysku, obliczonego zgodnie z umowami prowizyjnymi z 2005 i 2006 r.

Sąd I instancji uwzględnił jego żądanie tylko co do 850 tys. zł. Stwierdził przede wszystkim, powołując się na wcześniejsze orzeczenia Sądu Najwyższego, że umowy te, będące w istocie umowami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, są nieważne. Umowę pośrednictwa może zawrzeć tylko osoba posiadająca licencję uzyskaną na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, a Zenon W. takiej licencji nie ma.

Sąd zakwalifikował usługi przez niego wykonane jako nienależne świadczenie w rozumieniu art. 410 kodeksu cywilnego (k.c.), w wyniku którego Dorota M. uzyskała bez podstawy prawnej korzyść majątkową - została bezpodstawnie wzbogacona. W myśl art. 405 k.c. osoba taka ma obowiązek wydać lub zwrócić wartość tej korzyści.

Powstał problem wyceny wartości korzyści odniesionej przez Dorotę M. Sąd I instancji uznał, że powinna to być prowizja, jaką uzyskałby licencjonowany pośrednik. Opierając się na opinii biegłego, sąd przyjął prowizję w wysokości 6 proc.

Z wyrokiem tym nie zgodziły się obie strony. Sąd II instancji oddalił obie apelacje. Rozstrzygnięcie sądu I instancji uznał za słuszne, ale z innym uzasadnieniem prawnym.

Sąd II instancji przyjął, że umowy łączące strony były ważne. Zakwalifikował je jako umowy o świadczenie usług, do których mają zastosowanie przepisy o umowie zlecenia. Za prawną podstawę zasądzenia kwoty w I instancji uznał art. 746 par. 2 k.c., ale jej wysokość zaakceptował.

Taką kwalifikację prawną uznał w środę za błędną Sąd Najwyższy (sygn. V CSK 528/10). Jednak skargi kasacyjne obu stron oddalił.

Z uzasadnienia wyroku SN wynika, że prawidłowe były wywody prawne sądu I instancji, w tym ocena, że umowy prowizyjne były w istocie umowami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Sędzia Lech Walentynowicz uzasadniając ten werdykt podkreślił, że przestępstwem jest zawieranie umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez osoby nie mające licencji. Taka umowa, jako sprzeczna z ustawą, jest w świetle art. 58 k.c. nieważna.

Słusznie jednak, w ocenie SN, sąd I instancji uznał, że strony muszą się z niej rozliczyć. Sędzia zaznaczył, że przyjęta przez ten sąd stawka prowizji była - w relacji do czynności wykonanych przez Zenona W. - godziwa.