POLSTR zamiast WIBOR: co zrobić jeżeli bank zaproponuje taki aneks do umowy kredytowej. Ile kosztują mieszkania w największych miastach Polski?

• Jeszcze w 2026 r. roku pojawią się kredyty bez WIBOR-u
• Obniżka oprocentowania może okazać się podwyżką
• Aneks do kredytu to dobry moment, by sprawdzić polisę mieszkania
• Liczba nowych ogłoszeń o sprzedaży mieszkania wzrosła przez rok o 1/3
• Wiele ogłoszeń z rynku pierwotnego powoduje złudzenie wzrostu cen
• Najmocniej drożeją duże mieszkania

Jeszcze w 2026 r. roku pojawią się kredyty bez WIBOR-u

Coraz bliżej istotnych zmian na rynku kredytów hipotecznych. Chodzi o zastąpienie stawki WIBOR przez POLSTR. Do końca bieżącego 2026 roku banki mają wprowadzić taką zmianę w zakresie nowo udzielanych kredytów hipotecznych. W tym przypadku prawdopodobnie nie będzie ona miała większego wpływu na koszt kredytu. Choć POLSTR jest niższy od WIBORu, to banki mogą podwyższyć marże w ofertach, więc oprocentowanie może pozostać na wcześniejszym poziomie.

Zdecydowanie trudniejszą kwestią jest zamiana dla kredytów już spłacanych. Z zapowiedzi wynika, że banki będą wysyłały do kredytobiorców propozycje aneksu do umowy, który zmieni sposób wyliczania oprocentowania. Kredytobiorcy, którzy nie podpiszą aneksu nie unikną jednak zmiany. W takim przypadku ma ona odbyć się na mocy ustawy.

Problem polega jednak na tym, że kredytobiorcom trudno może być ustalić co im się opłaca, a co nie. Wskaźniki znacząco się od siebie różnią i to, co na pierwszy rzut oka wydaje się korzystne, w dłuższej perspektywie może takie nie być.

Obniżka oprocentowania może okazać się podwyżką

Dla przykładu załóżmy, że na początku maja 2026 r. bank wysłał kredytobiorcy ofertę zmiany oprocentowania wynoszącego 5,9% na 5,8%. Na pierwszy rzut oka oferta wydaje się korzystana. Wcześniej oprocentowane było jednak oparte o stawkę WIBOR 6M i marżę 2,01%. Nowe zasady zakładają oprocentowanie będące sumą marży na poziomie 2,35% i wskaźnika POLSTR 1M, co na początku maja dawało wspomniane oprocentowanie 5,8%.

Przy obecnym poziomie stawek osoba, która skorzystałaby z tej oferty miałaby oprocentowanie wynoszące 5,95%. Z kolei ktoś, kto odmówiłby podpisania korzystnego na pierwszym rzut oka aneksu, miałby oprocentowanie 5,85%. Sytuacja odwróciłaby się, ponieważ POLSTR 1M wzrósł z 3,45% do 3,6%, a WIBOR 6M spadł z 3,89% do 3,84%. Oczywiście za jakiś czas POLSTR 1M może ponownie spaść. To pokazuje jednak jak trudno jest ocenić, czy podpisać proponowany przez bank aneks do umowy, czy czekać na zmianę na mocy ustawy.

Aneks do kredytu to dobry moment, by sprawdzić polisę mieszkania

Kredytobiorcy, którzy otrzymają od banku propozycję aneksu zmieniającego WIBOR na POLSTR, będą analizować przede wszystkim wpływ nowych warunków na oprocentowanie i wysokość raty. Przy okazji warto jednak sprawdzić także polisę mieszkaniową stanowiącą zabezpieczenie kredytu. Jeżeli suma ubezpieczenia nie była aktualizowana od kilku lat, może nie odpowiadać obecnym kosztom odbudowy lub remontu nieruchomości.

– Otrzymanie aneksu do umowy kredytowej może być dobrym momentem na przegląd wszystkich dokumentów związanych z mieszkaniem, w tym polisy ubezpieczeniowej. Kredytobiorcy powinni zweryfikować nie tylko termin jej obowiązywania i zakres ochrony, ale również sumę ubezpieczenia. Nie powinna być ona ustalana na podstawie pozostałej kwoty kredytu, lecz odpowiadać realnym kosztom odtworzenia mieszkania po poważnej szkodzie. Jeżeli od kilku lat nie była aktualizowana, wypłacone odszkodowanie może okazać się niewystarczające na remont lub odbudowę – mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka Rankomat.pl.

Liczba nowych ogłoszeń o sprzedaży mieszkania wzrosła przez rok o 1/3

Z kolei na rynku nieruchomości warto wspomnieć o czerwcowym znaczącym wzroście ofert mieszkań na sprzedaż. W badanych przez nas 17 miastach liczba nowych unikalnych ogłoszeń sprzedaży wyniosła 43,7 tys., czyli była o 8,2% wyższa niż w maju i o 33,3% wyższa niż rok wcześniej.

Wiele ogłoszeń z rynku pierwotnego powoduje złudzenie wzrostu cen

Wzrost liczby ogłoszeń miał przede wszystkim źródło na rynku pierwotnym. Liczba unikalnych ofert deweloperskich wzrosła o 17,5% m/m, czyli o blisko 2,5 tys., podczas gdy na rynku wtórnym zwiększyła się o 3,1%, czyli o około 0,8 tys. Rynek pierwotny odpowiadał więc za około trzy czwarte całego czerwcowego przyrostu, a największy wkład miały Katowice, Wrocław, Kraków, Toruń i Łódź.

- Napływ ogłoszeń z rynku pierwotnego, które zwykle charakteryzują się wyższą ceną, powoduje wrażenie, że ceny mieszkań rosną. Szczególnie dotyczy to wspomnianych miast, w których takich ogłoszeń pojawiło się najwięcej. Dla przykładu przeciętna cena dla Katowic wzrosła o 16% r/r. – zaznacza Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Najmocniej drożeją duże mieszkania

Aby wspomniany efekt nieco ograniczyć i pokazać też sytuację w różnych segmentach skupmy się na danych nie z samego czerwca, lecz z całego II kwartału 2026 r. Dane te pokazują, że największe zmiany w ostatnim czasie pojawiały się w segmencie dużych mieszkań (powyżej 60 m²). Dla badanych 17 miast przeciętna cena w tym segmencie była o 4% wyższa niż przed rokiem. Dla porównania przeciętna cena małych mieszkań (do 35 m²) w tym okresie była o 1,5% wyższa niż przed rokiem. Z kolei lokale średniej wielkości (35-60 m²) zdrożały o 2% r/r.

Źródło: raport Rankomat.pl i Rentier.io.