Czy wspólnota mieszkaniowa może odciąć dopływ wody?

Problematyka prawnych aspektów możliwości odcięcia dopływu wody do nieruchomości budzi niemałe kontrowersje szczególnie na gruncie właścicieli nieruchomości, którzy poprzez odcięcie wody chcą wymusić wyprowadzenie się niechcianych lokatorów z zajmowanych nieruchomości lub wspólnot mieszkaniowych, w których jeden z członków nie wywiązuje się z obowiązku uiszczania należności. Regulacje prawne dotyczące owego zagadnienia zawarte zostały w ustawie z dnia 7 czerwca 2001 roku „O zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków”.

Dostarczanie wody odbywa się na podstawie umowy

W myśl ustawy, dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym, a odbiorcą usług. W tym miejscu należy zauważyć, że zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków jest zadaniem własnym gminy, które mogą owe zadanie zlecić przedsiębiorstwom wodociągowym bądź wykonywać samodzielnie.

Umowa może być zawarta wyłącznie z osobą, która posiada tytuł prawny do korzystania z  nieruchomości do której ma być dostarczana woda lub mają być odprowadzane ścieki. Ustawa nie wskazuje o jaki tytuł prawny chodzi. W praktyce przedsiębiorstwa wodociągowe przyjmują, że tytułami takimi są: prawo własności lub umowy umożliwiające korzystanie z nieruchomości tj. umowa najmu, dzierżawy, użyczenia.

Umowa może zostać również zawarta z osobą, która nie posiada uregulowanego stosunku prawnego do nieruchomości. Dzieje się tak najczęściej w przypadku wszczętych i nie zakończonych postępowań spadkowych, postępowań działowych i innych postępowań zmierzających do uregulowania stanu prawnego, które w chwili zawarcia umowy nie zostały zakończone.

Problem z budynkami wielolokalowymi

Problematycznym może okazać się zawarcie umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków w przypadku budynku wielolokalowego. Co do zasady, przedsiębiorstwo wodociągowe zawiera umowę z właścicielem budynku lub jego zarządcą.

Powyższa sytuacja zachodzi w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Rozliczeniu ulega wówczas wodomierz główny zainstalowany w budynku. Wodomierz ten zlicza ilość zużytej wody w całym budynku. Sposób w jaki rozliczą się ze sobą poszczególni właściciele odrębnych lokali znajdujących się w budynku leży w gestii samych mieszkańców, a najczęstszym sposobem odbywa się to na podstawie zainstalowanych w każdym lokalu podliczników.

Jednakże w przypadku, gdy infrastruktura techniczna jest dostosowana do zawarcia umowy z każdym odbiorcą z osobna, istnieje możliwość zawarcia tylu umów o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków ile odrębnych lokali istnieje w budynku wielolokalowym. W praktyce przedsiębiorstwa wodociągowe podejmując decyzje o zawarciu umowy z poszczególnymi lokalami kierują się ewentualnymi możliwościami tzw. odcięcia dostawy wody do poszczególnych lokali w przypadku spełnienia się przesłanek ustawowych do jej odcięcia. Przesłanki te wskazuje wprost art. 8 ustawy.

Kiedy istnieje możliwość odcięcia dopływu wody?

Katalog ustawowych przesłanek jest zamknięty i nie ma możliwości jego szerszej interpretacji. Tym samym przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne, jeżeli:

1. przyłącze wodociągowe lub przyłącze kanalizacyjne wykonano niezgodnie z przepisami prawa;
2. odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej opłaty;
3. jakość wprowadzanych ścieków nie spełnia wymogów określonych w przepisach prawa lub stwierdzono celowe uszkodzenie albo pominięcie urządzenia pomiarowego;
4. został stwierdzony nielegalny pobór wody lub nielegalne odprowadzanie ścieków, to jest bez zawarcia umowy, jak również przy celowo uszkodzonych albo pominiętych wodomierzach lub urządzeniach pomiarowych.

Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków przewiduje możliwość odcięcia dostawy wody do nieruchomości wyłącznie dla przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych, co wyklucza z tego kręgu właścicieli nieruchomości oraz ich zarządców. Brak jest też uzasadnienia dla rozszerzonej wykładni art. 8 i do dodania uprawnień wynikających z tej ustawy dla konkretnego podmiotu jakim jest przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne innym podmiotom. Tym samym art. 8 musi być interpretowany ściśle i zgodnie z jego literalnym brzmieniem. Daje on bowiem możliwość ograniczenia korzystania z wody pitnej w ściśle określonych wypadkach i określonemu podmiotowi i tylko ten podmiot może odciąć dostawę wody. Jest to uprawnienie reglamentacyjne, a nie wolnościowe. (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, (sygn. akt I ACa 278/11).

Wspólnota Mieszkaniowa nie może odciąć wody

Wskazać należy, że właściciel nieruchomości lub jakikolwiek inny podmiot niebędący przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym (w tym także wspólnota mieszkaniowa) w przypadku odcięcia dostawy wody do nieruchomości lub chociażby ograniczenia jej dostawy, naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą względem odbiorcy wody. Tym samym jakiekolwiek działania ze strony podmiotów innych niż wskazane w ustawie oraz osób fizycznych zmierzające do ograniczenia i odcięcia dostawy wody poczytywać należy jako działania niezgodne z prawem.

Nie można także uznać za zgodne z prawem, odcięcie dostawy wody na podstawie podjętej przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w sprawie odcięcia dostawy wody. Takowa uchwała nie będzie stanowiła żadnego zabezpieczenia prawnego dla wspólnoty mieszkaniowej przed ewentualnym pozwem przeciwko niej z uwagi na niezgodność uchwały z prawem, co potwierdził Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku o sygnaturze I ACa 1216/13.

Konkludując, tylko przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, jako podmiot uprawniony w ustawie, posiada uprawnienia do odcięcia dostawy wody i zamknięcia przyłącza kanalizacyjnego.