Hipoteka a podział nieruchomości

• Podział nieruchomości
• Wyodrębnienie z nieruchomości lokalu

Podział nieruchomości

Niekiedy może dojść do sytuacji, w której nieruchomość obciążona hipoteką ulegnie podziałowi, np. poprzez podział nieruchomości na dwie mniejsze działki albo też w wyniku wyodrębnienia odrębnej własności lokali znajdujących się w budynku posadowionym na takiej nieruchomości. W takich sytuacjach należy zastanowić się co stanie się z hipoteką obciążającą taką nieruchomość, zwłaszcza w przypadku gdy podział nieruchomości (wyodrębnienie lokalu) jest połączone ze sprzedażą jej części (lokalu) na rzecz nowego właściciela.

Wpływ podziału nieruchomości na ustanowione hipoteki został zasadniczo uregulowany przez ustawodawcę w art. 76 ustawy księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z powyższą regulacją dokonanie podziału nieruchomości, na której ustanowiona została hipoteka, powoduje, iż wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku przeprowadzonego podziału zostają współobciążone hipoteką, a przekształcona w wyniku podziału nieruchomości hipoteka ma charakter hipoteki łącznej.

Należy podkreślić, iż dłużnik i wierzyciel hipoteczny mogą także w porozumieniu doprowadzić do podziału nieruchomości w sposób nie wiążący się z obciążeniem nowowydzielonych nieruchomości hipoteką. W tym celu wierzyciel hipoteczny może złożyć oświadczenie o zgodzie na bezobciążeniowe odłączenie nieruchomości, które to oświadczenie powinno zostać następnie załączone do wniosku o założenie księgi wieczystej dla nowopowstałej nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, iż przedmiotowe oświadczenie powinno zostać złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, lub w przypadku wierzycieli będących bankami z podpisem poświadczonym przez takiego wierzyciela.

Zobacz serwis: Nieruchomości

Wyodrębnienie z nieruchomości lokalu

Szczególne regulacje przewidziane zostały także dla podziału nieruchomości polegającego na wyodrębnieniu z nieruchomości lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności lub też wydzielenie części nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. W takim przypadku obciążenie nowowyodrębnionych nieruchomości dotychczasową hipoteką powinno zostać przeprowadzone według zasad określonych umowie o ustanowienie hipoteki i ujawnionych w treści księgi wieczystej prowadzonej dla pierwotnej nieruchomości. W przypadku nieokreślenia takich zasad przez właściciela nieruchomości i jego wierzyciela, nabywca wyodrębnionych nieruchomości może domagać się, aby istniejąca hipoteka została podzielona proporcjonalnie do wartości powstałych nieruchomości.

Należy także wskazać, iż w sytuacji, w której wyodrębniona i zbywana część pierwotnej nieruchomości, stanowi stosunkowo nieznaczną część nieruchomości pierwotnej, a pozostała cześć nieruchomości w wystarczającym stopniu zabezpiecza interesy wierzyciela hipotecznego, zarówno dotychczasowy właściciel nieruchomości jak i nabywca, mogą żądać od wierzyciela, ażeby nowa nieruchomość została zwolniona spod obciążenia hipotecznego. W takiej sytuacji wierzyciel hipoteczny może domagać się, aby cena sprzedaży wyodrębnionej części nieruchomości została w pierwszej kolejności przeznaczona na zaspokojenie jego roszczeń.

Zobacz serwis: Prawo budowlane

Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity - Dz. U. z 2001 roku, nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)